セコイアの木の下で

だったらしい。

相当に無理をしつつ購入する今回の物件。手付けと頭金で ジュン個人の手持ち資金は ほぼゼロ に。

そこへ、2004年9月購入の自宅の火災保険の支払いが来てたり、、、。

2003年の結婚を機にガッツリと組んでいた生命保険、入院保険の年払いの支払い が来たり。契約が8月と9月で、支払いが集中。

まとめて数十万円の出費。。。瞬間的に破産しそうです。(笑)
黒字倒産 って言うのは、これがニッチもサッチも行かなくなると発生するんだなと痛 感。みなさんもご利用は計画的に。(笑)

さて、今日は夏休み消化3日目で久々のオフ。

先週から各種契約やらゲーム会の準備やらで最近 毎日睡眠時間が3時間程度。 会社 で寝落ちしかけたり、昨日は偏頭痛まで始まったので、午前中は朝食会 に行きたいのを我慢して、爆睡。

昼過ぎにモソモソと起き出して、今日は 管理会社の調査 に。

もともとの売主さんの系列にお願いしたいと思っていたんですが、どうにもコストの 折り合いが付きそうにないので慌てて考えているところ。
不動産投資の本もいろいろと読んだんですが、買うまでの話がメインであんまり買っ た後の話って載ってないんですよね。
管理も、自主管理をしてコストを浮かせるやり方が主流なようで、情報があまり無い ように思われます。

管理業務 の中身は大きく下記。

(1) 入居者募集 (広告・審査・契約仲介)
(2) 入居者管理 (集金・日常連絡受付・督促・更新)
(3) 入居者解約 (清算・退去・清掃・リフォーム)
(4) 建物管理 (巡回・共用部清掃・管球交換)

たいてい、(1)～(3)までがセットになって 「賃貸管理」 って言うメニューで金額が決 まっています。
毎月賃料の3～5％程度 を取るやり方と、最近は1部屋あたり毎月数千円と言った 定額 制 のサービスがあります。

また、毎月の賃料からの収入と別に空室に入居者を決めた際に 広告料 もしくは礼金を 取ったり、更新時には 更新手数料として半月分 を取る契約になっていることが多いよ うです。
ですので新規契約の場合、不動産業者さんは大家側からはこの広告料、入居者からは 仲介手数料を取って収入としています。
これが、両方取れるケースと片側しか取れないケースで、募集の気合が違うらしいで す。

物件のエントランスや廊下、郵便受けや階段、ある場合にはエレベータや浄水層、防 火設備などを点検・清掃するのを一般に 建物管理 と呼ぶようで、これは業者さんによ って、また内容によってマチマチ。
毎週の巡回清掃をお願いすると 一棟あたり、月額2～3万円程度が相場 のようです。
業者さんによっては月次で報告書を出してくれるところもあるみたい。

例えば、5万円の家賃の部屋が10戸あるアパートの場合で、満室と仮定すると、毎月 の支払いは下記。

収入: 500,000円　(50,000円×10部屋)
管理料：　15,750～26,250円(3～5％+消費税)
建物管理：　21,000円

年間に換算すると、6百万円の収入に対して7～10％に相当する44～57万円がかかるん です。

これを高いと見るか、時間の節約を取るか、、、それが問題。

大きく、大家さんの 管理の方法としては下記の3つのやり方 があります。
手間・リスクとコストが通常は反比例の関係にあります。

(1) 自主管理 　上記の管理業務一切を自分で行う。
　24時間、入居者の方から「水が漏れる」「鍵を無くして入れない」等の連絡がある 可能性あり。　
　空室が出た場合については、仲介業者さんにお願いして広告費によって募集活動を してもらいます。

(2) 管理代行
　管理委託料を支払って、入居者管理や建物管理をお願いする。
　大家さんは楽チン。
　集金もやってくれるが、滞納保証は期間限定で付いていたりいなかったり。
　空室保証はなし。

(3) サブリース

　空室になろうが関係無しでもっともリスクは低くなるけれど、当然リース料は通常 取れる賃料よりも10～20％程度低くなる。
　超ラクチン。

今回のジュンの場合には、ガッツリとローンを組んでますのでサブリースみたいな他 力本願作戦は取れませんし、面白みが無い。
ただ、(1)自主管理にすると急な連絡と対応や、こまめな物件のメンテがなかなか難 しいのではないかと。

時間を節約する上でも(2)管理代行をお願いしたいけれど、、、出来る限りコストは かけたくない。

物件の規模もミニマムなので、建物管理と言っても週に一度程度行って、ゴミ捨て場 と廊下にゴミが落ちていたり、粗大ゴミが不法に置かれていたりしないかをチェック してもらえればOK。
落ちていれば、簡単なゴミならちょっと拾ってきてくれればそれでいいし。外壁もサ イディングなのでそうそうは汚れない。
月に1～2回は自分で掃除にも行ける。時間にしたら、1回1時間、週4回の4時間、 、、これで30,000円、 時給7,500円 は出せません。(涙)


ジュンがやったのは、付近で管理業務をやっている業者さんに片っ端からネット と電話での問い合わせ。
相場感も見えてきたし、こちら側のニーズに合わせてコストを提案してくれるところ も出てきた。

実に、 集まった情報は16社分 。。。これも情報として売れそう。(笑)

もちろん、管理を委託する場合に多くは敷金の保管もお願いすることになる。また、 月末に管理業者さんが集金した家賃を数日ではあるけれど丸々託すことにもなる。そ れなりのお金を預けるからには、 業者さんの倒産リスク とかも気にしないと危ない。

今日は夏休み休暇とは言え、完全にビジネスモード。これが大家さん、 個人事業 主 なのかな・・・。
今までのサラリーマンで培った経験は絶対に生きてる。大きく違うのは、自分の活動 によって利するのが会社なのか、ダイレクトに自分なのか。

短期決戦で、情報を武器に良い条件を引き出したい！
準備を進めて、万全のスタートを切りたいです♪