セコイアの木の下で

観測市場世界第4位タイ、M9.0の大地震に襲われてから早くも一週間が経ちました。

その間に地震や津波による被害が徐々に明らかになったり、福島の原発では必死の作業が続けられていたり。

自分のいる東京では、数時間置きの余震がユサユサ。ガソリンやトイレットペーパー、米などの一部食料品が買占めにより品薄になったり、輪番停電や電車ストップによる帰宅難民など、地震前とは全く変わった生活になっていました。

自分のイベント、月に一度のキャッシュフローゲーム会も、ピークタイム電力節電の為とのことで会場が使えなくなり、敢え無く中止。たくさんの方に申し込んで頂いていたのですが、、、止む無し。

そんな中での3連休の初日。自宅に篭ってネットとTVからのニュースを見ながら一日過ごしてしまうのが耐えられず外出をすることに。行き先は、物件の内覧会場。

土地を買って、建物を建てる事をシロウトが考えると、勉強すべきことがたくさんあります。

建物には大きく分けて木造、鉄骨、鉄筋コンクリートの3種の建て方がある。それぞれで長所短所があって、一通り抑えようと考えて色々とネットで調べていたところ出会ったのがこの会社。

[(株)RCdesign]　 http://rc-design.jp/
鉄筋コンクリ(RC)造にこだわった施工も行う設計事務所さん。

それぞれの工法の良し悪しを肌で感じるために、建てる前に自分の目で見ておきたいと考えていました。でも、外から物件を見る機会はいくらでもあるんですが、その物件の中身を見たり、細かい話を聞いたりする機会はあまりないんですよね。

ネットで情報収集をする過程でこの会社のことを知って、資料請求をしたのがキッカケ。施工例の写真もステキだったし、何より 賃貸併用住宅の実績 が結構あるみたい。

同社のメールマガジンで相方(妻)が完成物件内覧会があるのを知ったのですが、生憎自分のセミナー講演と日程が重なっていけないハズでした。ところが非日常的なスケジュールになった「お陰で」、行ける事に。Twitterや同社のウェブサイトでは、色々と検討した上で今回は実施するみたい。久々に「地震前の日常」のようなイベントに行ける！

場所はあまり土地勘の無い目黒区は東急目黒線の普通停車駅徒歩数分。今自分の住んでる錦糸町周辺は「ヤンチャな下町」って感じですが、駅を降りて商店街を歩くとこちらも同じく下町の活気を感じるんですが、どことなくハイソ。こう言うところで物件持つと、あんまり滞納とかに悩まなくて済みそう。(笑)

商店街のど真ん中に、それらしきのぼりを見つける。そびえたつ真新しい打ちっ放しコンクリートの建物が完成物件と一発で分かる。

受け付けで内覧希望の旨を伝えると、ホームページで見覚えのあるお顔、、、井上代表が説明についてくれました！

物件は3階建て。
商店街に面した1Fがエントランスと店舗/事務所と賃貸用1Rに、車庫が2台分。
2Fは全て賃貸用で、1R×3部屋と1LDKが2部屋。賃貸は合計で6部屋。
3F丸々と、展望台のような4Fがオーナー用。

エントランスはテレビドアホンはもちろんですが、 宅配ボックス も付いてる！単身者や共働きだとこれはあるとメチャメチャ便利な設備。



3Fのオーナースペースから見学。 コンクリート打ちっ放し がクールな内階段で上がった先には、そこだけ異質な感じの木の飾り扉。遊び心がありますね。扉の先が土間で、ホームエレベータが1Fに通じる。

「ホームエレベータと共用エレベータでは、値段も管理コストも違うんです。」

1～2Fの共用部からはエレベータには辿り着かないようになってて、オーナー専用になってる。こうすると安くエレベータが付けられるみたい。個人投資家からすると超贅沢品で付いてる物件は忌避してきたけれど、お年寄りの事とかを考えると必要なのかもしれませんね。

それにしても広い！ざっと計算すると3Fと4F合わせて計200平米程度、、、なんちゅう広さ！6LDKに水周りは1つずつなので、同居型の2世帯住宅になってるようです。

賃貸併用住宅で住宅ローンを使う際に半分は自己使用にする必要があって、広い物件を作ろうとするとオーナースペースもそれにつれて大きくなります。2世帯仕様にしておくと何かと良いかなと考えていたんですが、水周りを2セットはコストとの兼ね合いもあるかなと想像。

25平米の大きな 寝室にドアが2つならんでいる。 今は小さいお子さんが大きくなった際に ドアとドアの間に柱を立ててパネルを張っていけば間仕切りが出来て2部屋になる とか。そう言う将来を見据えたプランは嬉しいですよね。



とにかくどこも明るい。4Fに向かう階段部分が吹き抜けになっていて、南向きの明り取りからは真っ青な青空が見える。この辺は商業か近隣商業で比較的高い建物が建てられるはずなんですが、古い2F建てが多いようで開放感が抜群。一戸建ての窓から何も遮蔽物が無い東京の空を見ることってなかなか難しい。通常よりも30cmほど高い天井も全体的な開放感に影響しているようです。

相方の目が新築マンションのモデルルームを見に行った時のようにハートマークになるのを危険に感じて、イソイソと2Fの賃貸スペースへ。

1Rと言っても25平米あって広々。
IHコンロのカウンターキッチンにバストイレ別。

床のテイストが良くて気になったので材料を聞いてみるとフローリングではなくて Pタイル、プラスチック製のタイル材。 良い感じの木目に見えて、フローリングよりもメンテが楽らしいです。これは使えそう。



ざっと計算したところこの規模で 設備含めて大体1億円ほどと想像。

施主が土地をもともと持っていたので成り立つプランですが、土地から仕入れてこの金額を建物に使ってしまうと採算が合わなくなってしまいそうです。あくまで想像ですが、土地代含めて考えると賃貸部分からの収入の表面利回りは2.5％ほどか。まぁ、東京の東急沿線で200平米の自宅に住む住居費を半分以上浮かせると考えたらそれでもオトクか。。。

あとは全体的な話で、 打ちっ放しコンクリートのメンテナンス について素人な質問。表面には撥水性の塗料を塗ってあるので、これを15年に一度くらい塗り直しをする必要があるとのこと。また、ヒビ割れは発生するが、表面の防水材のメンテをキチッとしていればヒビに合わせて伸縮するので水が浸入することは無いそうです。

物件そのものを見るとため息が出てしまいそうですが、 RCの良さを堪能。 賃貸経営を考えても、木造アパートとは一目瞭然の質感なので、出来ればこんな感じの物件を作りたい。

ただし、ある意味 唯一にして最大の問題はコスト。 予算上限が決まっている中で建築コストの単価を上げてしまうと建てられる物件が小さくなる。この二律背反。

いずれにしてもどんな土地にめぐり合えるかでRCが使えるかどうかが確定してしまうので、まずは土地探しに専念するより他にありません。

震災後はじめての不動産関係の外出。イイモノ見せてもらいました！って感じでした！

セコイアの木の下で　伊藤　潤


ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会

[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]
http://sequoia.seesaa.net/

不動産投資の健美家