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武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 岩手 盛岡駅前
マイホーム建築支援
マイホーム建築支援
■当事務所の立場・役割と料金
〇建築工事を受注しない立場で、住宅建築を支援しています。
中立ではなく 会員側に ぴったり付いて、支援作業を行なっています。
当事務所が建築受注をしないことで、消費者側の立ち位置を維持しています。
特定業者と特別な関係(しがらみ)を持たないのも、同じ理由です。
〇生活設計から マイホーム建築 請負契約まで、支援します。
人生最大の買い物です。
具体的に動き出す前にまず、「生活設計」の作業を行ないます。
生涯安心の計画を立てれば、おのずと予算が決まります。
住宅会社の選択を、不安なくお得にできるような場作りをします。
複数の業者によるプレゼンテーションで、各業者の特徴や価格が
すべて判明し、適正価格を判断することもできます。
競争による市場原理が働くのでコストダウンが可能になります。
とどこおりなく建築業者を選択し、請負契約が終了するまでを
見届けます。
〇建築支援の料金負担は 無い。
顧問会員の「実行支援」には、「マイホーム建築支援」もあり、
新たな料金負担はありません。
■マイホーム建築支援の作業手順
1 家計の現状診断・問題点把握
詳しいヒアリングから入り、生涯のキャッシュフロー表を作成して、
現状診断を行います。貯蓄・生命保険・負債等々、問題点を把握。
2 ライフプランニング(生活設計)
マイホーム取得計画を乗せて、具体的な一生涯の計画を作ります。
住宅建築の予算、住宅ローンの規模、・・等々が見えてきます。
3 資金・ローンの目安を立てる
親や身内からの援助と税負担、住宅ローンの種類・借入期間・借入額・
融資機関・繰り上げ返済・・等々、最良の選択ができる目安を。
4 土地探し・売買契約
法律・インフラ・その他・・素人では気付かない事柄までチェック
しながら、いっしょに土地探しをします。
分からない手続き等をリードしつつ、契約から引渡しまで立会います。
ここでは、不動産売買の仲介手数料を頂きます。
( どうせ不動産屋さんに払う料金ならウチに ということです )
6 住宅プラン作成・資金計画作成・工事日程作成
いっしょに住宅の間取りプランの打合せを、繰り返し行ないます。
その結果できあがるモノが、複数の住宅会社に提案競争してもらう
基本資料、4プランと仕上げ表です。
( 平面・立面・什器・外構・仕様表 )
7 住宅会社・数社で提案競争( 提案コンペ )
相談者(顧問会員)の予算、マイホームへの思い・考え方に
合いそうな 工務店3~5社に見積りを依頼します。
提案コンペでは 1社45分ずつ提案プレゼンをしてもらいます。
8 業者決定・請負契約
選んで決めためた工務店との請負契約を段取りし、立会います。
当事務所は受注した住宅会社から「建築顧客段取り料」として、
請負工事額の5%をいただきます。( 本人負担は無し )
基本的に ここまでをマイホーム建築の実行支援としますが、
必要に応じて、着工以降に立会ったりもします。
■マイホーム建築の概算はこうやる!
マイホームが欲しい♪・・と考え始めたけど、
まだ・・まったく何も分からない・・という場合は、
以下のような考え方でザックリと(乱暴だけど)
概算してみましょう。
●普通は、ザックリ 坪70万円で。
※業者自らが言う坪単価は、まったく信用してはいけない。
・含まれない項目が多々ある。 ・面積がでたらめ。
坪単価を売りにしている業者は、同じ条件では一番高い。
( 過去のプレゼンコンペの結果より )
〇含めて考えていいもの
・建築工事代( 作付け収納・空調設備等込み )
・外構工事代( アプローチ・カーポート・フェンス等 )
・照明器具・カーテン(全開口部)
〇含まないもの
・家具(リビングセット・ダイニングセット・ベッド・机等)
・家電製品(テレビ・冷蔵庫・洗濯機・オーディオ・パソコン等)
新規に購入する場合は、あらかじめ別途・・予算取りしておく。
(チラシ等で・・素人でも、ある程度の見当が付けられる)
〇マイホームの大きさ(面積)の見当がつかない場合は、
雑誌やチラシやネットで確認する。
・資料で気に入った間取り・大きさの家の面積を確認する。
〇建築予算をザックリ算出する。 (36坪の家なら・・)
36坪 × 70万円/坪 = 2,520万円
本来は 建築工事ではない「外構工事」込みですが・・。
●住宅会社をきちんと選んで競わせれば、坪65円も?
