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維持管理

2017/9/15
私の知り合いの２００世帯ほどある、大きな分譲マンションを訪問した時に、大規模修繕工事の計画書が貼りだされていました。

築１３年ぐらいなので、時期的には妥当なのかもしれません。

マンションは大京のライオンズマンションで、大規模修繕工事の施行業者は大京穴吹建設です。

大京の関連会社なのでしょう。

費用はどれぐらいかはわかりませんが、マンションの規模が規模だけあって相当額になることでしょう。

ところで、分譲マンションが周期的に大規模修繕工事を行うのは、マンションの資産価値を保つためです。

１回目の大規模修繕工事なので、重点が置かれているのは屋上の防水工事やコーキングなどの「防水」にあるようですが、

本当のところ１３年で防水工事を行う必要があるのかどうか、

疑問に思うことがあります。​

公営団地なども防水工事を行うことがありますが、１３年の１度というよりも、もっと先の時、１５年～２０年ぐらい？ではないかと思います。

ということは資産価値を保つというよりもマンション販売会社の関連の工事施行会社の収益のために行うのではないのと、ふと考えてしまうのですが実際はどうなのでしょうか。

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ところで大規模修繕工事はマンションの区分所有者たちのためのものです。

しかし現実はどうなのでしょうか。

実際のところ２００世帯ほどのマンションとなると意見を統一するのは容易ではないと思いますが、区分所有者たちの代表ともいえる管理組合が決断し、管理会社に工事を行ってもらうというのが通常の手順で、大京のライオンズマンションとなると大京とのつながりのある大京穴吹建設が施行するというのは
順当のように思います。

ただ大京グループとしてはマンションの販売とさらに建物管理の分野でも収益が得られるということで、大手の販売会社の場合は大規模修繕工事の場合は関連の建設会社が施行を行うことが多いように思います。

しかも管理組合が集めている修繕積立金を管理会社にも知らせているのならば、管理会社にしてもればいかにそこから最大限の収益を得ることができるか計算しやすくなるものです。

ということは管理組合や区分所有者たちは管理会社に利用されないようにしなければなりません。

本当に必要な工事なのかどうかの目利きができる方が管理組合には必要なのかもしれません。

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2016/3/7

　「 美味い話には裏がある！不動産投資のまとめ話　[電子書籍版] 」ちょっと大家の私が読むのは怖いですが、この本にはサブリース契約（一括借上契約）の罠という項目があります。

ところで周期的に建物清掃が行われますが、先回の清掃のさいには、本当に清掃したのと思われるほど、きちんと作業が行われておらず、大家の妻が苦情を言ってほしいと強く迫られたので、あまり気は進みませんでしたが、大東建物管理の担当者に連絡しました。助かるのは大東建物管理の担当者の携帯番号に連絡を入れることができるので、たいがいは連絡をとることができます。今回もすぐに電話が繋がり事情を説明しました。すると明後日になると、別の清掃業者が来られて、比較的徹底した清掃を行ってくださいました。そこまでしてくれると思ってはいませんでしたが、建物もきれいになり大家としてはとても助かりました。

多少の不満はあるものの大東建物管理の場合、建物や設備に関する大家からの連絡にはすぐに対応してくれるとてんではとてもありがたく思っています。 

　「 マンション管理＆修繕完全ガイド　知らない、無関心は大損！　 （ダイヤモンドMOOK）」
2016/2/24

2016/2/18

私は自分の所有マンションに住んでいる大家ですが、時々気になることがあります。それは、入居者さんのゴミ出しのことです。

このブログを書いているのは２月１２日ですが、前日２月１１日は祝日で、入居者さんの何人かの方も仕事が休みでした。すると休みの日に部屋の大々的な清掃、片づけを行い、翌日の朝、大量のゴミが出されているのです。もちろん今日はゴミの回収日なのでかまわないのですが、 大家にとっては大量のゴミが出されているとビックとくることがあります。 それは部屋を退去、引越しする前に大量のゴミが出されることが、しばしばあったからです。早速、大東建託建物管理のサイトで大家さんのためのマイページで調べてみると昨日の時点で、退去予定の入居者さんはいないとわかり安堵しました。たんに休日を利用してお部屋の片づけをして大量のゴミが出ただけのようです。

ところで問題は回収日とは別の日にゴミを出されることが、時々あります。どこの大家さん、マンション管理人さんにとっての悩みの種だと思います。さいわい私の物件では比較的ゴミ出しマナーが守られているので助かっていますが、他のマンションではゴミ置き場が深刻なほど乱れていたり、掲示板に大家さんや管理人さんがゴミ出しに関して怒りを込めたメッセージを書き込んでいるところもあります。

