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２０１６年後半ぐらいから、アパートの建築数が全国的に減ってきているといわれています。
①その要因として相続税改正によるアパート需要のピークがこえた。
②アパートローン審査が厳しくなり、不動産融資を受けるハードルが高くなった。
③アパートオーナーと管理会社とのトラブルが急増し、社会にアパートリスクが認知されるようになってきた。
といったことがあるのではないかと思われます。
こうした事柄が原因で、アパート建設が下火になってきているといのですが・・。
しかしエリアによったら今でも恐ろしいほどアパート建設ラッシュが続いているエリアがあります。
例えばある大手不動産会社による人気の街ランキングで関西で穴場ランキング１位になった兵庫県尼崎市の塚口エリアですが、分譲マンションラッシュが続いています。
三菱系のザ・パークハウス、東急ブランズ、阪急ジオ、野村不動産や長谷工のマンションと次から次へと新しい分譲マンションの建設が始まり、街のいたるところにマンションのモデルルームがあります。
まさに凶器の沙汰ともいえる現象です。
さらにカップルタイプやシングルタイプの賃貸アパートマンションも急増しており、このエリアの物件オーナーさんたちは競合物件の急増に不安を感じていることでしょう。
自治体である尼崎市も人口増を期待していてか、分譲マンション建設にはかなり前向きのようで、歯止めがかかる気配はありません。
もちろん人口増に伴い、街の利便性が向上するならば、多少賃貸住宅が増えても良いのかもしれませんが、しかし増えすぎはよくないです。
もちろん塚口のようなエリアは他にもあることと思います。
ではなぜこうした現象が生じてしまうのでしょうか。
１つの要因はアパートローンの審査にあるように思われます。
現在、地方銀行をはじめとする銀行のアパートローンは金融庁の厳しいチェックを受けているようで、アパート経営を始めても採算が合わないようなエリアでの融資は極力控える傾向にあるようです。
一方で塚口のような、アパートを建設しても現時点で採算が確保できるエリアでも、今でも融資を受けやすいようで、どうしてもアパートローン融資が受けやすいエリアに賃貸住宅建設が集中しやすい傾向にあるようです。
しかしずっと建設ラッシュが続くと、いずれは供給過多による賃料下落という悪のスパイラルに陥る可能性があります。
いずれにしても人間のビジネス欲はとてつもない変化を街にもたらしています。
ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 入居率95％を誇る非常識なノウハウ [ 加藤ひろゆき ]
【積水ハウス。総合住宅メーカー最大手の１つ。賃貸住宅部門にも力を入れている。】積水ハウスの住宅などは、前もって工場などで作られたパーツが、住宅の現場で組み立てられる方式になっているようですが、そのためか住宅の品質そのものは、他の場所のものとほとんど差がなく、工期も短くして住宅が建つようです。
他の大手メーカーの住宅でも同じような方式で建てられることがあると思います。
ですからハウスメーカーを選ぶことは重要になってくると思いますが、一方でマンションの購入や売却などの不動産取引になると必ずしもメーカーの選択を間違えなければ大丈夫というわけではないようです。
例えば財閥系の不動産屋もあれば、最近はネット系の不動産屋もあるようですが、あの不動産屋は財閥系だから間違いないとは言えないのです。
というのは不動産取引は担当者の個人の能力によるところが大きいからです。
ですから同じ不動産屋さんでも担当者によって得したり損したりすることがあるのです。
能力のあるいい担当者に当たればラッキーといったところなのでしょうが。
このてんで穴場的存在なのが地元の不動産屋といわれています。
地元の不動産屋といっても、どこでも良いというわけではなく、地元では老舗的な存在で、お店も小奇麗で、数人ほどの従業員がおり、物件の更新もこまめに行っている所が良いともいわれています。
【三菱地所。大手不動産会社。総合デベロッパーとしては三井不動産と双璧といわれている巨大企業。】
おそらくはこういった不動産屋さんは、地元の評判が良く、信頼されていることでしょう。
このような不動産屋は地元に事情にも通じており、能力があったゆえに個人の不動産屋であっても生き残ることができたとも思われます。
アパート経営をしていると、こうした不動産取引とは直接は関係がないとしても、不動産屋とはかかわりを持たなければなりません。
不動産屋の能力によって入居率も違ってくることもあるでしょうし、修繕においてもコストパフォーマンションや修繕品質、修繕業者の選択などにおいても有利になることもあるでしょう。
今は大東建託パートナーズのお世話になっていますが、大東建託パートナーズとの関係が険悪になった時には地元の有力不動産屋に管理替えができるように、今から有力な地元の不動産屋をよく注視していきたいと考えています。
2017/7/5
【中古】 不動産屋の手口とやり口 業界のウラのウラ あなたはこうして騙される エスカルゴ・ブックス／御木歳三(著者) 【中古】afb
2017/3/31
【阪急西宮北口駅】
大手不動産会社による関西の最寄り駅を対象にした２０１６年住んでみたい街ランキングでトップになったのは西宮北口駅でした。
以下２位以下は
２位 夙川駅
３位 岡本駅
４位 梅田駅
５位 宝塚駅
６位 芦屋川駅
７位 御影駅
となっています。（メジャーセブン調べ）
興味深いのは５位の宝塚駅以外はすべて阪急神戸線の駅で占められています。
阪急神戸線はまさにブランド路線なのでしょうか。
ところで西宮北口駅周辺、たしかにいい街です。
まず阪急西宮北口駅ですが阪急電鉄のすべての特急が停車し、大阪梅田にいくしても、神戸三宮に行くにしてもとても便利です。
梅田にも三宮にも特急に乗れば１５～２０分程度で着きます。
しかも阪急宝塚線も発着しており宝塚にも行くこともできます。
交通の便の良さは格別です。
しかも駅南側には阪急西宮ガーデンズという大きな商業施設があります。
阪急百貨店とイズミヤを中心にした商業施設ですが、やや高級感を感じる施設で、私も時々ですが阪急電車に乗って行くことがあります。
さらに駅北側には飲食店が立ち並ぶ商店街がありどちらかといえば落ち着いた感じの街並みです。
芦屋などの高級住宅街を抑えての１位ということですが、なんとなく住みたい街の１位に選ばれた理由がわかるような気がします。
【阪急神戸線 関西住みたい街ランキングで多くの駅がランクインされた人気の路線。】
ところで大家の視点でこのランキング調査が強い興味を持つのは、やはり人が住みたい街＝住宅需要旺盛ととらえてしまうからです。
結局のところ需要と供給のバランスで住居の価値が決まるわけですから住宅の資産価値はこのようなエリアにおいては上がるか、下がるとしても大きく下がることはありません。
このことは賃貸住宅の家賃についても同じことがいえます。
このてんで大東建託の物件で西宮北口駅周辺の空部屋を調べたところ、駅近くには現在のところ空き部屋がありません。
駅からかなり離れたところには空き部屋がありますが、それでも家賃水準が高いように感じます。
空室率３０％時代ともいわれていますが、人が住みたい街においては、今でも満室か満室に近い状態を維持でき、家賃も高い水準を保つことができるようです。
住宅ジャーナリストの榊敦司氏が
マンションの資産価値の９割はエリアで決まる
と言っておられますが、まさにその言葉は真実だと思いました。
吉祥寺だけが住みたい街ですか？（1） [ マキヒロチ ]
