セコイアの木の下で

、兼業大家さんの 入り口 に立ったジュン。
この本は、 出口 を意識した不動産投資本。



出口からみる収益不動産投資
和合実が教える成功の決め手！

著者： 和合実
出版社： 清文社
発行年月： 2007年03月

来る9月5日(土)に六本木、泉ガーデンギャラリーにて開催される 「HOME'S不動産投資 フェア」 。丸一日、不動産投資に関する講演があったり、協賛企業によるブース が設けられたり。

相方(妻)が早くから行きたかがっていたので、一緒に行くことにしています。

お目当ては 逢坂ユリ氏、鈴木ゆり子氏、和合実氏 の3名の不動産投資家の方々の講演 。

今回の本も、そのうちのお一人、和合さんの著作。
国税調査官、建築会社のキャリアの一方で、不動産投資コンサルタントや勉強会を開 催されていらっしゃる方。

序章　物件概要書はどう見るの？
第1章　マンション一棟物件の見方
第2章　アパート一棟物件の見方
第3章　事務所ビル一棟物件の見方
第4章　店舗物件の見方
第5章　区分所有物件の見方
第6章　和合　実のアドバイス
終章　不動産所有の最終形を考える

初心者向け、基礎編については序章にコンパクトにまとまっていて、不動産投資の勉強をある程度進めていないとこれだけではちょっとキツイかも。

その分、第1章以降のケーススタディは充実。

特によかったのは、各章それぞれでジャンルの異なる不動産投資について解説。

ジュンのような初心者は住居用のマンション、アパート、区分の投資に関してはチャレンジも出来るし情報もそれなりにあるけれど、区分店舗や商業・事務所用ビルなどは知らない世界。

最終章で語られる、和合さんにとっての最終形態は、 都心部での店舗物件。
高い賃料で安定して収益が得られる。その分希少性が高くて値段も高く、エン トリーし辛い。

全体的に大阪・関西圏の物件が多いようで、 「持ち回り保証金」 と言った独特の商習 慣についても紹介されています。
売主が賃借人から預かった保証金ですが、、、 売主がもって行ってしまって、賃借人 に返済する義務だけが買主、新オーナーに引き継がれるらしいです
すごい違和感。(笑)

全章を通して語られるのは、 物件を買う前にどのような出口戦略をとるのかを 明確にすることが大切 と言うこと。

とかく、目の前の満室予定収入と表面利回りに注意を取られがちで、特に融資で問題 があって買いそびれる回数が増えると、 いつしか「買うこと」が目的とすり代わって しまいます。
ただ、 「買わない」ことも選択肢の一つ で、その基準はどのように収益を上げる かのシナリオが描けない場合。

不動産投資は、買って、運用しているだけでは損益は確定しません。
売って手放してはじめてトータルのプラスマイナスが決まる。

いくら賃貸中のインカムゲインが上がっていても、高値掴みをしていて売却時にキャ ピタルロスが発生して、通してみると損をしていたら意味が無い。

逆に、運用中はインカムロスを抱える物件でも、売り時を掴んで、通算のインカムロ スを上回るキャピタルゲインが得られれば、結果オーライ。(あんまりこちらは期 待するべきではないと、個人的には考えていますが。)

また、第6章のアドバイスの冒頭、 「フルローンと自己責任」 のくだりは、借金大魔 王になったジュンにとってはパンチ十分。
足に来ました。ものすごく考えさせられました。

フルローンで物件を購入するものは、下記の質問に全て答えられる準備が 出来なければ、辞めるべき と同氏は諭します。

1) 不動産取得後の収益減への対処法
2) 金利の上昇局面での対処法
3) キャッシュフローがマイナスになったときの対処法
4) 突発的事故が起きたときの対処法
5) マイナスのレバレッジが働いたときの対処法
6) デフォルトになったときの対処法

果たして、ジュンは準備が出来ていたのか？