セコイアの木の下で

先日の日記の続き。
良い借金

それは、貸し出す金融機関の気持ちを理解すること、です！

金融機関はローンを出すかどうかの判断、またどれくらい出すかを考える上で、大き く2つ、細かく考えて 3つの要素 を見るとのこと。

1つは物件の価値で、これが物件そのものの価値 ( 積算価値 ) と、どれくらい儲かるか (収益性)の観点。

もう1つはどんな人か、つまり 「個人属性」 ってヤツです。

(1) 物件
　a) 積算価値
　b) 収益性
(2) 個人属性

今回は 個人属性 に基づいたローン枠の考え方。

まずどんな人にでも融資をするかというとそんなことはなくって、当然「安心出 来る人」に貸します。

職種面で言うと、公務員や、お医者さん等のステータスの高い手に職系、弁護士 等の士業、一部上場の方が有利。
非上場でバックグラウンドが見えない会社に勤めていたり、自営業者さんは規模によ るようですが、結構大変らしい。

あとは安定性を見る上での勤務年数。
サラリーマンであれば大体 勤続年数3年 って言うのが目安になるって言います。
転職をしている人でも、それほど回数が多くなくって年収が明らかに上がっている場 合にはキャリアアップと見なされるらしい。

あとクレジットカードを含めた金融機関向けに返済が滞ったことがあると、一定期間 は大きなローンは組めなくなる。
いわゆる、ブラックリストに載るってやつですね。

今度は、どれくらい借りることが出来るか。

金融機関によっても考え方が違うようですが、だいたい 年収の10～15倍がトータルの 融資枠。
ここに住宅ローンがあったり、車のローンがあったりするとその金額がマイナ ス。

収入のある家族がいれば、連帯債務者になるのであれば収入は合算出来る。
配偶者やお子さん、また養っているご両親等の扶養家族がいる場合は辛くなる 。
これは、支出が増えるからですね。

もう1つ重要なのが、 資産をどれくらい持っているか。

資産と言っても別に不動産である必要はなくって、 現金(預貯金)、株式、あとは預金 性の高い生命保険なんかも金融資産 とみなされます。

もっとも重要なのは、 現金 。どれくらい持っているのかってこと自体も重要です し、あとは初期費用が払えるかどうかの問題もあります。

通常金融機関は、 物件の価格の70～90％程度までしか融資を出しません。
ローンで購入する場合には、物件価格の10～30％の頭金が必要になるって言うことで すね。

投資用不動産を買う場合に、この他に購入にまつわる初期費用が掛かります。

金額の大きな順番に、不動産屋さんに対する仲介手数料、不動産取得税、物件の登記 費用(登録免許税・司法書士手数料・印紙代)、あとはローン期間分を一括で払ったり する火災保険料。
もろもろ合わせて、だいたい 物件価格の7～10％程度 。

まとめると、、、

(最初に必要なお金)
　頭金＋初期費用 ＝ 物件価格×10～30％＋物件価格×約7％

(組めるローンの限度)
　年収×10～15倍 － 現行のローン残高

年収500万円の人で、ローンを持ってない場合、だいたい5,000～7,500万のローンが 組めます。

5,000万の物件を買おうとした場合、頭金として500～1500万円が必要で、あとは費用 で7％の350万。

850～1850万円の初期費用 が必要になります。

属性が良くない場合、不安定だと判断される材料がある場合には、銀行から見た場合 にはリスクになります。

リスクが高い場合は融資がおりないってことにもなりますし、おりても額が減ったり 、利率が上がったりでリスク分の上乗せ(プレミアム)が加算されて不利になります。

とにかく、金融機関は貸し出したお金にちゃんと利息が付いて戻ってくるかどうかが 最大の懸案ですので、安心材料を提供することが大事ですね。

先日の不動産屋さんと食事をしたときの裏話で、面白い失敗談がありました。

金融機関との面談の席で、不動産投資の目的を尋ねられて、熱く語ってしまった投資 家予備軍の方の答え。

「この物件を買って不労所得を得たら、 すぐに会社を辞めるんです！ 」

融資に先立って過去2～3年分の源泉徴収票の写しを提出させられるのは、給与が安定 して入っているかどうかの確認。
この先も安定して給料が入るかどうかが知りたいんです。
すぐ辞めるって言われちゃったら、、、お金を貸したくないですよね。(笑)

不動産投資を将来的にやりたいなと思っている人は、 ぜひぜひ今から個人属性を充実 させられるように準備 すると良いと思いますよ♪