また、最初の物件が新築であるがゆえに収益性が良く融資が付いたのは良かったのですが、価格に含まれるプレミアムの分だけ債務超過の疑いあり。もともと自己資金と年収からすると到底買えない物件だったのを無理に買うのと、ROIを最大化するために自宅を担保提供して融資金額をMaxまで引っ張り出したのは良しとして、問題は次の一歩。

物件情報を眺めていても、余命僅かで立地があまり思わしくない木造アパートが利回り13～16％で出回ってるのを頻繁に見る一方で、「おっ！」と思う物件がなかなか見つけにくい状況にありそうです。きっとみんなで取り合いなんだろうな。

そこで現在、ちょっと視点を変えた投資を実行しようといろいろと画策中。その足がかりとして 自宅を売却 することを考えはじめました。

キャピタルゲインが得られれば、また最悪購入時とトントンの価格で売却出来れば、 5年間コツコツと返済をしてきた元本相当分の積み立てが手元にキャッシュで戻ってきます。 (基本、担保に出してる分は持っていかれますが。)

具体的には5年間の元本返済合計が、繰上げ返済も含めて約500万円。 個人のBS的に見れば、これはそのまま負債が減った関係で、純資産増 になる。細かく見れば、給与所得に対する住宅ローン控除も毎年10万円は戻ってきていたから、5年間合計で最低でも50万円の税額控除。

今回、売却益をどこまで得られるかは今後に掛かってきますが、買った値段(＋経費分)で売ったとしても、上記合計550万円は純資産増。投入した頭金からの利回りを考えても、頭金が年利数％で回ってた計算。。。これってそこそこの投資ですよね。

これで債務超過気味状態からリカバーして、純資産増にしたい。
また、それを元手に次の一手に出たい。

簡単査定に出した感触は良好。これも、 自宅購入時に資産価値のあるものを選ぶことが出来ていたから。

何気に、自宅購入から不動産投資の第一歩が始まっていたんですね。

次回の日記では、学生時代の賃貸暮らしから、マンションを買うにいたるまでのお話をご紹介したいと思います。