セコイアの木の下で

タイトル「驚異の儲かる不動産投資術」だと、不動産投資全般についてかと思いきや、 建築から始める不動産投資について。

今年は、賃貸併用住宅、いわゆる 収益マイホーム をゲットしたいなと考えていて、今土地を探しています。中々売り物の中から探すのは大変だし、どのようにして物件が建つ物なのか、興味もある。

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著者の 中村一晴さん はサラリーマンから建設業を設立し、現在では不動産投資・建設に関するコンサルや中小企業などに向けたビジネスコンサルなども幅広く手がける方。調べた限り自分と同い年ですが、随分と経験豊富なご様子。やっぱり人間は苦労したり自分で何かやった分だけスゴイ人になるんですね。

[目次]
序章　建築価格が高い分、儲けは減る！
第1章　なぜ、あなたは建築費を判断できないのか？
第2章　建築価格が下がらない本当の理由
第3章　建築費を20％削減するために必要な条件
第4章　減築投資法[新築編]
第5章　減築投資法[修繕・リフォーム編]
第6章　職人さんがこっそり教える！「見積もり価格のからくり」
第7章　驚異的に建築費を下げたカリスマ大家さんから学ぶ！

前半では、 建設から手を入れる不動産投資のメリット について。

コストを掛ければそれだけ物件の金額や初期投資が大きくなりますので、投資家にとって最も重要な収益率に悪影響を与えます。 ただ、不動産は建設のコストが見え辛く、決まった値段が無い。 不必要な経費や過剰な利益が乗っている可能性があるので、そこにメスを入れるべきとのロジック。

大手ハウスメーカー、工務店、設計会社、大工さんなど、建築に携わるプレイヤー毎の役割や性格など、業界の構造を背景として説明されるので納得感があります。建設会社と設計会社が、今までどのような関係にあるものかなど内側にいないと知り得ない話で興味深かったです。

第3章以降で、 建築コストを20％下げる方法 について、その方法が具体的に提案されています。

まずは前半のプレイヤー間の性格を踏まえた上で、建築コストの中身と利益の仕組みを理解します。建築コストは大きく2通りに分けられます。

[一般的な建築費の内訳]
材料費: 60～70％
人件費: 30～40％

品質を落とさず、無駄なコストを省いて建設するには、 材料を安く仕入れて、時間(人手)をなるべく掛けずに建てる との大方針が出ます。重要なのは、 この2大コストを、それぞれ別々に見えるようにすること。

これを実現する方法として、

・設計と施工を別々に発注する
・更に施工と部材流通を別々に見る

全てお任せにすると中のコストが見えなくなりますが、このやり方をすることでどこにコストが掛かっていて、そのコストが適正なものなのかがわかりやすくなる。

逆に、お任せにすべきポイントについても言及されています。建設の専門家でもない素人施主があれこれ口を出し過ぎて工期に影響を与えてしまっては、結局人件費の上昇にも繋がって本末顛倒。

全体を通して、専門的で難しい話になりがちな内容を非常に丁寧に書いてあって分かり易かったです。 建築と言う1つのプロジェクトを色々なプレイヤーと進める中での流れが理解出来ました。

具体的に建てるかどうかは、良い候補地が見つかるかどうかとか、採算をあわせることが出来るかとかの個別の問題が絡んできますが、今読んで、また実際に建てる事が決まった段階でもう一度読んでみると良い本だと思いました。

セコイアの木の下で　伊藤　潤

ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会

[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]
http://sequoia.seesaa.net/

不動産投資の健美家