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昔はビルに設置する、変圧器.コンデンサ-等にはどれもPCBが使用されていました。フロンガス同様にPCBも、人体に有害であることから古くなった変圧器やコンデンサ-は交換の必要があります。この事情はほとんどの売り主さんも買い主さんも分かっていません。不動産業者も知っている人はごくわずかです。古いビルが頻繁に売買されています。ビルにはアスベストが吹き付けてある可能性もあり、電気系統には変圧器.コンデンサ-等には高濃度PCBの混入されている機器が設置されている恐れもある。アスベストの処理もPCBの処理も、フロンガスの処理も、廃棄するには役所の許可が要ります。その処理費用は馬鹿にならないほど高額なものだ。本日は朝早くから藤沢で売買したビルのキュウビクルについて、高圧変圧器(トランス)のPCB検査報告がありました。検査の結果PCBが含まれていないことが分かり一安心です。仮に高濃度のPCBが含まれていると新品に交換しなければ生りません。その費用は1.000万円にもなる。ビルの売り主さんも買い主さんも初めての経験で、「結果は如何に」とびくびくしていました。昔は盛んに使われていた材料が、発ガン性がある物質となれば法律で禁止されます。それまで使用されていた機器や壁材などは交換の必要性があります。耐震基準も年々厳しくなってエレベ-タ-も建物本体も新基準に合わなくなってくる。既存不的確物はいずれやり直さなければならない決まりだ。不動産会社は調査義務事項が増えて大変ですが、大きな買い物をするお客様の不安を除去していただくためにもプロとして専門的な知識が必要になります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月04日
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国土交通省はこのほど、昨年10月から3カ月かけて行ったマンション管理業者への全国一斉立入検査の結果を取りまとめた。昨年に引き続き全国141社(昨年度135社)に対して立入検査を行い、64社(同51社)に対して是正指導を行った。指導率は45・4%(同37・8%)。管理業務主任者の設置、重要事項説明、契約成立時の書面交付、財産の分別管理、管理事務の報告の5つの重要項目を中心に検査したもの。分譲マンションの管理等ついては、ほとんど専門業者がこれを請け負っています。法的に色々と制約があり、特にマンション管理業務主任者の設置は必須条件です。大規模修繕計画や重要事項説明書の交付など、入居者にとって安心、安全に居住していられる制度が設けられた。ところが肝心のマンションに住む人達が、法律も知らず、管理業務に無関心なこともあり、ずさんな管理会社は多い。管理費を取られ、損害保険手数料を取られ、甘い汁を吸うマンション管理業者は多い。それ以上に怪しいのは自主管理に名を借りた住民に依るマンション管理業務だ。管理費の使い込みがあったり、修繕積立金の使い込みは沢山あり、修繕計画はほとんど行われていない。そんなマンションは建物の老朽化が進む。国が行うマンション管理の調査に、自主管理のマンションも含めれば、7割以上のマンション管理に管理費の不正や、管理業務の違反行為が出てくると言われております。貴方が住むマンションはどうですか? ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月30日
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ある有名な医科大学の近くに、私の知人が不動産仲介業を営んでいる。普通の大学生は部屋を借りるにも、価格の安いワンルームを選ぶが、その有名大学の学生は親が金持ちなので、家賃も金額に糸目をつけずに支払ってくれる。それゆえに物件選びも2LDK以上の広さを希望するという。賃借人が希望される物件が無くて「商売にならない」と不動産業者は嘆いています。親が金持ちなことは大変いいことです。しかし子供たちに金銭感覚が無く、部屋を借りるにも小さなワンル-ムでは納得せずに2LDK以上の広さを選ぶ。わがままいっぱいに育っている。子供のころから贅沢に慣れた子供たちは、社会人になってどうなるのでしょうか?親が早く亡くなれば子供はどんな生活になるのでしょう?貧乏抵抗力が無い子供の将来はとても心配になります。世の中の不公平感は貧富の差で表します。生活に何の不安もなく、経済的に恵まれた人たちは贅沢にお金を使う。幸せと感じる。アルバイトをしてようやく大学に入れた学生は、通学に片道3時間かかっても我慢して自宅から通い経費を節約する。貧乏は不幸せと感じる。子供のうちから不公平感を持つ人たちがそのまま大人になると、お金持ちは貧乏人を見下すし、貧乏人は卑下する性格になるといわれます。親は子供に苦労かけまいと一生懸命稼いで子供にお金をつぎ込む。その結果、苦労を知らずに財産を与えられた子供は本当に幸せになるものでしょうか?医者になれなかったら普通のサラリ-マンとして会社勤務ができるのでしょうか?子供のころから贅沢に慣れさす育て方は如何なものでしょう。子供に苦労させる育て方もまた望ましい。可愛い子には旅をさせよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月27日
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横須賀市内で人気がある場所に建つ、築8年のビルが売りに出ます。利回りは約8パ-セント。価格は3億8000万円になります。横須賀市内の人気がある場所に建つ賃貸ビルが売りに出ます。年間3.000万円以上の賃貸収入があるお買い得物件だ。築年数もまだ8年と新しい。取引銀行筋からも引き合いが入っているらしく、弊社は専任で、専属専任はいただけませんでした。収益物件ブ-ムの昨今,人気を呼ぶ物件になると思います。水面下で売りに出して欲しいとの要望なので、市場には公開いたしません。資料も面談した上で、買い手の確実性を見てからお渡しするようになります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月19日
