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大家の将来

2016年になり、大家についての記事は、最初になります。今回は昨年の夕刊フジの記事で2016年は民泊元年になりそうだという記事がありましたので、それを取り上げてみたいと思います。

そもそも今の時代、空き室が多くある反面、都市部は訪日外国人のためにホテルが足りないといわれています。そこで２つの問題を解消させる方法として空き家、空き室を民泊に活用するという考えです。そこで政府は民泊のための営業申請を簡素化し、賃貸物件が民泊で活用しやすくするよう検討し、来年度中にも実施される見込みだといいます。

賃貸マンション、アパートの民泊が認められるようになるならば、賃貸物件が簡易民泊所に衣替えするケースが爆発的に増えるかもしれないと記事には書かれています。その理由は、従来の賃貸経営よりも民泊で活用したほうが、利回りが跳ね上がるのがその理由です。しかももうすでに民泊のあらゆる業務を代行する業者も次々にあらわれているようです。何かもう民泊認可後を受けての動きが活発化してきているような気配です。

ところで私の物件は今のところ満室ですし、管理会社の大東建託建物管理が民泊に関する業務を行うことについては何も知らされていません。当分は従来通りの経営になると思います。しかし今回の動きは、賃貸物件も民泊にも活用できるという選択肢が１つ増えたということでプラス要因ととらえています。また昨今、空き室リスクがいわれている中、空き室の軽減につながることも期待でき大家としては歓迎です。もちろん実際のところどういう影響がでるかは、正確にはわかりませんが、今後の民泊の動きを注視していきたいと思います。

アメリカがついに金融緩和を終了しました。予想されていたこととはいえ、ニュースでは大きく取り上げられ、株式市場は大きく反応しました。ではこのことは今後アパート経営になんらかの影響があるのでしょうか。よくアメリカ経済がくしゃみをすれば日本経済は風邪をひくともいわれてきました。つまりアメリカ経済の動向は日本に大きな影響を与えることはよく知られている事実です。

ではどんな影響が考えられるでしょうか。

その１　 円安

適度の円安は輸出型の企業には恩恵がありますが、 行き過ぎると 輸入品が高くなり、物価高になります。物価高になると、マンション建設費の高騰、さらに修理、改修工事費の値上がりも生じさせるかもしれません。また海外からの投資資金が引き上げに入り、不動産価格、さらには家賃の下落の原因になる可能性があります。もちろん円安が行き過ぎると政府日銀が為替介入に入ると思いますが・・

その２　 新興国の経済危機

アメリカの利上げは新興国の経済に多くの場合、負の影響を与えることは、よく知られた事実です。新興国が不況に陥れば、輸出が落ち込み、デフレになるかもしれません。輸出依存企業でリストラ、給与の削減が実施され、不動産価格の下落、高く設定されているアパートの家賃が下落していくことが考えられます。

これはあくまでも予測で実際にはどうなるのかわかりません。よく経済は生き物にたとえられどう動くかは、正確に予測することは困難です。ただいえることは石油バブルが、現在はじけているいるように、世界中の不動産バブルが今後はじける可能性が十分にあります。今後の進展を注視していきたいと思います。

2015年11月18日の毎日新聞に外国からの不動産投資の記事が掲載されていました。具体的には大阪の心斎橋、難波、日本橋の中古物件が人気ということ・・確かに東京麻布を１００とすると、香港２３４，９、台北１６５，７、上海１５１，３といことで、大阪は５２，４でかなりマンションの価格水準が割安感があるのは事実です。(アジアの都市がバブルなのかもしれませんが）

そして投資先は 香港5割、中国4割、台湾1割となっていてます。これらの地域はすべて関西空港からの直行便もあり、これらの地域との行き来もかなり便利ともいえます。

また近年の円安傾向も投資をしやすくしている要因の１つかもしれません。

もちろん、外国からの大阪への投資ブームがいつまで続くかは不透明です。

ところで私も大阪近郊の阪神地区に住んでいますが、それが大家にどう影響するでしょうか。考えてみました。

影響その１ 大阪近郊を中心に土地代が上昇する。実際のところリーマンショックで私の物件の土地代は下落しましたが、近年再び上昇に転じています。それで固定資産税が上がってしまいました。それに伴い家賃も上がればいいのですが、家賃は上がっていません。

