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銀行とのかかわり（ローン金利等を含む）

2017/6/2
【大阪にあるりそな銀行本店 アパートマンションローンを扱っている都銀の１つ。金利も低く抑えている。】

住宅ローンでもアパートローンでも、借りている銀行を換えることができます。

一般に借り換えといいますが、よく知られている借り換えのパターンとしては、住宅ローンを当初は地元の信用金庫から借りていたのを、数年後には地方銀行か都市銀行に換えるというケースです。

結果として利息支払い分がかなり安くなったというパターンです。

昔からお金を借りる時の原則は最初は都市銀行にあたり、ダメだったら次に地方銀行にあたり、地方銀行もダメだったら信用金庫という順番であたるという原則があります。

つまりは金利の低い金融機関から順番にあたっていけということなのですが・・

私の父もマンション経営を始めたころは、都市銀行も相手にしてもらえず、結局は外資系のノンバンクのようなところで借りはじめたのが、最初です。

それから５年ぐらい経過したのちに、ある都銀から借り換えの勧誘を受け、借り換えの審査を受けることに。

最初の審査は２次審査で落とされましたが、１年後にもう一度トライし、今度は合格しようやく都市銀行から借り入れることができるようになりました。

結果として利息支払い分が年間１００万円ほど圧縮することができるようになったのです。

【スルガ銀行　アパートローンも扱っており、迅速な審査と全国展開を売りにしている。しかし今はアパートローン審査が厳しくなったともいわれている。】

このように通常は、金利の高い金融機関から金利の低い金融機関へと借り換えをすることによって利息支払い分を大きく削減させることができます。

しかし借り換えのデメリットも多々あるのも事実です。

返済実績を積み上げてきた金融機関との関係が断ち切れるわけですし、借り換えのさいには中途解約手数料がかかる場合もあります。（返済元金の１～３％程度）

他にも担保抹消費用、担保の再設定費用、融資実行手数料、印紙税といった費用がかかりますし、司法書士さんに手続きの依頼をすると司法書士報酬もかかります。

けっこうな費用がかかりますし、手続きのための手間や時間もかかります。

ですから実際に借り換えが実行されるまでに、それ相応の犠牲が伴うことになります。

しかしそれでも長い目で見たときに、金利も低く長く付き合っていくのに適当な金融機関であるならば、そうするだけの価値はあるかもしれません。


今こそ見直せ！住宅ローン 自分でできる借り換え・繰上返済シミュレーション （QP　books） [ 池上秀司 ]

2016/2/16

日本銀行のマイナス金利政策によって様々な出来事が生じています。銀行預金金利の低下、想定外の円高などがあります。そしてアパートマンションローンを銀行から借り入れている私にとって関心があるのはローン金利がどうなるかです。私の場合、変動金利なので４月に金利の見直しが行われ７月～１２月分の金利が下がることを大いに期待しています。内心、今は変動金利にしていてよかったと思っています。固定金利にしていたならば、マイナス金利政策の恩恵を受けられなかったからですね。

デフレ脱却・円高阻止よりも大切なこと [ 鈴木明彦 ]

中央経済社出版　鈴木明彦著「デフレ脱却・円高阻止より大切なこと」という本がありますが、現政権と日本銀行がデフレからの脱却のためにはなんでもするような姿勢なので、さらなるマイナス金利の可能性もあり、ローンのほうは、しばらくは変動金利にしているほうが得策のように感じます。

ところで今回のマイナス金利により発生した事態があります。産経新聞２０１６年２月３日の記事にありましたが、「国債の利払いが圧縮されていく」のです。ご存じのとおり日本は財政難にあり、財政難がやがては国民生活を圧迫していく懸念が、かつてから言われてきました。国債の利払いだけでも現在で毎年１０兆円ですが、それが試算では年々増加し平成３７年には２０兆円を超える見込みでしたが、金利の低下により、「幾らか改善される見込み 」です。

マイナス金利の副作用にも注意が必要ですが、 当面、債務の面では恩恵がありそうです。 国、地方自治体の債務の改善、企業や個人の債務の改善などです。 

まだ銀行からは金利の見直しのお知らせは来ていませんが、おそらく今年も４月に見直しが行われ７月～１２月分のローン金利が下がることを期待し願っていますが、(下がらないという見方もあります）そうなるならば、余ったお金を将来に備えて貯蓄でもしておこうかなと思います。

超金融緩和期における不動産市場の行方

東洋経済新報社出版　土地総合研究所著「超金融緩和期における不動産市場の行方」今はまさに超金融緩和期ですが、不動産はどうなっていくのでしょうかね。特に大家が関心があるのはローン金利と家賃相場です。 