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7月20日の午前10時に、弊社第7番目となる新築ビルの地鎮祭が行われます。久里浜駅から徒歩2分。弊社の久里浜店のすぐそばです。すでに全フロア-、テナントもすべて決まっている。古い5階建てビルの解体がようやく終わり、新築ビルの建設がいよいよ始まります。まずは工事の安全と会社の繁栄を祈念して地鎮祭が20日午前10時に行われる。仮称ビル名は臼井不動産第7ビル。正式名称は建物の完成までに決定される。建築場所は弊社の本社ビルそばとあって賑やかになります。着工が最初の計画よりずいぶん遅れてしまいましたが、これでようやく安心できます。地鎮祭の画像は20日にアップいたしますのでよろしく。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月18日
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アパ-トやビルを購入する際、変動金利と固定金利のどちらを選ぶか、借り主は選択します。信用金庫と違い都市銀行や地方銀行は、固定金利を選択した借り主が、途中で物件を売りたくてロ-ン解約すると、べらぼうな違約金(ペナルティ-)を請求されることになるので注意をしましょう。収益物件を購入する際は、大きな金額になればなるほどロ-ンを借りる金額も比例して高額になります。変動金利を選択すると金利が上がったら困るとの思惑から、固定金利を選択する投資家は多い。しかし固定金利を選択すると、途中で物件を売って借入金を返済したくても、金融機関から違約金を請求されることをご存じない投資家は多くてトラブルになります。大きな額の違約金が加算されると、物件が売るに売れない事態も出て来ます。それも借入期間に連動して違約金が加算されるので、違約金額は固定金利の期間が長ければ長いほど大きな金額が請求されてくるのです。せっかく希望価格で物件が売れる見込みが出ても、金融機関へのペナルティ-が大きいとそれで売れなくなる事態が発生することを覚えておいてください。くれぐれも固定金利を選択して収益物件を購入した方は、物件を売買する前に金融機関に違約金の額をハッキリ聞いておく必要があります。元利金と違約金の合計額を事前に把握しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月15日
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横浜の西口に幸町という場所があります。駅から徒歩4分のとても賑やかな場所に8階建ての売りビルが投機の対象になっている。数年前に売りに出たときが4億円。それが本日7億円になって「買ってくれませんか?」と売り込みが来た。不動産バブルとは言う物の、その実体は不動産転がしにより価格だけが高騰している博打のようなものです。不動産を取得しても直ぐに次の買い主が出る。それも1千万も1億も上乗せしてでも売れるという異常な状況はババ抜きのようです。いずれ誰かが高値で掴み、売り逃げることが出来なくて苦しむ。まさにその典型的な物件が私の所に流れて来ました。私は慎重派ですから一旦不動産業者が購入して、直ぐに転売するような物件は絶対購入しません。資金繰りに窮して相場より大幅に安くなれば考えます。今日の売りビル情報を見て首都圏の不動産は天井を打ったと確信しました。バブルの崩壊に注意しましょう。そのきっかけは国内事情の事もあるし、また海外からやってくることがあります。例えば、安部内閣が不祥事により解散となれば、株式市場も不動産市場も暴落するでしょう。金利が上がるようなことがあればそれでも価格下落の要因になります。海外では中国の景気減速、不動産市場の暴落は不気味です。トランプ政権が消えることにでもなれば間違いなく世界に大きな衝撃を与えます。不動産も株も大暴落するでしょう。いま日本を始め世界の経済は、不気味なマグマの動きに敏感になっています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月13日
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相続落語のブログをご覧になり、横浜市金沢区在住の資産家から声が掛かりました。「金沢八景と能見台にある収益物件をすべて売りたい」との内容です。ご年齢も87才になり、相続税の心配をされています。横浜市金沢区に住むある会社の社長から声が掛かり、「今年87才になったので相続税対策のために沢山持っているビルやアパ-トを全部処分したい」と頼まれました。来週木曜日以後に物件の個別査定にお伺いいたします。アパ-トに貸家、ビルと、私が聞いただけで6棟はある。その他に何棟持っているのか分からないが、相続を受けることになる子供さんからも「賃貸経営は面倒なので全部売って欲しい」と言われました。本業で儲かっていると賃貸業のような細かいことは煩わしいようです。20年ほど前からコツコツと集めた資産はすべて駅から近い優良物件ばかりだ。現金で購入してあるためにロ-ンの返済金は無く、換金処分した現金の方が相続税としては高くなるはずですが?相続税については素人考えではなく、専門の税理士によく相談しましょう。後から「しまった」と後悔しないようにする事が大切です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月10日
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このところ優良な売りビルが少なくなってきた。そのためビルの転売を専門に行う業者や、投資フアンドから「御社のビルを譲ってください」とのDMがどんどん舞い込む。さしもの収益物件ブ-ムも落ち着きを取り戻し、古い建物から比較的新しい建物へ、地方から中心部の物件へ、資産の入れ替えの動きが進んでいます。低金利のうちに高収益で立地の良いビルを購入しようとの流れは、不動産業者間での活発な売買に発展している。「今が売り時」と考える業者と、「利回りが良ければ安定収益のために買う」という業者が綱引きを行って売買が行われているのだ。弊社も駅に近い商業地に、収益物件ビルを5棟ばかり持っているので、最近は頻繁に「売りませんか?」とのDMが飛び込んできます。会社が好業績の時は売れません。ビルを売って利益が積み増せば税金でガッポリ持っていかれるからです。会社の業績が下がってくれば売りに回ることも考えます。消費税のアップが「売り、買い」の分岐点になるのでしょうか。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月10日
