セコイアの木の下で

を着る。
相方もカーキ色ノースリーブのスーツ。

向かった先はいつもの不動産業者さん。10時半待ち合わせの時間に遅れそうにな って、珍しく家の前からタクシーを拾う。

ワンメータで到着、領収書をもらうのを忘れず、足早にオフィスに。

購入予定物件について、いくつか残課題について報告を受ける。
気になっていた水回りについては下水管の径を調べてもらったり。


その後、早速契約書作成に。
重要事項説明書 の読み上げを受ける。
正直よく分からない部分も多いが、必死に意味を拾う。

売買における 土地の権利関係 について大切なのは、下記の3点と改めてレクチャを頂 く。

1) 広さ
2) 権利関係
3) 隣地

最初の 1)広さ、面積 に関して2種類の取引方法があって、 公簿売買と実測売買。
公簿とは登記簿のことで、登記してある面積を元に売買すること。
実測は登記簿の面積と別途、測量をして決めた広さで売買する。

今回の物件も若干、、、20平方センチ程度、公簿面積の方が狭い。
実際に登記をしたのがずっと昔で、測量技術等の問題等で実際の広さと微妙な差異が あることが多いらしい。

狭いと何か損をした気分ではあるけれど、たかだか20平方センチ。
仮に将来売却するときにも、(商習慣が変わらない限りは)今回と同じように公簿売買 とすれば問題は無い。

権利 について、現在の持ち主に聞いていた以外の権利関係がないかどうかを登記簿で 確認。現状の売主さんが他の物件と含めて付けていた金融機関の根抵当がべったりつ いているのがわかる。

今回の物件を購入する際に、この根抵当権を外す事が出来るかどうかが1つの鍵にな っていたとのこと。問題が無いとの回答を受けて、現在Go!がかかっていて、その 他に変な権利設定は認められないのでOK。

あとは 隣地の状況。 境界線の問題とか、あとは単純にどんな人や建物があるのか。

個人的にはグルっと一度物件の周りを回ってみた程度で、特におかしなも のは無いなと納得していただけ。

実際、不動産業者さんは資料を取り寄せたり、また現地で杭の位置を確認したりと、 チェックを細かくしてくれていたらしい。。。本当にお世話になりっぱなし。

諸事納得の上で、 重要事項説明書に署名、捺印。

その後、一度場所を移す。売主である建主さんへと、不動産業者さんと一緒に行き、 現地で売買契約書に署名する手はず。

往路、不動産業者さんの車に同乗させてもらう。 スポーティで革張りで、どこから見 ても高級車な「おベンツ」。

思わず 、 「これって経費なんですか？」 と失礼な質問。。。(笑)

建主さんは投資物件を中心に、設計・施工・販売から、系列会社で管理まで手広くや っているところらしい 。 社長さんに専務さんが同席。 どちらも人は良さそうで好感。

せっかくなので気になっていた耐震と水害への考え方ついて質問。

耐震については、通常はコンクリートの土台を柱の部分だけ建てた上に木の柱を立て る (布基礎) ところを、コンクリートを基礎としてベタ塗りしている (ベタ基礎) とのこ と。

物件の特質上、ワンルームをギチギチに配置しているために壁が多くて、生半可な木 造戸建てとは剛性が違う。

また、構造計算も社内で実施していて自信満々。

「周りの他の物件が倒れる前に、うちが建てた物件が倒れるようなことは無い」 と力 強いお言葉を社長自ら頂く。

また、ジュンとしては最近の一番の懸念(笑)の水害についても、 GL(Ground Line )から基礎が300mm、さらにFL(Floor Line)までが440mm上がっている 旨をようやく設 計図面で確認。 一般的には350mm 程度のところを9cm高い。これはだいぶ安心材料。

実際に建てた売主さんからの話は参考になる。なにより、不安材料の天変地異リスク に関して社長じきじきのお墨付きを頂いたのは本当に安心。

社長さんは、管理も系列でやっているのでそちらに任せて、ついでに3年後くらいに またお金を貯めて2棟目も、と商魂逞しい側面も見せてくれる。
不動産関係の方はこうじゃないとね。(笑)

その後、 土地付建物売買契約書 の読み合わせを不動産業者さん。
契約書への署名・捺印を売主/建主さんと、買主となるジュンで実施。

続けて、 管理 に関する打ち合わせ。系列の管理会社の方が来て、条件交渉。
地場の強力な管理会社だけあって、かなり渋い。定価ベースからビタ一文マケる 積もりは無さそう。

こちらとしては建主兼売主の関係なので、出来れば管理も継続してお願いしてしまい たい。でもコストはコストなので、なるべく低く抑えたい。

その場では折り合いがつかずに持ち帰ることに。

物件が売主さんから近いこともあって、その後に現地を不動産業者さんの 「経費ベン ツ」 (？)に同乗して見に行く。
杭の場所や、境界線等について詳しく教えてもらう。
この大きな建物が自分の物になるのかと思うと、不思議な感じ。

この日最後のアジェンダ、 火災保険 についてを遅いランチを食べた後のファミレ スで打ち合わせ。

火災保険も地震保険も、建物の金額に対してかかる。 地震保険は補償額の出る率が掛 け金に対して悪く、また最大保険金額も建物価格の50％まで。

それでも心配性のジュンはかけておいたほうがいいかなと、これも持ち帰り。

管理、火災保険等、まだまだ決めないといけないことはありますが、とりあえず物件 は売買契約で押さえました！
実際、先週になってずいぶんと広告が打たれていたみたいなんで、気が気ではなかっ たんですが、もう安心。(笑)

あとの大きなイベントは、金融機関との金銭消費貸借契約、そして一切の売買取引の 履行と権利設定となる決済。

一歩、そしてまた一歩、デビューに近づきます。