2024.04.28
テーマ： マンション(446)
カテゴリ： マンション管理
こんにちは キー太先生です。
「中古マンションを買う時の注意(2023.10.29)」の3.管理状況の補足です。
1.耐震性
2.物理的耐用年数
3.管理状況
認定制度を受けていないマンションを購入する時には
管理状況をどうやって判断すればいいのでしょうか？
集合住宅は、実際に住んでみると管理上の様々な問題や不満を感じます。
管理組合・区分所有者に対するアンケート調査結果から留意点を考えます。
＜アンケート結果（抜粋）＞
④所在不明・連絡先不通の戸数割合
所在不明・連絡先不通の住戸が無いマンションは 31.4％
→ 所在不明・連絡先不通の住戸が多いマンションは要注意
⑦マンション選定時の入居後の共用部分の維持管理に対する考慮
考慮した割合は 41.7％であり、考慮しなかった割合 57.2％を下回っている。
→ 管理について考慮しない人が過半数と関心が低い
①管理規約及び細則等の作成状況
管理規約がある管理組合は 98.3％であり、
使用細則・協定等がある管理組合は 91.0％で ある。
→ 管理規約がないマンションは論外。使用細則がないマンションは要注意
管理組合の規約は、書面又は電磁的方法によって作成し、その保管場所を
建物の見やすい場所に掲示しなければなりません（区分所有法第33条3項）
掲示のないマンションも管理は要注意
⑪管理状況全般の満足度
管理状況全般について満足している人の合計 2,018人
管理状況に満足していない人の合計 171人
→ 約８％の人が管理状況に満足しておらず、理由は次の通り。
不満であると回答した理由は、
・一部の居住者の協力が得られにくいので 48.5％
・マンション管理業者が良くないので 28.7％
・管理組合役員が不慣れ なので 26.3％
・管理組合が機能していないので 15.2％
⑬トラブル（過去１年間）の発生状況
・居住者間の行為、マナーをめぐるもの 55.9％（生活御、違法駐車、ペット飼育等）
・建物の不具合 に係るもの 31.1%（水漏れ、雨漏り等）
・費用負担に係るもの 25.5％（管理費等の滞納）
・特にトラ ブルは発生していない 23.2％
→ 何らかのトラブルがあるマンションは77％であり、
マナーをめぐるものが多い。
⑭管理費等の滞納状況
管理費・修繕積立金を３ヶ月以上滞納している住戸があるマンションは 24.8％
（完成年次別では、築年数が古いマンションの方が割合が高くなる傾向である）
→ 管理費等の滞納者が多い管理組合は要注意
出典：平成３０年度マンション総合調査結果（国交省）より
4,200 管理組合（うちアンケート回収率40.2%）
8,400 区分所有者（うちアンケート回収率38.2%）
マンションを購入して区分所有者になると自動的に「管理組合」の構成員になります。
マンション管理組合の総会の場合は、議決権総数の半数以上の出席で成立します。
半数未満の出席では何も決められないため流会になります。
（年1回以上開催しなければならない）
出席しない場合は、委任状※1や議決権行使書※2でも良いため、
多くの管理組合の出席率は、 80% 程度です。
※1 委任できるのは、配偶者、同居の親族、他の組合員です。
委任状の代理人を立てずに白紙で提出すると多くの場合、
議長（一般的に理事長）が代理人として議決権を行使することになっております。
白紙委任状は議長に判断をお任せしますということになりますので
関心の低く、 考えることの放棄していると同じですので
自分の資産なのですから、出来る限り出席しましょう。
管理規約がある管理組合は 98.3％であり、
使用細則・協定等がある管理組合は 91.0％で ある。
→ 管理規約がないマンションは論外。使用細則がないマンションは要注意
管理組合の規約は、書面又は電磁的方法によって作成し、その保管場所を
建物の見やすい場所に掲示しなければなりません（区分所有法第33条3項）
掲示のないマンションも管理は要注意
⑪管理状況全般の満足度