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商売が順調の時に沢山購入してあった不動産のお陰で、社長の父が急死しても借入金を返済するには困らない相続人の息子から、「相続税の支払いのために手持ち不動産を換金処分したい」と相談を受けました。開口一番、何を間違えたのか「別荘だけは残しておきたい」と頼まれたのですが。お父さんが商売上手で、生前に蓄えたお金と不動産が沢山ある。それらを相続税の支払いに充てるため、どれから先に処分すべきか息子さんが相談に見えました。「家賃収入が入っている物件は後にして、まず他人に貸してある土地(底地)を売却し、駅から遠い不動産と、収入を生まない別荘から売り出しましょう。」と説明しました。すると、「別荘は家族の思い出があるので売りたくない。出来ればアパ-トやマンションから売りたいのですが」と逆なことを言い出しました。年に数回しか利用しない別荘は、運転資金に余裕があるときはいいが、相続税の支払いに消える不動産の中では一番先に処分すべき不動産の対象です。アパ-トやマンションは毎月一定の家賃が入ってくる。だから他の資産を処分しても、なお納税資金が足りないときに、最後に処分すべき不動産なのです。そんな話をしても息子さんは耳を貸さない。伊豆の稲取にある1戸建て別荘は、他の資産を処分してから、それでも支払う税金に足りないときに売りに出すことで話はまとまりました。これから売りに出す物件の金額査定に入ります。高級車や別荘は儲かっている会社や個人が、税金対策で購入するなら理解できますが、納税資金に不足する家庭で持つ意味があるのでしょうか? 自己満足? ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月04日
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本日、埼玉の羽生まで古いビルの購入査定に伺いました。横須賀から高速道路を飛ばして約2時間30分。現地で売り主さんと即商談です。ビルは古くて使えないため更地にしてくれれば購入する事を約束して帰ってきました。本日査定したビルはそのままでは使い物になりません。収益物件として貸すにはリフォ-ム費用が高くつきます。立地はとても良い場所なので、新築にすればテナントに困らないだろうと踏みました。東武伊勢崎線の羽生駅まで徒歩で6分程度。ビルを解体して更地になれば弊社で購入することを約して帰ってきました。埼玉までは遠い。いままで東北道を那須塩原まで頻繁に向かっていたのにもうダメです。今日は部長が運転してくれたので助かった。もし本日見に行った土地を買えれば新築ビルを建てて、1階を店舗に2階から5階まではレジデンスとして貸し、収益ビルを造り満室になlってから投資家に購入して貰います。横須賀だけでなく、不動産の売り物があれば直ぐ見に行くのが私の取り柄です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月02日
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弊社で取引をしていただいている中国人のお客様が持つ、3階建てのビルが埼玉県内にあります。1年前に購入したまま放置してあるが、それを売却して横須賀に物件を購入したいと頼まれました。弊社のお客様で中国人の方が、投資用に取得してあった埼玉のビルを、横須賀にほしい物件が出たため急いで換金処分することになりました。販売金額は私にお任せです。(私は900万円程度と踏んでいる)日曜日に内見して正式な金額を出します。店舗として立地がまずすばらしい、幹線道路沿いの角地にある。久しぶりに見る格安物件だ。埼玉県内の方ぜひごらんになってください。昭和51年築で土地が約42.5坪、建物が鉄骨3階建て。現在全フロア空き室です。駅に近くて幹線道路沿いなので何業にも最適。リフォ-ムをして賃貸に出せば収益物件になります。隣はりそな銀行。コンビニも沢山あります。日曜日に内見して正式な金額をこのブログで発表します。久しぶりに出た格安物件だ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月29日
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見たら驚くほど古い1戸建て住宅が成約になりました。売買金額はわずか400万円です。成約になった要因は、毎月入る5万円の家賃収入にある。場所は横須賀の二葉町。400万円の投資で年間60万円の収入が魅力に。横須賀の二葉町にある中古住宅が四〇〇万円で成約になりました。古い中古住宅はリフォ-ムが発生すると、まとまったお金がドサッと出ていく。修繕費がネックとなって古家を購入する投資家は足踏みします。瑕疵担保責任も出てくるので、弊社では投資家さんに積極的にお勧めしない。しかし今度の買い主さんはリスクを全く恐れずに古家だろうがマンションだろうが利回りさえ良ければ直ぐ購入してくれます。 すでに5軒も購入していただいた。ただ、私が持つ底地も400万円で1ヶ月5万円の地代が入ってくる。リフォ-ム費用はかからないし、退室する恐れもないから安心、安全です。しかし、古家を購入される方は入居者が出たら、家を取り壊して更地にして売却する。古いマンションはフルリフォ-ムして売却する。そのビジネスが上手く回って、安い古家を積極的に購入しているのだ。世の中には他人が嫌がるビジネスを上手に工夫して、高収益をあげている方が沢山います。横須賀は格安な古家が沢山出ているから物件に困らない。貴方はそんな古家を購入する勇気がありますか?くれぐれも格安物件は建物に期待してはダメですよ。築50年以上ですからそれ相当です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月09日
