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2009.09.11

今日はバラバラ夏休みの4日目を取得予定、、、だったのですが、午後に緊急の客先打ち合わせが入って、外出。売れっ子はこれだから困る。(スーパー勘違い )

午前中はゆっくり自宅で、いろいろの資料作成。

11時ごろに支度して、相方(妻)と外出。向かった先は徒歩3分の 税務署 。不動産所 青色申告 が出来るものかどうかを相談しに行く。

「アパート買ったので、青色申告したいです。」

ホケっとされる受付の方。

「不動産所得が今年から発生するので、どのような手続きが納税上必要か相談させて下さい。」 と、日本語(笑)に言い直すと、番号札を頂いて待つことしばし、担当の方から別途呼ばれる。

今まではサラリーマンとしての給与所得のみで、基本的に 源泉徴収 。
毎月税金の見込み額を支払って、取り過ぎていたり足らなかったりすると年末調整でくれていたんです。

昨年度は医用費と寄付金の控除があったので、 確定申告 をやってみた。

今年度は、不動産所得の関係で絶対やらなければいけなくなった。

※ここから先は、調べながら書いてますので、若干正確性に欠けるかもです。間違えていたらツッコミ頂けると助かります！

サラリーマンの給与所得が源泉徴収なのは変わりなく、 毎月がっつり すが、不動産所得が出たことによって、 経費計上 が出来るようになる。
不動産向けに使った経費の分で不動産所得がマイナスになった場合、トータルの収益から差し引くこと (損益通算) が出来るので、 給料から納付する予定で支払った税金が戻ってくる可能性 がある。

不動産所得(事業所得も)の確定申告に 青色と白色 があります。

青と白の違いは規模にも寄りますが、あとはちゃんとした事業であるかどうか。

言い換えると、ちゃんと経営をしている商売かどうか。
決算をしていたり、ちゃんと帳簿管理をしていたりする場合には、その分 税制上の優遇 を用意してくれています。

白色と青色の違いが色々とありますが、この場合の青色のメリットは 事業上の損失を 3年分繰り越せる点。

今回のジュンの場合、まだ厳密に計算をしていないんですが4か月分の収入に対して不動産購入に関係した費用が発生しているので、計算上の損失が発生する可能性が高いと思ってて、青色申告の方が有利と想像。

また 青色申告にも二通りあって、事業的規模か、そうでないか。

主たる違いは下記の二つで、事業的規模の方が納税者にとって有利。

1) 基礎控除額が65万円と多い(通常は10万円)
2) 専従者給与の支払が出来る。

不動産所得の場合、事業的規模の指標として一般的に 5棟10室 以上って基準がある。

今回の焦点はそこ。

こちらとしては 事業的規模と認めてもらって、65万円の基礎控除が欲しい。
専従者給与 って言うのは、アパートの管理・経営で奥さん等が専属で時間を使う場合に、給料の支払をしたことにして経費計上が出来る。

ジュンの相方は現在、ジュンの給与所得の扶養家族になっているので、そちらで出ている扶養控除と国民年金の分と比較して、どちらが有利なのかって問題もある。

たぶん、、、今年は扶養に入れておいた方が良さそう。民主党も今回はまだ手をつけないって言うし。(笑)

「具体的にどんな物件ですか？」

「アパート一棟、8部屋です。」

「では、事業的規模にはなりませんね。」

・・・一撃玉砕。(笑)

青色申告の申請書と別に、事業的規模と認められるために 「個人事業の開廃業等届出書」 ってのを提出して、受理されないといけないらしい。

今日は相談とのこともあって、聞いてしまったら当然「5棟10室が基準ですから。」としか、係りの方は言えない。。。当然と言えば、当然。

「じゃあ、あと2部屋買えば良いんですね！」

半ギレの相方は、ワケのわからない啖呵を切る。
彼女は八百屋でりんごを買うのと間違えているみたいだ。。。

アツくなる相方と小声で相談して(怪)、後日改めて提出と言う事に。

書物等もお書きになっている某不動産投資家の方は5棟10室に満たない段階で、何度もチャレンジをして結果として認められた実績があるらしい。
きっとこの「個人事業の開廃業等届出書」を何発も、色々な税務署に提出したんですね。

何事も経験。諦めの悪さには自信ありとのことで、通るまでやってみよう！

・・・とか言って、本当に2部屋買ったりして。(笑)