セコイアの木の下で

でゆっくり。何も予定のない休日は数ヶ月ぶり。朝起きて、食事 して、税金についてパソコンでいろいろと調べもの。

初期費用に関して、 経費計上 するべきものと、 取得価額 にあげるべきものが今1つ分 からない。

登録免許税、売買契約の印紙 、、、結構細かいようだけれどそれぞれでそれなりの金 額。

やっぱり税理士さんに相談に行ったほうが良いかな。。。

さて、契約前の出来事ですが1つ書きそびれていた 「火災保険料」 について。

物件購入前に散々怖がっていたのは自然災害。

【ゲリラ豪雨と言うリスク】


今も急に降って来ましたが、 ゲリラ豪雨、火災、地震などなど。 自分では あまり積極的にコントロール出来ないリスクなので、保険でカバーをします。

物件の土地は何があろうと基本的に価値が変わりませんので、 保険の対象は建物のみ で建物価格が万が一の際に補償されるべき保険金額。

金融機関は融資する際に、火災保険への加入を条件 にしています。
土地はもちろんですが、建物と賃貸と言う事業に対して融資を行うわけで、 燃えまし た、ハイそうですか とは許してくれません。ちゃんとリスクをコントロール することが条件になっているわけですね。

金融機関の中には ローン期間中を一括で保険に入らせて、その証明の提出を融資前に 義務付けているところもある ようですが、今回はずっと継続して掛けることを条件に 分割で許してくれました。なるべく初期投資は抑えたい、、、と言うかお金が無い のでほぼ絶対条件だったんですよね。

極端な例として、今回の物件でも30年間入ると140万円くらいが初期投資で必要にな るんですが、年払いであれば毎年10万円以下。この差は最初の物件を買うときの初期 投資削減としては大きいです。

保険はたいてい、仲介を担当してくれる不動産業者さんが火災保険の代理店もやって ますので、そちらと話をします。今回は 三井住友海上の「ホームピカイチ」 と言 う商品にしました。ネーミングセンスに共感を覚えます。(笑)

まず物件の位置(周辺がどんな地域か)や建物の構造(材料、屋根、外壁)、大きさと保 険金額(建物価格)から基本的な保険料が決まります。

大きければ当然高くなりますし、燃えにくいRCであればそれだけリスクが低いので支 払いも安くなります。

今回は、省令準耐火割引と住宅用防災機器割引(各戸に火災報知機設置のため)が 適用。約30％程度保険料が安くなっています。オール電化とかだとまた割引があるみ たい。

あとは補償の内容。もともと火災保険に、ジュンが気にしていた水害に対する補償も 入ってる。 「地盤面(GL)から45センチを超える水害の場合」 には、補償がおります。 今回の建物は地盤面から44センチが床の高さ(FL)なので、 カバーされていない潜在リ スクは1センチ分 。。。(笑)

他にも、住人による物件(ドアなど)の破損や、雹で窓ガラスが割れる、戦闘機 とは書いていませんが(笑)車が飛び込んできたときなども、火災保険でカバー される模様。結構、手厚い。

あと、売買契約直前直後に日本全国で盛大にユサユサと揺れてくれていたので、 迷わ ず地震保険にも加入。

保険家さんが広告宣伝費を悪の軍団ショッカーに払って起こしているのかと思いまし た。(笑)

地震保険の場合は火災保険と異なり、 建物価格の50％が保険金額の上限 になってまし た。それでも保険料は火災保険との内訳をみると、金額的に倍近くかかってます。以 前はもっと高かったようですが、最近ニーズが増えてきているのでお得になってきて いるとのこと。広告宣伝費の効果、絶大です。。。

最後に、どのような契約期間でどのように支払うかにより、支払い保険料が決まりま す。

10年契約を一括で払えばその分安くなりますが、とにかく今回は初期費用を抑えたい 。

結果、今回は5年契約の1年払いにして、火災保険・地震保険の合計で年額8万円弱に 。

大きな借入れで賃貸経営をやっている以上は、 「万が一」 があった際にもある程度耐 えられるようにしておかないと、 あっという間にデフォルトに なってしまいます 。

どんなときに何が保険でカバーできるのか、きっちり勉強しておきたいですね。