楽天市場家電のタンタンショップ販売「ゴミ出し番長」ゴミ出しに関して様々な機能設定ができる品物です。ゴミ出しで悩んでいる大家さんがゴミ置き場に設置するならば、ある程度の効果があるかもしれませんね。

もちろん部屋数や世帯数の多いアパートマンションほどゴミ出しマナーの悪い方も多くなり、深刻化している場合は、ゴミ置き場に監視カメラを設置しているところもあります。まあおそらく監視カメラの効果は絶大だと思いますが・・

いずれにしてもゴミ置き場はアパートマンションの玄関の近くにあり、ゴミ置き場がきれいならば入居者さんみんなに不快感を与えることはありません。気持ちよく住んでいただくことができます。

楽天ブックス出版　村井忠夫著「マンション管理組合相談事例集」こんな本があるんですね。この本を読むと入居者さんの住居に関する悩みや不安がわかってきそうですね。
2016/2/17

私の知人が「浴室乾燥機が壊れたので、交換修理に来るとのこと。交換修理代は１４万円ぐらい」と言っていました。その話を聞いた時、えっ、そんなに高いのと思いました。知人は分譲マンションに住んでいますが、住み始めて１５年ぐらいです。浴室乾燥機は以前も故障し、その時は部品交換をしたそうですが、今回は交換修理を行うとのことです。１５年ということですから、そろそろ交換修理が必要な時期でもあります。

高須産業製　浴室換気乾燥暖房機　工事費込み　￥９１８００

上記のような製品情報を見れば１４万円しても全くおかしくないのかもしれませんが、以前、私の物件で、浴室乾燥機の交換修理工事を行ったことがあり、その時の修理代金が４万３千円ぐらいだったので、１４万円という数字に違和感を感じたのです。（勿論この時の修理代金が当時、大家だった父が支払ました）

大東建託建物管理で住宅設備延長保証ワランティーサービスがありますが、浴室乾燥機の保証上限額は７万円となっています。大東建託建物管理の担当者も加入手続きのさい、「この上限額を超えることはまずないでしょう」と言っておられました。

じゃあなぜ知人宅の浴室乾燥機の交換修理代は１４万円もするのか。高級な機器なのか、修理業者にぼったくられているのか、それはわかりません。いずれにしても大家になるとつい他の住居の設備の修理等に関心を持つようになりました。 

楽天ブックス出版　菊池至著「建設設備が一番わかる」大家であるならばある程度建設設備の知識があればいいですよね。

2016/2/16

ダイヤモンド社出版「資産価値の上がるマンション管理＆修繕」だれしもがマンションに住んでいるならば、資産価値が上がってほしいもの。いざ退去する時に高く売れます。この本は、マンションの理事会などにかかわっている方は特に読んでみる価値があると思います。

ところで賃貸マンションの大家にとって修繕は多くの場合、大家の費用負担になります。💦💦

例えば外壁の塗装、屋上の防水が代表的なものでしょうか。しかし分譲マンションと同額ほどかかるわけではありません。もしそうだと莫大な費用負担がマンション大家にかかり、多くの大家さんが破産してしまうことでしょう。

実際、分譲マンションには賃貸マンションにはない多くの部分の修繕費が加算されています。例えば、立派なエントランス、立体駐車場、お庭、公園、集会所施設等があります。すべては資産価値にかかわるもので、多くの住宅メーカーがこれらの施設も備えたマンションを販売し修繕積立金もあわせて請求しています。

そのてん賃貸物件の場合、入居者が気にすることは資産価値ではなく家賃、しかも住環境に見合った家賃であるかどうかということです。その分、施設、設備等で分譲物件よりも劣るかもしれず修繕費もかさまないということになります。しかしそれでも大規模改修工事費は高額になりますが💦💦

１０年～２０年に１度、賃貸物件も大規模な修繕工事が行われ、かなりの費用がかかります。大家さんにとって最も出費の大きな時ですが、その時にあわせた収支計画もできれが、新築の時から立てていきたいものです。

2016/1/26

賃貸のアパートマンションの入居者はいずれ退室する時がやってきます。しかし退室した後に行われる工事があります。それが原状回復工事です。私の物件でも何人もの入居者が退室し、その後、原状回復工事が行われ、しばらくして次の入居者がやってこられました。

私の物件は大東建託とのサブリース契約のもとにある物件ですが、この８～９年大家であった父やその後、大家を継いだ私も原状回復費を支払ったことはありません。これは大東建託とのサブリース契約の場合は原則的に大家が原状回復費用を支払わなくてよい契約になっているからです。それで費用負担は退室者と大東建託が負担することになっています。