2016/2/14

大家にとって気になることの１つが今の金利です。特にアパートマンションローンを借りている大家さんは金利が気になることでしょう。例えば１億円以上の借り入れがあるならば毎月１０万円以上銀行に利息を支払っている大家さんも少ないと思います。１０万円ということですから金利が１％でも上がったり下がったりするだけで、支払う利息も随分と変わってくるのです。

ところで最近、日銀が驚くべきことを行いました。さらなる金融緩和のためにマイナス金利を導入したのです。これは中短期的には金利の低下をもたらす政策です。多くの大家さんは今は変動金利でローンを借りていると思いますが、２０１６年７月から金利が下がる可能性があります。私も期待しています。

しかし副作用はないのでしょうか。 

左にある東洋経済新報社出版、徳勝礼子さん著の「マイナス金利」という本には「マイナス金利はハイパーインフレよりも怖い」とあります。どんな怖ろしい副作用があるのかと読んでみたいとも思いますが、読むと心配になって夜も眠れなくなるかもしれません。

ところで２０１６年１月３０日、産経新聞にはマイナス金利の影響について簡潔にまとめられていました。効果としては「通貨安になる」とあります。つまり円安を促し、日本の企業が国際的な競争力を得る助けになるということです。一方で副作用としては、「銀行の収益悪化のために貸出金利を引き上げる懸念がある」と書かれていました。えっと思いましたが、一時的には貸出金利を下げても、耐えきれなくなった銀行が金利を上げてくる可能性もあるというのです。もちろんそうなる前に日銀もマイナス金利を解除するかもしれませんが・・

いずれにしても今回の日銀の動きは期待を抱かせるとともに不安、心配も生じさせるものです。今後の進捗を注視していきたいと思います。

「金融緩和で日本は破綻する」こんな本もあるんですね。この本も怖そうですね。
2016/1/6

昨年の12月29日のお昼ですが、りそな銀行の担当者が、支店長を連れてやってこられました。年末の挨拶で、アパートマンションローンの融資先ということで（現債務残高約9500万円）こられたようです。

現在の支店長は2014年4月より現職で、当時、生きていた父にその頃、挨拶に来られて以来の訪問です。私も今の支店長と対面するのは初めてで、いささか緊張しましたが、30分ほど楽しく会話を交わすことができました。 鋭い目でしっかりと見ながら会話をされるので、いささか圧倒されそうになりましたが、全体的には良い印象を持つことができました。

しかしなぜ支店長が来られたのか、いささか心配になりましたが、ネット検索が調べてみますと、 融資先に支店長が来るのは多くの場合、単なる挨拶のためだけのようです。でもなぜ挨拶で来られるのか、こんな弱小な事業者を訪問することによってどんなメリットがあるのかは不明ですが、特に何かの書類に記入することが求められることもなく、雑談のような感じだけだったので、やはり挨拶が目的のようです。

ところで銀行の支店長さん、任期は２～３年で転勤になると思いますが、もうすぐ今年の春で２年になることを考えると、会ってお話するのも、もうこれが最後の機会になると思われます。今回の支店長さんとは１回だけの面談でしたが、銀行が身近な存在となり良い機会だったと思います。

考えてみるとマンションの大家になって銀行からの融資を受けていたからこそ経験できたことで、ある意味で大家特権のようにも感じました。もちろん借金の重みは日々感じながら生活してはいますが・・

2015/12/28

2015/11/26

2015/10/19

８月にりそな銀行の担当者（アパートマンションローンの借り入れ先）から連絡があり、お話しがあるとのこと・・。なんの話かと思っていたら、確定拠出年金のお話でした。担当者いわく、今年は春ごろから中小企業経営者から順番にお話しに訪問し、今はアパートマンションの大家を訪問していますとのこと。

実は私も以前から節税対策として確定拠出型年金には関心がありました。それで相思相愛というのでしょうか、とんとんと話が進み、2回目の訪問8月31日に書類に記入、捺印し私の側の手続きは完了しました。それにしても銀行といえば末日は忙しいはずなのに、よく訪問してくださったなあ？

ところで確定拠出年金については、また後日ブログいたしますが、大家の家を最もよく訪問してくるのは、物件の管理会社や営業の方ではありません。私は大東建託と契約していますが、あまり訪問してきません。実のところ最もよく訪問してくるのは、アパートマンションローンの借り入れ先の銀行です。相続手続きの時も銀行の担当者は少なくとも6，7回は訪問してきました。その他にも銀行が力を入れている投資商品をすすめにきたり、確定申告のチェック（確定申告またマンションの入居状況などを本部の銀行融資部署に報告しているようです）今回のように銀行が窓口になっている商品の勧誘にもこられます。

そもそも銀行なしにはマンションは建たなかったので、簡単に断ることもできず、応じれるものには、応じ銀行とのつきあいを大事にしている今日この頃です。