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さすがにマンションやアパ-トなどの投資熱も一服してきた。購入に値する物件が無くなってきたからだ。価格と立地、建物の築年数を考えると、買い上がるだけの魅力に値する物件が無い。市場に出回っているのは長年売れていない粗悪物件ばかりになってしまった。不動産投資で成功するか、失敗するかは1に物件を見る目にある。無闇に収益物件を買ってそれで喜んでいると、空き室と修繕費用のリスクでロ-ンの返済が出来なくなり、夢を見ていた不動産投資で逆に苦しむことになります。自己資金もないのにアパ-トやマンションを買うと、ロ-ンの支払いは部屋が埋まらないと返済できない。そのために地獄の苦しみを負っている投資家は数知れないほどいます。アパ-トや貸家を建てたが入居者が入らない。そんな現象が沢山出ています。これからは人口がどんどん減り、優良な賃借人が減ってくるのに、何故新築の貸家やアパ-ト建設に夢を託すのか理解できません。横須賀ではアメリカ軍人を相手にしたマンションや貸家に空き物件が多くなり、やむなく売却してロ-ンの返済を優先する投資家、家主が多くなっています。失敗したと思ったなら、一刻も早く処分売りして撤退するが勝ちです。1年も2年も入居者が入らないと、家賃が入らないため借りたロ-ンは預金を取り崩して返済しなければなりません。投資に失敗したわけです。お金儲けのつもりが預金を目減りさせてしまう「逆資産効果」で家主は苦しみます。いまから新築のアパ-トや貸家を建てるのは止めましょう。成功する確率より、失敗する確率の方が大きいからです。安全、確実な投資は、自己資金の範囲内で購入できる激安物件を待つことです。資金計画とどんな物件を買うべきか、じっくりご相談下さい。とことんアドバイスいたします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月31日
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収益物件投資をして物件のストックが増えると、知らない間にその家賃総額は会社から頂いている給与を上回る投資家が沢山おります。優良物件は空き室も少ない。高額所得者になればなるほど建物の築年数が浅い建物の購入で、減価償却費を利用して税金が控除されるメリットが大きい。収益物件投資に関心が無い人は別ですが、弊社の不動産投資セミナ-が契機となり、収益物件を少しずつ購入したお客様から「いまでは会社から頂く給料の2倍も家賃収入があります」との嬉しいメ-ルが続々届きます。不動産投資は若い内に実行し、老後は家賃という実った果実を食べて、遊んでいながら優雅に生活をエンジョイ出来る素敵な世界が待っています。若い時には、入ってくるお金で飲み食いしたり、パチンコや競輪競馬でお金を使い果たすと老後はひもじい思いをします。「アリ」となるか「キリギリス」となるかは貴方の考え次第です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月08日
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人気のタワ-マンションも、ついに売れ残りに値引きの広告が出始めました。とても素晴らしいマンションですが在庫としていつまでも持っているわけにも行かず背に腹は代えられない経営者の決断です。どんなに素晴らしい物件でも、人気があるときは価格も高騰するが、供給過剰となれば市場経済の原則として値下がりしてくるのは当然です。横須賀のタワ-マンション市場も完成済み物件があるのに新規供給物件もあり、事業計画中の土地もあり、タワ-マンションといえども供給過剰では順調に即完売とは行かない。マンションを新規供給する不動産デベロッパ-会社は、戦略として既存物件の価格より安く売り出しを始める。となれば完成済みで売れ残り物件は危機感から値引きを余儀なくされます。どんな仕事もライバル企業があり、より力が強い会社、資本力の大きな会社に地元のデベロッパ-は押されてしまう。企業間の仁義なき戦いで物件が値引きされれば、購入する消費者にとってはお買い得です。西向きの新規供給マンションより、南に面した完成済みのマンションを私は購入しようか考慮中です。もう一段価格が下がれば購入して賃貸に回します。マンション会社さん、サ-ビス価格としてもっと値引きをお願いします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月23日
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収益物件ブ-ムが一段落すると、今度はリゾ-トブ-ムがやって来るような雰囲気です。箱根に例を取れば、まさに全山がホテル建設ラッシュに沸いている。いま箱根は新築ホテルブ-ムに沸いている。強羅の駅近くに建設中のホテル。芦ノ湖湖畔にも建設中の日帰り温泉ホテルがある。さらに中強羅にも広大な土地に建設が始まったホテルがあり、ユネッサンに関連するホテルも建て直しを図る。次々に建設されるホテルは投資家を集め、ファンド方式で収益を分配するやり方が多い。金融機関からお金を借りて建設する方式と全く違う。景気が良いせいかホテル客は拡大の一途をたどり、人気の観光地はブ-ムに沸いています。ホテルファンドに投資して3パ-セントから4パ-セントの配当金目当ての投資は悪くないかも知れません。箱根の広大なリゾ-ト地を狙い世界中からマネ-が乱れ飛んで来ています。これからも首都圏から集客を計れる湯河原、熱海、箱根の御三家に熱い視線が注がれる。皆さんもそんな目でリゾ-ト地をご覧になって下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月17日
