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2009.07.04

金曜日、そそくさと会社を後にする。
向かった先は不動産業者さん。
先日自宅まで来て頂いた 日本クリード の方。

今日は先方のオフィスで具体的作戦について、面談。

そちらの不動産業者さんは、 中古区分物件の卸問屋 みたいな位置付け。

個人所有を中心に潜在的な売却予定客に営業をかけている。

面談頂く方は、数少ない個人投資家向けの営業さん。
物件の仕入先が直接現行オーナーなので、安く紹介できる。

通常は日本クリードから業者さんが買い取って、利益を乗せて再販する。
ジュンのような個人で買う場合も値段は変わらない。

この業者さんにとって手間が掛かって与信の問題もある個人投資家に営業をするメリットは、区分管理代行業務もやっていらっしゃるので、販売での手数料収入ももちろんながら、区分投資家を育成することで継続的安定的収益を増やせる点。

営業さんも個人投資家へのサポートに相当に力を入れていらっしゃる。
打ち合わせの内容も、具体的物件についてよりもコンセプトを立てることに関するコンサルな側面が強い。

、競争力のある区分物件を、そこそこの利回りで所有。

数年運用をして若干でもキャッシュが溜まった際に、より利回りの高い物件(＝古かったり遠かったり)をキャッシュを投入して購入。

後者は入居者がいる場合には高いキャッシュフローが見込めるが、通常不利な条件があるためにリスクは高い。
ただし現金購入していれば、空室になっても持ち出す分が少なければ持ちこたえ

買うのがゴールではなくて、買ってからがスタート。

とかく夢ばかり追いがちで、理想の物件で巨額のキャッシュフローが得られると勘違いしてしまうが、実際は厳しい。
同氏の提案は、 現実を踏まえた上で、いかに取れるリスクだけをとってキャッシュフローを実現するか。

同作戦を取る上で、ある程度の時間的スパンで考える必要がある。
実際にご自分でやっていらっしゃるだけあって、説得力がある。

前回から鼻息が荒くなっていたところで現実的な話になったので、ちょっとテンションは下がったものの、今始めた方が得策だとの見解には変わりはない。

今後は具体的な物件情報が出てきた際にご紹介を頂くことに。
いよいよ実践。

後半は同氏の夢でもあるアメリカでの投資について教えて頂く。
ジュンも、将来的には思い出のカリフォルニア西海岸で不動産投資が出来たらいいなと思っていたので、とっても気になるところ。

明けて今日は、先日融資に関するセミナーを受講した一棟モノ中心の ゼンド の方と面談。

先日セミナーの講師を担当されていた副社長が応対をして頂ける。

同社の強みは、 3,000万円以上の個人投資家予備軍からみた場合には大型の融資斡旋実績が多い 点。金融機関との強いパイプがあるそうで、面談していると確かにそちら側の情報が豊富。

また、1棟売り切りではなく2つ3つと、複数購入するイケイケ系の投資家育成が得意な様子。

こちらでも面談の内容は、戦略立案から。
ジュンと相方(妻)はそれぞれのゴールをご説明。
たぶん、同社のイケイケ戦略にフィットするゴールだと思う。

ただ合わないのが、ジュンの個人属性。
今の手持ち資金と年収では、ちょっと・・・いや、かなり身の丈が足らない。

安全策を取るのではあれば、区分マンションの複数所有から始めて、後に一棟にチャレンジ。

タイミング的には、今区分で始めて実績を付けておけば、1年半から3年程度で1棟ものへのチャンスが出てくるのではないかとのこと。

また、物件の出物次第ではあるけれど、今から木造等の一棟ものにチャレンジすることも、出来なくは無い。

同氏の顧客は2～3億円の物件が今バーゲンセール状態で顧客同士で奪い合いになることもあるようですが、ジュンのような身の程知らず(とはおっしゃいませんが)な駆け出しは余り居ないので、出物があれば話は早いらしい。

具体的なところはタイムアップで、次回に持ち越し。自宅から近いのもあって、平日の夜であればいつでも、との暖かいお言葉。

気が付いたけれど、日本クリードは本郷三丁目。ゼンドは飯田橋。

よく地元の不動産屋さんに顔を出して、未公開物件情報を回してもらえって言われていて実際にやってみたりしたけれど、いまいちピンボケだったんですよね。

投資用不動産に得意な業者さんでなければ、なかなか手持ち資金が多くないと話が難しい。

その意味で、区分と一棟、それぞれで徒歩圏内に特徴的な業者さんと知己を得たのは収穫。

近日のスタートを切りたい気持ちには変わりないけれど、むしろ末永くお付き合いをしたい出会いでした。

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