過去の退室者の費用負担ですが、退室者によって費用負担額はまちまちで、最も安いのが２８３５０円、最も高いのが１２０４８７円となっています。この費用は退室者の責任による傷、汚れ、修繕が必要とする事柄にかかわる費用です。一方、経年劣化等などの貸している側の責任による工事費用は大東建託が負担しています。ただし大東建託がどれだけの工事費用を支払ったかについては、大家には知らされていません。

ところで退室者が支払う費用ですが、二極化しているように思われます。つまり３万円前後で済んだ退室者もおられれば、１０万円前後と高額の費用を支払って退室されたグループと分かれているように思います。このてんで大東建託が費用をぼったくていることはないと思いますので、やはり入居者の入居マナーによるのではないかと思います。

考えてみると、貸主の許可もなく部屋を改装したり、あちらこちら壁に穴を開けるなどしていた入居者の場合はやはり退室する時の費用もかさんでいるようです。

やはり賃貸物件に入居している間は借りている意識を持って過ごしていくことが、いざ退室となった時の費用ダメージを抑えることに繋がるのかもしれません。

※このブログの主旨は大東建託とのサブリース契約を推奨するものではありません。サブリース契約が大家にとって深刻な状況に陥らせている場合もあります。 

2016/1/22

私の物件は大東建託建物管理が維持管理、清掃を行っています。そしてだいだい月の中旬ごろに建物の共有部分の清掃に１か月に１回来られます。といっても共有部分をざっと掃き掃除を行ったり、手すりを拭いたりと、最低限の清掃を行っているといった感じです。

大東建託建物管理の物件を何軒も回っているようなので、１つの建物に多くの時間をかけることができないのか、あっというまに清掃は終わります。ちなみに同業者の知り合いからの聞いた話ですが、大東建託が清掃会社に支払う料金はかなり安いんだそうです。まあいってみれば仕事は確保できるけど報酬は少ないといったところでしょうか。少ないなりに安定しているといったところみたいです。以前、通販最大手の１つアマゾンが宅配業者に支払う料金がかなり安くて佐川急便ともめて結局、佐川急便はアマゾン商品をほとんど宅配しなくなったと聞いたことがありましたが、どの業界でも大手は下請けいじめのような事を行っているんでしょうか・・

ところで清掃が完了したあとは、各部屋に清掃完了のお知らせと大東建託からのお知らせの書かれたパンフレットが配られます。そのことによって入居者は今日、清掃が行われたことを知ることができます。

ところでこのような清掃だけでは、廊下や正面玄関のシミのようなものがとれないので２か月に１回程度、水と洗剤を使用した大規模な清掃が来ます。この場合は清掃する人数も複数で、時間も比較的かけて清掃が行われます。ただこの大規模清掃に関しては大東建託建物管理の担当者の裁量に任されているのか、担当者によって来る頻度や、清掃の規模や度合いが異なっています。今の担当者はまあよくやってくださっているように思いましたが、前任者の時は、本当に大規模清掃が来なく、私のほうから担当者に連絡を入れて大規模清掃を催促したことがあります。入居者さんの支払っている共益費は同じだと思うのですが・・

ともかく大家としては入居者さんが、快適に過ごすことができるように清掃計画を立て清掃を実施してくれればと思っています。 

2016/1/12

多くのアパートマンションにおいて入居者さんは、自転車を所有しておられると思います。わたしの物件においてもマンション内に駐輪スペースがあり、何台かの自転車が駐輪しています。特に阪神地区において坂道の少ないエリアにおいては自転車ほど便利な乗り物はないといっても過言ではないと思います。

ところで入居者さんが自転車を持ち込むことは、問題ないのですが、使用しなくなった自転車を駐輪スペースに置いたままにするという問題が生じることがあります。全く使用していませんので、自転車はホコリまみれになり、タイヤの空気もすっかりと抜けてしまっています。見た目にもあまりよくありません。この場合どうすればよいのでしょうか。

以前は明らかに置き去りになっている自転車は、大家の私が自治体の大ゴミ処理の部署に連絡し、500円を支払って取りに来てもらいました。

ところが最近は管理会社の大東建託建物管理が 置き去りになっていると思える自転車に警告のステッカーをつけて、しばらく期間を経てもそのままになっている自転車があれば、処分してくださるようになりました。そして周期的にその作業を行っているので、見た目に汚れた自転車がなくなりました。

さらに他のマンションに住んでいる友人がいますが、そのマンションでも管理会社は大東建託ではありませんが、同じような放置自転車の処分作業を行っていると聞いたことがあります。

最近はどこでもアパートマンション敷地内の放置自転車の処分を管理会社が行うようになったのでしょうか。

もし放置自転車で困っている大家さんがおられるなら、今は物件の管理会社が放置自転車の処分を行うケースも多いみたいなので物件の管理会社に相談してみられるのはいかがでしょうか。

