キー太先生の不動産に関するいろいろ

マンション価格高騰は、都市部への人口集中、資材高騰、投資マネー流入など構造的な要因が重なっています。これらは短期的な解消が難しく、都心では高止まりが続く一方、郊外では下落するなど「二極化」の傾向を見せています。
昨今、マンション価格の高騰が続くと報道されておりますが、こんな市況の中でマンションや戸建ての購入することを躊躇される方も多いことでしょう。
しかしながら、不動産価格も市場原理に逆らうことはできず、需要と供給のバランスで価格が形成されます。
現在の価格高騰の主な要因は以下の通りです。

＜需要要因＞

• 東京など大都市への人口流入による不動産需要の増加
• 外国人を含めた富裕層による超都心のタワーマンションへの投資
• マンションの新規供給エリアが、郊外から超都心部へと偏ったこと
• 通勤や教育の利便性が高い地域への人気集中
• 共働き高額所得世帯（パワーカップル）の購買力向上

＜供給要因＞

• マンションに適した用地の不足による、ディベロッパー間の用地取得競争と土地仕入れ価格の高騰
• 円安やインフレに伴う建築資材価格、人件費、建設費の高止まり

また一方で
東京 23 区の空き家率は 10.9 ％に達し、じつに 64 万戸が空き家となっています。近い将来、空き家は重大な都市問題となることが目に見えているにもかかわらず、政府はこれを放置しています。区分所有法が改正されたものの、マンションの建て替えが劇的に進むとは考えにくいのが現状です。土地や建物には「公的資源」としての側面があるにもかかわらず、私有財産、つまり個人の問題として片付けられ、法や行政が十分に機能していないことが背景にあります。
では、本当に土地や住宅は不足しているのでしょうか。決してそんなことはありません。

首都圏には、八王子、町田、さいたま、柏、千葉などの沿線都市を結ぶ「国道 16 号線（東京環状）」があります。この 16 号線の内側の面積は約 2,300 ㎢であり、現在は約 2,500 万人が暮らしています。もし、このエリア全体の人口密度が東京 23 区の平均（約 15,900 人 / ㎢）並みになったと仮定すると、東京圏（ 1 都 3 県）の全人口である約 3,700 万人が十分に収まる計算になります。政府が前述の空き家問題や土地の高度利用化に真剣に取り組めば、人口が自然減少していくこれからの日本において、土地が不足することは絶対にありません。 私がかつて石原舜介教授の都市計画の講義で学んだ手法によれば、多くの都市の発展は、南から「の」の字を描くように、右回りの螺旋（らせん）状で拡大していくといいます。たとえばロンドンでは、地理的に風が西から東へ吹くため、工場や悪臭が東側に流れることから「西高東低（西のウエストエンドは高級住宅街、東のイーストエンドは下町・貧困地域）」という格差が生まれました。

これをマクロ視点で首都圏に当てはめると、都市の拡大は神奈川 ⇒ さいたま ⇒ 千葉へと、まさに螺旋状に広がってきた歴史があります。都市はミクロ視点で見ると「点から線、線から面」へと広がりますが、衰退するときは逆に「面から線、線から点」へと縮小していくのです。

2030 23 区や大都市圏の主要な不動産を所有しており、その代表例が東京都の多摩ニュータウンや、神奈川県の港北ニュータウンなどです。 16 号線の内側に暮らす団塊の世代は約 100 万人。彼らが遺した不動産は、今後団塊ジュニア世代に相続されるか、あるいは大量に市場へ流れ出すことになります。一方で、 16 号線の外側に位置する千葉ニュータウンなどは、需要が激減し無価値化していく可能性が高いでしょう。

不動産業界では、この国道 16 号線を「ルビコン川」と呼んでいます。古代ローマの英雄ジュリアス・シーザー（カエサル）が、国法を破って軍を率いルビコン川を渡る際、「賽（さい）は投げられた（もう後戻りはできない）」と言い放った故事が語源です。
今後、16号線の外側の不動産を購入することは、まさに後戻りの  でき ない選択となります。将来的に売却も賃貸も非常に厳しくなり、資産価値が半減する可能性の覚悟が必要なのです。