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tagayu

東北地方に住むサラリーマンが本業以外の収入を得て生活していけるまでを描いた物語。２０２１年３月末現在は、不動産はアパート３棟、戸建て２戸を経営中。紙の資産は戸建て１戸分程度の配当金。ネットを活用したでのスモールビジネスも保有中。旅行も好きなのでマイレージをうまくためたり使ったりすることも大好き。

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所有物件

１号物件：茨城県古河市戸建て（S58築）
２０１５年３月購入
利回り　１７％

２号物件：山形県山形市アパート（H13築）
１DK６部屋
２０１６年５月購入
満室時利回り　１３％

３号物件：山形県米沢市戸建て２棟（S56築）
２０１７年８月購入
満室時利回り　２４％
→２０２０年５月売却

４号物件：青森県八戸市戸建て（S46築）
２０２０年１２月購入
満室利回り　１７％

５号物件：山形県米沢市アパート（H24築）
１DK16部屋
２０２１年３月購入
満室時利回り　１２％

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2022年01月02日

２０２２年に狙っていきたい物件について

カテゴリ：投資

２０２２年に私が買いたいと思っている物件について考え方を整理します。

現在の保有物件は
築古戸建て２件
築２０年アパート１棟
築８年アパート２棟
となっています。

ざっくりとした収支は
家賃収入が年１５００万円
返済が年７００万円

経費やら減価償却を差っ引くと
確定申告時の利益としては多分
年２～３００万円ぐらいかなぁとおもいます。

で、手持ちキャッシュも結構あるので
寝かせている資金は一般信用で株主優待をもらたり
IPOの資金にしているのですが
良い物件があれば現金でおさえて
バックファイナンスを引くという手法も考えられます。

現時点では家族の時間が大事だし
サラリーマンもしているため
あまり手のかからない物件を持ちたいという希望もあり

どうしても新しめの物件に目がいってしまいます。

アパートならば築５年以内なら融資期間１７年
築１０年ならば融資期間１２年となります。

この条件でキャッシュフローがある程度出るものとすれば
利回りが８％以上が必須かなと思います。

返済比率が５０％を超えないようにしていきたいと思っています。

更には土地値アパートまたは戸建てがあれば
将来の新築用地として仕入れてもいいかなぁと思っています。
その場合はアパートであればすごく利回りがいいものでなければ
わざわざ買うのもどうかと思います。

戸建てであれば、利回りよりも立地重視かなぁと思います。
土地値だしね。

ということでまとめます。

検討する物件
１）築浅アパート　利回り８％以上の物件

２）土地値アパート　利回り最低２０％

３）土地値戸建て　利回りは気にせず。 ただし立地が良いものに限る。
やすいのって旗竿地みたいなのが多いから、そういうのはやめておきます。
わざわざ苦労するために買うのも嫌なので。

ということで私が探す物件ですが
こちらは田舎のため、物件がなかなか出ません。
そして、部外者の人の融資付もかなり厳しいようで
変える人がとても限られています。

だから競争もあまりないんです。
もたもたしてても買えちゃう。

それが田舎の不動産投資。

変える人が少ないということは
出口を迎えるときに厳しいということにも繋がりますが
３０年も持ち続ける覚悟があって
更地で売ればまず損はしないかと。
１０年ぐらいでもとは取れるでしょうから
あと２０年がボーナスタイムという考えです。

こんな感じで今年一年がんばっていきます。

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