2015/11/25

私の物件の道路を挟んで北側には大きな賃貸マンションがあることについて以前ブログしましたが、すぐ東側も賃貸マンションです。築３３年の4階建て鉄筋コンクリートマンションです。1階はテナントですが、２階～４階は住居で各階６軒の合計１８軒です。

ベランダが東側に向いていますので、すぐに空室を確認することができます。今日も４階の入居者が引っ越していかれていました。ところでこのマンション築３３年ですが、見た感じは、改修工事もきちんとしているためか、それほど古ぼけた感じではありません。空室も現在３～４室で、空室で目立っている物件でもありません。

家賃は多少安くなっていますが、しかしこの付近の他のマンションと比較してみて、安すぎることはありません。近くのレオパレスとほとんど同額の家賃です。（部屋の広さもレオパレスと同じぐらいです）

物件は古くなれば家賃も安くなるといわれていますが、どうも必ずしも築年数がたてばたつほど自動的に家賃がさがるわけでもないようです。

下記の条件を満たせば古くても家賃を大きく下げなくてよいかもしれません。

・鉄筋コンクリート造り

・きちんと改修工事やメンテナンスが行われているならば見たは新しいマンションと比べても遜色はありません。

・乗降客の多い駅の近くなどの立地条件が良いこと

条件さえよければマンションはかなり長い期間、活躍してくれます。大家にとっては頼もしいかぎりです。

明日より大家についての記事の投稿は21時前後に行いたいと思います。よろしくお願いします。

2015/11/20

賃貸住宅の経営で、判断が迫られる事柄の１つがペットを置くことが可能か不可の選択です。私の物件は不可です。しかしどうしてもペットを飼いたいという入居者もおられることでしょう。

実際、引っ越しのさいにペットを飼うことが可能か不可かで物件を探す方も少ないないようです。飼っているペットへの愛着から引っ越しのさいに別れたくないことでしょう。

ところでペットを飼って問題となることは、騒音です。特に犬の鳴き声は、他の入居者に大変な迷惑になることがあります。例えばあるアパートでは、犬を飼っている入居者が突然入院されてしましまた。他の入居者が、その間、餌をあげるなどしていたそうですが、飼い主がいなくなったことで、その犬は四六時中、鳴いていて他の入居者い多大nな迷惑をかけていたそうです。

また家族向けの賃貸住宅で、ペットを飼うことが認められている鉄筋コンクリート造りのマンションでも犬の鳴き声をうるさく感じる入居者がおられるそうで、鉄筋コンクリートだからといって絶対大丈夫といわけではないようです。猫やいつでもおとなしい犬ならば騒音の問題は生じないでしょうが・・

もうひとつの問題は臭いです。部屋から一切ださないペットならば問題は生じないかもしれませんが、犬などは時々散歩に連れてでなければいけないかもしれません。その時、共用部分に臭いを残すことがあるかもしれません。

ペットの飼育が可能か不可は不動産管理会社が決めることが多いかもしれませんが、大家さんもどちらにするか意思を求められることがあるかもしれません。

いずれにしてもペット飼育可能にするならば入居希望者を募りやすくなる一方、もしそのペットが他の入居者に迷惑をかけるならば、退室の原因になるかもしれません。大家にとっては難しい判断を迫られることになります。

大家についてのブログ投稿は次は11月24日（火）朝に行います。

よろしくお願いします。

2015/11/12

大家にとって自分の物件の玄関は特に気になるものです。なぜなら入居者はみな玄関を通りますし、入居募集のさいに、入居のために物件を見にこられる方は、まず玄関を見て中に入られるからです。玄関が汚れていれば、入居の見送りの要因になるかもしれません。

ところで玄関で気になることのひとつは床です。うちのマンションの玄関の床はベージュ色をしていますが、築8年にもなると、うっすらと床が黒ずんできているように思います。大東建託管理による周期的な清掃も行われていますが、それでもこの種の汚れのようなものは管理会社による清掃できれいになるわけでもありません。

仕事などで他のマンションを見る機会がありますが、うちの物件と玄関が同じ床は同じような汚れが目立つようになっています。やはり建てる時に、玄関の床は汚れが目立ちにくいものにすべきだったのではないかと思うことがあります。例えば大理石の床などはあまり汚れが目立たないのではと思ったりもしますが。

大規模改修工事のさいに費用はかかるとは思いますが、玄関の床だけでも張り替えてもらおうかなと思ったりもします。

いずれにしても新しいアパートマンションを近い将来、建てることを考えておられるならば物件の玄関ふきんの床は汚れやすく目立ちやすいので、汚れが目立ちにくいものにすることを、おすすめしたいと思います。