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乱立模様の新築アパ-トで生き残るには、内外装のデザインで勝負しないと空室の危険が付きまといます。今はアパ-トという箱モノを建てれば、お客さんが完成を待っていた時代ではない。増えすぎたアパ-トはリスクが伴うと知りながら、無謀な投資に参入すのはババ抜きをするようなものです。後で後悔しても大きな借金が残るだけですよ。近所の地主さんが土地を売り、「資産の買い替えをしないと譲渡税がガッポリやってくるから」と自分の土地に新築アパ-トを建て始めました。そこは駅から遠くバスで25分もかかる立地だ。しかも急な高台を上って行く。バス停から徒歩で10分もかかる辺鄙な場所。よく考えれば誰でも投資に二の足を踏む土地なのに、税金対策の名のもとに計画を実行した。アパ-ト建築の専門業者から、30年保証の甘い声をかけられたのも背中を押した要因だろう。結果は、18世帯入るアパ-トが完成から半年たってまだ半分も埋まっていない。保証があるからと言いながらオーナ-さんはやはり心配で毎日物件を見に行く。入居者が入らない新築アパ-トは近所のさらし物となっています。大金を投下するのに、現在の経済情勢を考えないのでしょうか。アパ-ト余りの現実を甘く見ているのでしょうか。空き家が増えて、入居者が集まらない新築のアパ-トが増えているのに、逆行するアパ-ト建設。よほど目を引くデザインで勝負しないと勝算はない4.今の地代、価格の安い掘り出し物以外は、焦って物件を購入してはだめです。手持ち金で行う投資なら安心できますが、銀行から融資を受けられないほど沢山借金をして、さらにノンバンクから高い金利でお金を借りてまで投資に走るメリットがありますか?何事も腹八分目が正解です。口からあふれるほど食べ過ぎれば必ず体を壊します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月17日
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私が持っている中古アパ-トを、弊社から沢山物件をご購入いただいている投資家の方にお譲りします。契約は本日10時。いままで弊社から店舗やアパ-トを沢山お買い求め頂いているサラリ-マン投資家の方に、本日私が持つ古いアパ-トを売却します。いままでこの投資家の方にご購入いただいた物件は、すべて駅から近くて平坦地ばかり。場所が良いから常に満室状態です。価格が安く、安心して購入できる「掘り出し物件」ばかりご紹介しているので、いまでは家賃収入で富裕層の仲間入りも近い。一番印象に残っているのは北久里浜商店街に出た10室の店舗兼アパ-ト物件の売買だ。それは横須賀では珍しい大雪の日だった。「北久里浜の駅から徒歩圏で、土地が100坪、建物が1階に店舗5室、2階が住居5室ある収益物件が売りに出ました。超格安です。」そう伝えたところ直ぐに、雪をかき分け物件を見に行ってその場から「買います」と即決のご連絡を頂いたことだ。後からその情報を聞いた投資家の方から2人「私が買いたい」と連絡があったがすでに遅い。現在も満室稼働です。仮にいま、その物件を売りに出せば8.000万円はくだらない。買値を大きく上回っています。本日アパ-トをご購入いただくと、付録の物件も付いて来るので、間違いなく富裕層の資産家として仲間入り出来ます。直ぐ転売されたと仮定しても買値の数倍になる物件です。良かったですね。こぼれる笑顔が見えてきます。投資に成功される方は、やはり決断力と格安物件を選ぶ選定眼です。高い買い物は決してされません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月15日
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いままで収益物件を求める投資家のアクセスが多かったのに、4月に入ってから動きが急に鈍くなりました。物件の売り金額が高くなったことと、投資家に様子見の余裕が出てきたことが背景にあり健全な動きになりつつあります。ネコも杓子も収益物件に走り、1億円から5億円までの売り物が右から左と簡単に売れる様は不動産業界だけはまさにバブル模様でした。それが4月に入ってから急に動きが鈍くなり健全な動きになっています。株式相場の低迷もあり、金持ち投資家の気持ちが様子見に転換している証拠です。北朝鮮情勢がきな臭くなってきた事にも関連があるかも知れません。横須賀からアメリカ軍人が街を闊歩している姿も少なくなっています。お陰でアメリカ人向け賃貸仲介も低調になりました。景気に関係がない家賃収益が花形となって、脚光を浴びるときがやってきます。低所得者向けアパ-トに底地、借地権付き格安1戸建て。狙うなら格安物件に特化しよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月09日
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目が回るような忙しい3月も終え今日は久しぶりの休暇だ。プライベ-トの物件を探しに熱海に出掛ける。温泉付き、海一望の1戸建てかリゾ-トマンションだ。勿論セカンドライフを楽しむために。大体別荘は3年も使うと飽きが来る。そこで次の物件に買い換えを考えて歩き回ります。別荘の購入は最初、静かな高原にたたずむ1戸建てから始まります。所が、そんな場所は夜ともなれば周辺に誰も住んでいないため、暗く、シ-ンとして物騒で怖くなる。買い物も不便で面倒だ。やがて必ず後悔します。そこで買い換えを考えると次にリゾ-トマンションが便利で良いだろうとなる。草取りもしないですむし、お風呂の掃除も管理人がやってくれるので助かる。所が、大きなマンションほど大勢の人が大浴場に入る。まるで公衆浴場と同じだ。ホテルも同様だ。泊まり客が来るまでは日帰り温泉として浴場を解放するから沢山の人がお風呂に入る。公衆浴場になるので塩素の臭いがきつい。ジオネラ菌を心配するようになると、やはりまた自分たちだけが入る温泉付き1戸建てに買い換えるようになる。この30年間、いままで10件以上買い換えました。那須高原、湯河原、箱根、熱海、函南。こうして1戸建てやリゾ-トマンションを買い換えている内に、場所も買い物に便利な町中が良いとなってリゾ-ト気分はすっ飛んでしまう。最近は高齢者でも利用できるように、段差が少なく、平坦地に目が向く。今日は予算が3.000万円で熱海まで物件探しに足を伸ばします。首都圏では熱海から先になるほど人気が落ちて、次に売るときに苦労します。1戸建ては広い土地ほど雑草との戦いで難儀するので100坪もあれば十分だ。すでに物件はネットで絞り込みをしてあります。現物を見てきます。別荘の購入はマイホ-ムと違い、焦らずに探せるので見るだけでも楽しい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月05日