影響その２　駅に近いなどの、好立地のマンション価格の上昇。確かに駅に近い分譲マンションは空いてもすぐに売れるような状態です。結果的に駅周辺の好賃貸物件も空室率の改善。

思いつくのはそれぐらいですが、実際に影響を感じているのは、固定資産税が上がったぐらいでしょうか。将来、家賃が上がるかどうかはわかりませんが、まだまだ外国の一部の都市と比較して割安な大阪の物件、今後どう推移していくのか注視していきたいと思います。

12月2日の日経電子版には、中古マンション価格頭打ちの記事が掲載されていました。つまりこれまで中古マンション成約単価が過去最高水準になったいっぽう成約数に鈍化がみられ、価格に頭打ち感がでてきたというものです。また中古マンションの在庫も大幅に増加していることも価格上昇の歯止めをもたらしている要因とのこと。

このことは、価格の上昇の単なる一服感なのか、それともバブルが弾ける予兆なのかは今はわかりません。

ただそれでも東京の不動産価格は他の都市と比べて割安というデーターもあるとのこと。東京を１００とすると、香港２３３、台北１５５、上海１５０、ニューヨーク１７３、ロンドン３３７。

東京て物価が高いというイメージがありましたが、不動産は世界と比べるとまだまだ安いだなあと少し驚きました。しかし近年の世界的な金融緩和でマネーが不動産に流れて、世界の一部お都市の不動産価格が高くなっているのかもしれません。そうだとすると世界的な不動産バブルが弾けるとなると日本も影響を免れないことでしょう。

大家にとって気になるのは、この流れが自身の賃貸物件の家賃や空室率にどう影響するかとうことです。当然、不動産供給が過剰になると家賃は下がる傾向に向かいます。空室も増えていくかもしれません。もちろん駅に近いなどの好立地にある賃貸物件の影響は限定的かもしれませんが、駅から遠い、あるいはメンテナンスがよく行われていない賃貸物件は深刻な影響がでるおそれがあります。

近年、アベノミクス効果や世界的な金融緩和で明るい傾向にあった不動産です。そして割安感からにさらに上昇するのか、それとも供給過剰や、金融引締めによってバブルが弾けるのか、近未来には注意が必要のようです。

新聞に建設大手4社と不動産大手5社の9月中間決算が掲載されていましたのでその内容から不動産の全体の流れを読み取りたいと思います。

端的に言うと建設大手は東京五輪に向けた投資が拡大するなか営業最高益、不動産大手もオフィスビル市況の改善から最高益となった会社が3社ということです。つまり建設、不動産大手は全体的にはもうかっているということです。

建設については需要旺盛の売り手市場状態になっているとのこと。それで好立地の物件は高くても売れる状態だそうです。不動産についても都心部の空室率が下がり、賃料の値上げも行われていて不動産会社の利益を上げているとのことです。

ただし建設については懸念材料も。 人件費や建設資材費が高止まりしており、今後東京五輪に向けて安くなる見込みは薄く、販売価格の高止まりのために人気のない物件は売れるペースが遅くなっている傾向もみられるとのことです。そういうなかで、杭打ちデーター偽装問題のために、いっそう売れなくなる恐れもあるとあります。

このような内容ですが、分譲マンション、一戸建て住宅は人気の物件は売れても、そうでない物件の今後の苦戦が予想されています。このことは裏を返して言うならば、賃貸物件をもつ大家にとっては幾らか明るい兆しが見えてきているのかもしれません。そして賃貸物件でも、割高感のある物件の空室がなかなか埋まらないこともあったかもしれませんが、幾分空室率が改善されていくかもしれません。

特に家族向けで賃貸料の高い物件の空室率が しばらくの期間、改善されるかもしれません。最近は私の近隣でも家族向けなどの賃料の高い物件の空室が目立つようになりましたが、この機会に空室率が改善されることを大家さんは期待していることと思います。

最近は低金利が後押して、分譲マンション、一戸建て住宅 を購入する方が増えていましたが、再び賃貸住宅に住むことが見直されるならば大家さんにとっては心強いことです。

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