〇住宅会社選びの初期段階で、
我が家の価格レベルが決まってしまう。
1 大手ハウスメーカーは対象外にしたい。
直接 建築に係わらない人達の人件費が多額。
宣伝広告費を常にけた違いにかけている。
大型・常設展示場に多額の経費を支出している。
余計な経費分を、建築主が多額に負担する。
2 地元でも 有名な住宅会社は対象外にしたい。
地場の住宅会社でも、以下のような所は
経費が高すぎるので大手同様 対象外にしたい。
常設展示場を保有。営業マンの数が多い。
チラシ・テレビ・ラジオで頻繁に広告。
年間着工棟数が数十棟以上(都道府県単位で)。
3 候補に入れたい 地元工務店。
地場の住宅会社で、以下のような所は
経費が適正レベルなので建築費も適正レベル。
常設の展示場を持たない。
営業マンは少ないか、いない。(社長が営業等)
年間着工棟数は、数棟から十数棟。
(決まった大工チームで責任施工)
ただし、地元工務店は 玉石混交。
「この社長に 我が家を任せるのは ちょっと無理!」
なんていう人物も、現実にいます。
できるだけ多くの工務店と面談して、
建築を依頼する候補として信頼できそうなところを
5社前後、発掘していきましょう。
また、地元工務店だからといって、
必ず安いとは限りません。
( 過去のコンペで 1000万円高い工務店があった )
建築価格レベルのちがいって、どの程度?
50万円とか100万円とかではありません。
500万円とか1,000万円とかの違い!です。
(当事務所が係わっている普通で現実の事例)
3の住宅会社どうしで数社を競わせるのなら、
坪70万円で計画して、ほぼその通りになる。
場合によっては坪65万円もあり得る。
上記と同じく、36坪の家なら・・
36坪 × 65万円/坪 = 2,340万円
3の住宅会社の探し方。
展示場も無い、宣伝広告も無い、営業もしない、
だから安いのは分かるけど、どうやって見つけるの?
ネットです。 ネットで簡単に見つけられるし、
どんな考え方で、どんな家を建てているか?
詳しい説明を読むことができます。
検討してみたい会社を複数ピックアップしましょう。
この作業だけで、数百万円の節約になります。
生活設計上、大変好ましいことです。
●諸費用の乱暴な概算のし方。
(登記料・火災保険料・その他)
〇諸費用合計は・・ざっくり200万円!
( 住宅ローン2千万円の場合 )
・元々かかる諸費用は・・ざっくり50万円。
・住宅ローン2千万円に係る諸費用・・ざっくり150万円。
・・という乱暴な概算に基づいて、
融資額に応じて按分する!
もちろん利用する金融機関やローン商品によって、
諸費用は細かくちがってくるが、
具体的化する前の概算はこの程度でOK!
建築費や自己資金がある程度具体的になったら、
きちんと資金計画を作成。
●結局、総額はどうなる?
〇36坪の家。地場の住宅会社に競わせる場合。
自己資金500万円。
( 家具・電化製品代は、別途自己資金を用意 )
まず、建築費概算は・・?
36坪 × 70万円/坪 = 2,520万円
諸費用を200万円と見れば、予算の総額は・・?
2,520万円 + 200万円 = 2,720万円
自己資金は500万円なので、住宅ローン融資額は・・?
2,720万円 - 500万円 = 2,220万円
2千万円のローン諸費用は150万円だとすれば、
今回のケースのローン諸費用は・・?
150万円 × 2,220万円/2,000万円 = 166.5万円
元々の諸費用50万円を足すと、諸費用総額は・・?
166.5万円 + 50万円 = 216.5万円
200万円とみた諸費用が、216.5万円になりそう・・です。
●住宅の特徴と価格の関係
〇低価格になる家。
・総二階 ・表面積が小さい ・凹凸が少ない
・屋根勾配がゆるい
〇高価格になる家。
・凹凸が多い ・特殊な屋根形状 ・瓦屋根
・特殊な外壁 ・塗り壁 ・無垢の素材
・電動の天窓 ・大型バルコニー
・特殊なシステムキッチン ・特殊な空調設備
・高レベルの住宅性能 ・勾配天井 ・ストーブ
・小屋裏収納&階段 ・2階にも洗面・浴室
・ウッドデッキ ・ホームシアター
・地下室 ・三階建て ・平屋
希望が多ければ、坪70万円なんてまったく無理!
・・なんていうケースも当然出てきます。
〇どんな暮らしがしたい? どんな家に住みたい?
「どんな家がいい?マイホームに何を期待する?」
・・と、私が質問をするのは、
その答えによって・・価格の目安をつかむため・・です。
「高価格になる」希望をたくさん持っているケースでは、
建物面積をセーブしたりして調整する必要があります。
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