管理状況全般について満足している人の合計 2,018人
管理状況に満足していない人の合計 171人
→ 約８％の人が管理状況に満足しておらず、理由は次の通り。
不満であると回答した理由は、
・一部の居住者の協力が得られにくいので 48.5％
・マンション管理業者が良くないので 28.7％
・管理組合役員が不慣れ なので 26.3％
・管理組合が機能していないので 15.2％
⑬トラブル（過去１年間）の発生状況
・居住者間の行為、マナーをめぐるもの 55.9％（生活御、違法駐車、ペット飼育等）
・建物の不具合 に係るもの 31.1%（水漏れ、雨漏り等）
・費用負担に係るもの 25.5％（管理費等の滞納）
・特にトラ ブルは発生していない 23.2％
→ 何らかのトラブルがあるマンションは77％であり、
マナーをめぐるものが多い。
⑭管理費等の滞納状況
管理費・修繕積立金を３ヶ月以上滞納している住戸があるマンションは 24.8％
（完成年次別では、築年数が古いマンションの方が割合が高くなる傾向である）
→ 管理費等の滞納者が多い管理組合は要注意
出典：平成３０年度マンション総合調査結果（国交省）より
4,200 管理組合（うちアンケート回収率40.2%）
8,400 区分所有者（うちアンケート回収率38.2%）
マンションを購入して区分所有者になると自動的に「管理組合」の構成員になります。
マンション管理組合の総会の場合は、議決権総数の半数以上の出席で成立します。
半数未満の出席では何も決められないため流会になります。
（年1回以上開催しなければならない）
出席しない場合は、委任状※1や議決権行使書※2でも良いため、
多くの管理組合の出席率は、 80% 程度です。
※1 委任できるのは、配偶者、同居の親族、他の組合員です。
委任状の代理人を立てずに白紙で提出すると多くの場合、
議長（一般的に理事長）が代理人として議決権を行使することになっております。
白紙委任状は議長に判断をお任せしますということになりますので
関心の低く、 考えることの放棄していると同じですので
自分の資産なのですから、出来る限り出席しましょう。
※2 出席できない人は議決権行使書で議事にたいして前もって賛否を選択できます。
議事（決議事項）を予め理解できる人でなければ、
賛成・反対の判断が難しいかもしれません。
35% です。
→ 委任が多い、出席率が低いマンションは要注意
管理組合（区分所有者）の管理意識が低いと、
将来建て替えや大規模修繕に支障がある可能性が高くなります。
特に購入のための内見などで管理状況に懸念・不安を感じる場合は、
総会の 議事録を閲覧したほうがよいでしょう。
理事会も１～２か月に１回程度で開催されていますので、
理事会の議事軸と合わせて閲覧するとマンションの内情（問題・課題）が見えてきます。
次回は「マンションの地震リスク（エレベーター）」です。
議事（決議事項）を予め理解できる人でなければ、
賛成・反対の判断が難しいかもしれません。
35% です。
→ 委任が多い、出席率が低いマンションは要注意
管理組合（区分所有者）の管理意識が低いと、
将来建て替えや大規模修繕に支障がある可能性が高くなります。
特に購入のための内見などで管理状況に懸念・不安を感じる場合は、
総会の 議事録を閲覧したほうがよいでしょう。
理事会も１～２か月に１回程度で開催されていますので、
理事会の議事軸と合わせて閲覧するとマンションの内情（問題・課題）が見えてきます。
次回は「マンションの地震リスク（エレベーター）」です。
お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
[マンション管理] カテゴリの最新記事
-
世田谷の分譲マンションの施工不良 2024.12.23
-
マンション管理組合（理事の役割） 2024.10.12
-
マンション管理組合（理事の選任） 2024.10.09
【毎日開催】
15記事にいいね！で1ポイント
PR
© Rakuten Group, Inc.
