セコイアの木の下で

「キャッシュフローますぃ～ん1号」 物件は、着地があっと言う 間だっただけに、管理について学ぶ時間も十分なく慌てて情報をかき集めていたんで すが、ようやっと決着。

あんまり不動産投資の本とかを読んでも、管理についての実態とか相場とかの情報っ て無いんですよね。建物管理なんか、最初っから予算に入れていませんでした。 (笑)

ただ、手探りの調査でしたが、その中で色々と情報収集をした感触は 、 「千差万別」 だなと。

【管理をどうするか、、、それが問題 】 http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/200908270000/

今回の結論と、決まった経緯をお話すると、、、

1) 賃貸管理
今回は 家賃収入の3.15％(消費税込) で、売主さん系列の現行管理会社さんに委託継続 決定。

賃貸管理、建物管理についても継続提案を当初から頂いていたんですが、 1)賃貸管理 が5.25％、2)建物管理が31,500円/月 とのことで、お願いするとザックリ1)40万円＋ 2)38万円で、78万円も払うことに。。。

とても無理と言う事で、自主管理も含めて色々と業者さんを当たっている最中の 決済直前に 事件発生

実は、今回の物件は業界用語で言うところの 「旗地」 。

私道のドンつきに細い敷地が接していて、それが伸びた先にメインの土地が広がる。 広げた旗状の土地に、竿の部分が付いているように見えるかららしいです。

旗の竿に沿う形で隣家とのフェンスが走っていて、このフェンスがど ちらの敷地でどちらの持分なのかが現場では分かり辛く、確認事項になっていました 。また、入り口部分にあって、フェンスの下にもぐりこむ形の 排水口 があって、一緒 に現場に行って頂いた不動産屋さんが目ざとくチェックを入れてくれていたんで す。

いよいよ決済を数日後と言う中で、 不動産屋さんから緊急連絡。
内容は、調査を続けた結果、 フェンスがこちらの敷地内で、排水口は隣家のもの。

つまり、 排水口の越境が判明 したんです。

隣家は相当古い個人宅で、昔からそこに排水口があったようです。
売主が土地を購入した際に、排水口に関しては 隣家の建て替えの際には撤去する旨の 覚書 の引継ぎを受けていたようですが、今回はこちら側に引き継ぎ損ねていたとのこ と。決済前に仲介担当の不動産業者さんからの厳しいチェックによって判明したんで す。

こちらの金消契約も終わっているし、売主も、もともとのそちらの土地について いた担保の抹消に取り掛かっている。ここでこの越境を理由に契約が破棄されると、 みんなが困る状況。

慌てて、隣家との越境に関する覚書の引継ぎとあわせて提案されたのが、系列である 管理会社の管理費用の引き下げで、3.15％にするとのこと。

越境に関して良い気持ちはしなかったのは確かですが、数十センチの話でもあり、別に 住居スペースの下にあるわけでもなく、実際の影響はない。 覚書で権利関係さえ整理 出来れば文句はない。

あと、これも先日書いた「保証会社」と、過半数の借主さんが契約されているんです が、契約先の信用問題で切替交渉中。ここはきちっと続けてやってもらった方が良い と判断して、継続契約する事に。

相場としては、5.25％の業者さんが多い中で、中小もしくは地場の業者さんの中で3 .15％のところがポツポツ。
あとは、定額で提案されているところが出てきていて、もし賃料が高い区分物件の賃 貸管理だったら利用価値は高い。

でも、とどのつまりは日常業務の代行なんで、こちらも十分当事者意識を持って、 ま かせっきりにしないように 気をつけないといけないですよね。


2) 建物管理
地元の清掃業者さんにご提案頂いたサービスに決定。
日常清掃2,100円/週、プラス定期全体清掃6,300円/1回を年3回で、合計121,800円/年 。

現行業者さんからの見積もり、毎月の掃除代に31,500円はとても 出せないけれど、毎週現場に行く事も出来ない。

困っていたところに、 朗報が舞い込む。

もともと、賃貸管理を格安定額で提案頂いて注目していた物件近くの管理会社 さんから、お願いしていた建物管理の見積りが届く。 掃き掃除での日常清掃が2,100 円/週。

安い。

毎週ゴミの日の後にでも行って、ホウキで掃いてゴミがあったら拾うだけ。
大した仕事ではない。

でも、こちらで毎回行くわけにも行かないので、近くにいる誰かにお願いしたい。

お願いすると出張費等がかかって、結局月額2～3万円とかって話になる。。。

困っていたところに、結果として半額以下の見積り。
これは助かる。

床をポリッシャー等で清掃したり、ドア・ガスメータ・共用部照明等を含む、 定期全 体清掃についても、一回6,300円と格安。

提案してくれていた管理会社さんに連絡すると、清掃業者さんとの打ち合わせをセッ ティングしてくれたのが、この前の土曜日。

当日、物件近くの管理会社さんオフィスでお会いしたのが、清掃業者さんの代表さん 。

まだ若くて、ジュンと変わらないくらい。聞くと、スタッフ4人で地域密着でやって いるとか。

交渉したのが、配置しようか迷っている観葉植物の水遣りを週1の日常清掃時 にやってくれるかどうか。
「イイっすよ！」 、即OK。超感じが良い。

あと、定期清掃のタイミングを4ヶ月に1度、年3回ととりあえず決めて契約する事 に。

しかも、最初の1回は日常清掃の2,100円で定期清掃と同じ内容の掃除をしてくれる とのこと。

後の掃除を楽にする為と、清掃に当たるメンバー全員で現場をおくことをかねている のだそうだ。

とにかく良心的。

最後に感動したのが、今回引き合わせてくれた管理会社さんは、 紹介だけで特に 契約には絡まないとのこと。

賃貸管理について今回現地にも近く、最初から最も安く見積りを出してくれていた業 者さんで、仮に越境の件で管理費が下がらなかったら確実にこちらにお願いしていた と思う、 頼りになりそうな管理会社さん。

「こうやって、清掃業者さんにお仕事をご紹介しておくと、今度こちらからのお願い で業者さんには無理を聞いてもらえたりする、ギブアンドテイクの関係なんです。」 と、言う。



建物管理の相場は本当にマチマチ 。 傾向はやはり地域密着の方が安い価格が出そう。きっちりやってもらえるかどうかっていうのも大切なんで、こちらも頼んだ後のケア も大切ですね。


結果として、1)賃貸2)建物の両方で、 当初の半額以下 に抑えることが出来た。
収支計算上も管理費用は賃料収入の5％と考えていたので、予算内に収まる。
(建物管理なぞを知らなくって、てっきり賃貸管理サービスの中に含まれているのか と思ってました。)

売買仲介の不動産業者さんのプロの目。
賃貸仲介の業者さんの心意気。
(結果としてお付き合いできませんでしたが、、、)

色々と情報収集とご縁を通じて、希望の条件で管理がお願い出来そうです。

不動産投資の健美家