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2024.11.05

新築マンションが高すぎて買えなくなるのか

テーマ：家族で暮らしやすい住まいの土地や売家を探す(320)

カテゴリ：不動産

こんにちは　キー太先生です。新築マンション市場価格のことです。

今年初め、２０２３年の新築マンションの平均価格が大幅に上場し、
とりわけ東京２３区内は１億１４８３万円と１億円を超える過去最高値を更新し、
ニュースなどでも大きく取り上げられました。
新築マンションは高収入の家庭しか手に入らなくなってしまう、
早く買わないと買えなくなってしまうのではと心配になってしまいます。
お金をせびる人のイラスト（女性から男性）

キー太先生
２０２４年８月（株式会社不動産経済研究所）のデータでは、
一都三県では前年同月比で販売は５０．４％減、２３区では５９．８％減
平均価格は９５３２万円（㎡単価１４６.８万円）
やはり、２３区のマンションは１億円以上するのでしょうか？
平均販売価格でなく、㎡単価を見てみましょう。
渋谷、港区、中央区の平均㎡単価は３００万円近くします。
よって平均販売価格は２億円前後です。
一方、葛飾区の㎡単価は８９．８万円です。足立区、墨田区、江戸川区でも１００万円前後です。
２３区以外を見てみましょう。
　東京都（都下）　８１．５万円　　（平均価格５４２７万円）
　神奈川県　　　　９３．２万円　　（平均価格６０６９万円）
　埼玉県　　　　　７６．７万円　　（平均価格４８７０万円）
　埼玉県　　　　　７０．２万円　　（平均価格４７８６万円）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　㈱ＬＩＦＵＬＬ　調べ

１㎡単価からも２３区のトップ１０区の新築マンションの価格は、
億円以上が相場になっています。
しかしながら、マンションは大きな敷地がないと供給できないので
平均値は時期や供給物件で大きく変動します。
例えば、単価上昇ランキングで北区が１位になったのは、
供給が少ない中でタワーマンションが建ったためと思われます。
注目すべき数値は契約率です。
契約率 は　契約率＝契約が成立した件数÷商談の数×１００で計算されます。
初月契約率とも呼ばれ、新築マンション市場の好不調を判断するバロメーターの一つです。
一般的には、契約率が７０％を超えればマンション販売は好調といわれています。
首都圏で販売されたマンションの契約率が、２０２４年９月では、
６５．５％（２か月連続で６０％代）で７０％を割り込んでいます。
２３区のタワーマンションの購入者は、日本人が７割程度と言われていますが、
日本人購入者の限界を超えつつあります。
マンション用地の適地も減少し、供給物件数も減少しますが、息切れするでしょう。
需要と供給で成約価格が決まりますので、一般的なファミリー層は、
現実的に購入できる郊外の新築マンションにシフトしてきています。
かつては、住宅の価格は年収の５倍程度が目安といわれていました。
バブル期の１９９０年時は９．３４倍、現在は１０倍になっています。
可処分所得が大幅に増えたり、株式の高騰、金利が下がるなどがあれば別ですが、
買えない物件を無理して買うと将来の価格調整で痛い目をあうかもしれません。

次回は「壁紙のこと」です。

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