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人生は潮時があります。70代になるとお金儲けよりこれから短い先の人生のことを考え、借金をして「まだまだ収益物件をどんどん抱えよう」とは思わなくなる。逆に無借金になって、悠々自適な生活を送りたくなるものだ。どんな仕事人間でも必ず潮時があります。若い頃のように活達とは行かない年になると、欲が無くなってきます。タップリ蓄えも出来たし、遊んでいても家賃が年間で3.000万円以上あればそれで十分です。年を取っても金の亡者で生き甲斐を感じる人は別ですが、通常は食事さえ細くなる。お腹いっぱい食べるより、私は少しの量でも美味しい食事を食べ歩きたくなる。食道楽に温泉旅行、別荘でゆっくり過ごす1日。それだけの楽しみならもう大金は要らない。若い頃のようにガツガツしなくても、いままでの蓄えで優雅に暮らせる。気持ちはそう考えてはいるが仕事だけは好きだから止められません。きっと死ぬまで仕事から離れられないでしょう。だから自分が儲ける事よりも、他人に利益の生み方を伝授してあげたい。熱心な投資家や若手の社員に、これからもセミナ-で儲け話を伝えていきたいし、実際に発掘した格安な不動産を紹介していきたい。そんなことを考えるようになって、世の中には私と同じ考えの地主さんもいるはずだとひらめいた。それがヒントで「不動産コンサルタント専科」を開きます。不動産に関わる万相談室です。(賃貸や売買の斡旋業務は全く行わない。相談は完全予約制となります)4月の11日の大安に新事務所を正式にオ-プンさせる。大げさなセレモニ-は一切致しませんので、お心使いは一切無用です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月31日
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アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円 新税制で過熱 2017/3/26 1:41日本経済新聞 電子版 金融機関による2016年の不動産向け融資が12兆円超と過去最高を記録した。背景の一つが相続対策のアパート建設だ。人口減社会には似つかわしくないミニバブル。まだ局所的とはいえ体力の弱い地域金融機関が主役だけに金融庁や金融界からも不安の声が上がる。米リーマン危機を引き起こしたサブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅融資)問題の「日本版にもなりかねない」(大手銀行首脳)。不動産投資、リスク置き去りの活況 空室増え延滞懸念 2017/2/10付日本経済新聞 朝刊 超低金利と巨額の緩和マネーに刺激されて不動産取引が活気づき、融資が伸びたのは経済活動が上向いたことの裏返しだ。ただ地銀などの融資がアパートを含む不動産向けに偏重し過ぎると財務の健全性を損なうリスクもあり、金融当局には不安の種になっている。 アパート融資は2015年の税制改正で相続税の課税対象が広がったのを機に急増した。それまで相続税を納める必要がなかった人も広く対象に含まれるようになったことが背景にある。本日の日経新聞にあるように、空き室が増え、人口の減少が続く中で貸家やアパ-ト、マンション等が猛烈な勢いで増え続けているのをどう考えますか?通常なら融資を受けられない人まで金融機関からアパ-トロ-ンが借り入れ出来、我も我もと異常なほどの投資熱は、必ずその反動が来ます。しかしそれだからと言って賃貸物件が不要にはならない。駅に近くて平坦で、人口が多い場所なら投資魅力は十分あります。この収益物件ブ-ムの内に駅から遠く、人口の減少が続く市街の物件を早く売って、駅に近い比較的新しい物件に買い換えを急ごう。近日中にやってくる不動産価格の下落相場を、生き残る知恵は物件の現金化か買い換えで対処することだ。いま買う物件は価格が安い物件に絞ろう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月26日
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静かな池の真ん中に小石を投げると、中心からだんだんと岸の方に向かって波紋が広がっていく。いまタワ-マンションの人気はそんな池の波紋に例えられるような現象が起こっています。節税対策として、相続税対策としてタワ-マンションが富裕層に人気だ。しかしさすがに都会は、価格が8.000万円を上回るマンションではリスクが大きい。大幅に売れ残っている。天井に近い価格のマンションはこのところどこでも売れ行きが落ち、分譲業者は水面下で値下げしながら様子を見ています。その反面、地方都市のタワ-マンションは価格が3.000万円台~4.000万円台とあって値頃感から首都圏の富裕層が触手を伸ばして売れ行きはいい。しかし考えてください。地方の不動産価格と首都圏の不動産価格は明らかに大きな価格差があるのを忘れていませんか?地方は土地の価格が首都圏よりグ-ンと安い。それなのに価格を測る物差しだけを東京の価格で計算するから安く感じるだけです。はじめから地方としては高値で、地元の人は手を出さないタワ-マンション。それを安いと購入しているには相場を無視した無知な投資家だけです。高値で買いついたマンションは値下がりリスクがあります。2年~3年で1割も2割も値下がりすれば大幅な損失を被ることになるのです。首都圏では値下がりすれば直ぐ売れるマンションも、地方になれば買い手が少なく売れないリスクもあります。「税金を払った方が安かった。」との笑い話も出てくるでしょう。天井を打った首都圏のタワ-マンションも、地方のタワ-マンションも、いまが買い時とは思われません。価格が下落に向かうときは一気に値下がりは加速されることでしょう。 半年程度、買いを控えて少し様子を見てみましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月15日
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このところ空き室が増えている中にあって、「新築マンションの建設をしたい」とお客様から相談を受けました。鉄筋コンクリ-ト5階建て、25室。ファミリ-タイプのマンションだ。藤沢のある家主さんから、「自己所有地にマンションを建てたいがどうだろうか?」と相談がありました。我々プロが建てるのとは違い一般の方には、大きな借金を抱えて賃貸物件を建設することは現在あまりお勧めできない。金利は安くしてもらえるが建設費が高すぎる。しかも賃貸物件の増加が異常なほど増えている。「総投資額が膨らむ新築マンションはもう少し様子を見た方が賢明です。」そう話して見送りを勧めた。オリンピックが終わらなくても、消費税の値上げで間違いなく景気は落ち込みます。駅から15分と遠い距離もライバルとなるマンションに比べマイナスになる。いまは中古物件で、駅から近く、格安な物件以外は手を出さない方が賢明です。新築の賃貸マンションでも、家賃が7万円以上の物件は分譲マンション業者が一番狙いやすい顧客層だ。「家賃並みのお支払いで新築マンションが買えますよ!」と売り込みに来る。最初は入った賃貸マンションも2年、3年と経つ内に空き室が出て来ます。そうなると借入金の返済に困ることになれば家主さんを破産させてしまう。新築のマンションが1室も埋まらず空いたままの例が平塚の海沿いにあります。一般の方は、新築のアパ-ト建設をする冒険は、数年見送りとしましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月09日
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近々、県や市から耐震性のないビル名が公表されます。特に不特定多数の人が多く集まるデパ-トやショッピングモ-ルは耐震性がないとの公表により大きなダメ-ジを受けます。耐震工事は意外と高くついて収益利回りも悪化させます。収益物件ブ-ムで沢山のビルが売買されています。所が、耐震性がない古いビルまで利回りの高さや価格の安さで一般消費者が購入している。これから特に耐震性の問題は、テナントビル、ホテル、商業施設にとって命運を分けます。耐震性がないビルからはテナントがどんどん逃げ出して、空きビルになる危険性が高い。耐震性がない古い商業施設はお客が寄りつかなくなって売り上げがどんどん落ち込むだろう。不動産業界も入居を希望するテナントさんに重要事項説明書で、耐震性の有無を重要視される時代がやってくる。投資家さんは3階建て以上のビルについて、建築年月日と、耐震性を吟味してから物件を購入するか否かを判断しよう。平成に入ってから建設されたビルは、建築基準法で厳しく指導されているので、検査済証があれば安心できます。ガソリンスタンドが「古い油槽を入れ替える費用が馬鹿にならない」との理由で廃業しているのと同様に、耐震性がないビルは解体に向かう運命にあります。解体をするにしてもアスベスト処理に莫大なお金が掛かります。弊社が現在解体しているビルは、鉄骨5階建てのビルですが、解体費用が2.000万円。アスベスト処理費が2.000万円。合計4.000万円です。高いですね-。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月08日
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「マンション販売が、1992年以来の低水準。首都圏で不振」とのニュ-スが本日飛び交っている。その予想とタワ-マンションの水面下での値引き販売を私は昨日の不動産投資セミナ-で予言していた。新築マンション。特にタワ-マンションは売れ行き不振で、水面下では値引き販売されている。そんな話を投資家の皆さんへ、昨日の「不動産投資セミナ-」でお話ししました。エントランスは立派でも各部屋の内装は高級感がない。すぐ飽きる建物で、やがてタワ-マンションの投げ売りが始まるでしょう・そんな予想が実は、本日のニュ-スで早くも的中している事が証明された。マンション販売、1992年以来の低水準 首都圏で不振少子高齢化の行き先は、高度成長経済と逆回転の流れでもある。終戦後引き揚げ者があって、人口増加の中で衣、食、住の業界を潤した物不足時代から、現在は物余りとなって各業界を苦しめている。洋服が売れない。小さな食料品店がどんどん売れ行き不振で廃業に追いやられる。不動産、住宅業界も空家の増加で、成熟から不況に下降曲線を描きつつある。これからの日本で、富裕層になって生き抜く知恵は高利回りの投資でリタ-ンを得る方法を考えることだ。預金だけしか考えられない人々は、貧困層や中間層で老後を生きなければならない。知恵のない者はやがて苦しむ。1時間の持ち時間の中で、不況の中であっても実は、誰でも富裕層になれるパスポ-トがあることを熱く語り、方法を示しました。本日は参加者の方から沢山のお礼メ-ルが届いています。夢を膨らませることが出来たようです。年収3千万円。資産1億円以上の富裕層に向かい努力してください。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月20日
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日本はいままで経験したことがない未知の世界に入り込んだ。1.少子高齢化の人口減少2.家余りによる不動産のだぶつき3.マイナス金利による金融緩和これらを計算に入れないと不動産投資も失敗する。1.少子高齢化による人口減少で働き手も少なくなる。ベビ-ブ-ムによる人口増加が、日本に活力と国内消費の好循環を生んでいたそれが逆転するとどうなるのか、誰にも分からない領域に入り込んでいる。2.家余りによる不動産のだぶつきは、賃貸経営にどんなマイナス現象を起こすのか? 今までのようにアパ-トだ、マンションだと収益物件投資をして妙味があるのか、それとも危険な投資となるのだろうか。3.市場初めての経験であるマイナス金利と金融緩和。それでインフレを呼び込み、日本経済が活性化する?アベノミクスは今まで日本が経験したことがない未知の世界で3本の矢が放たれている。これが果たして功を奏するのか、あるいは失政となり日本を不景気にしてしまうのか。 そんな解説から「不動産投資セミナ-」が始まります。すでに多くの投資家の方々から内容についての問い合わせが来ております。楽しみにしていて下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月13日
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新年から収益物件の売り物がどんどん飛び込んで来る。賃貸マンションであったり、1戸建てであったり、アパートであったりするが、私のメガネにかなう物件はなかなか出てこない。物件の購入に焦りは禁物です。例年と違い今年は営業開始から毎日売り物件が飛び込んでくる。いままで空き屋にしてあった1戸建てやマンション。主がいなくなったアパ-ト。それに加えて商売を止める店主から店舗の売却相談が飛び込んできます。逆に保育園が2件、「駅のそばで100坪前後のテナント物件を探して欲しい」と要望もある。不動産の動きが今年も活発な証拠です。とにかく横須賀中に売り物件を沢山集める事をしなければならない。明日は有隣堂さんと新規店舗のレイアウトと什器備品について打ち合わせがあります。湘南信用金庫では本店において理事長挨拶で始まる「新春の集い」に参加する。その後は売り物件の査定にかけずり回る。仕事に追われ、忙しいことはとても良いことです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月09日
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老朽化したボロマンションが格安で売りに出ることがあります。昭和30年代、40年代の骨董品的不動産だ。しかし骨董品なら古くなるほど価値が上がるメリットもあるが、建物はその逆です。水道や汚水などの施設管が経年年数に比例してダメになってくる。古くて汚いマンションが二束三文で売りに出ることがあります。プロなら上手に料理できますが、一般の方は買ったが最後お荷物となる。ババ掴みとなる買いは絶対止めましょう。特に自主管理のマンションほど修繕計画がおざなりとなり老朽化が激しい。外壁はカビで真っ黒になり、エレベ-タ-は動かない。配管による水漏れや詰まりで年中トラブルが発生する。管理費が貯まっていないため修繕も出来ないマンションがある。そんなところに住む人達は、「年配者」か「年金生活者」と決まっているから管理費や修繕積立金の値上げは無理で、逆に遅延や不払いが多くある。ボロマンションを価格の安さに飛びついて購入してしまうと次に転売がきかない。仮に上手く売り逃げようとも、売主には瑕疵担保責任がついて回るので、修理費用の負担を買主から請求されると赤字になってしまうのだ。瑕疵担保免責の条文を付けても責任を逃げられません。賃貸に出そうものなら余計に修繕費に関わる負担金の方が大きく、重くのし掛かり、家賃収入より出費の方が大くて収支に合わない事になる。これからますます修復不能なマンションが沢山売りに出てきます。古い建物はアスベストマンションなので健康にも害がある。「安物買いの銭失い」とならないように老朽化物件の購入は特に慎重にしよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月05日
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本日は定休日の中、江ノ島海岸近くにある大型店舗物件をご案内し、オ-ナ-と賃借人とを引き合わせ、賃貸条件を確認の上、正式に申し込みを頂きました。本日は鎌倉市内のオ-ナ-さんから依頼された店舗物件を、テナントさんにご紹介しました。場所は江ノ島海岸に近く人出が多いところです。店舗の広さ50坪、立地に申し分が無く、賃料も30台分の駐車場込みで1ヶ月150万円で正式に申し込みを頂きました。契約日は来年1月初旬。借り主さんは大手企業なので家主さんは大喜びです。依頼を受けてからわずか1ヶ月でテナントさんが決まり、初めての取引ではありますが、弊社の営業力に驚かれていました。これまで鎌倉市内の不動産会社に依頼していたが、1年も経つのに全く決まっていなかった空き店舗です。これでオ-ナ-さんも年間1800万円の家賃が入るわけですから喜ぶのは当然ですね。成約おめでとうございます。弊社には優良テナントさんを沢山抱えております。空き店舗を抱えて悩んでいるオ-ナ-さんはぜひ弊社にご相談下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月21日
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設計士をしていた知人が事業に失敗し、ロ-タリ-クラブで知り合った縁で私を頼って「仕事を出してください。」と来社されてから12年が経ちました。その間に私が保証人となり、横浜銀行から融資を取り付けアパ-トを購入して、設計以外に安定収入の道をつけてあげた。ワンル-ムが10室のアパ-トから上がる家賃が支えとなり生活が安定し、弊社が建築するビルの仕事を一手に受注出来たことから収入も増え元気を取り戻した。弊社が建設した収益物件も「買わせて欲しい」と哀願され、やはり弊社が保証人となって横浜銀行から3億円を借り入れて購入できるようになった。それにより家賃収入と本業で年収も5.000万円を超える高額所得者となりました。短期間に富裕層への仲間入り出来るまでにあと一歩となるまでに成長した。そしてアメリカにいる一人娘さんのためにも、新築のマンションをアメリカで購入出来る勢いまでになった。更に横須賀中央に弊社が手に入れた賃貸マンション用地を「ぜひ自分に買わせて欲しい」として購入。そこに7階建てのマンションを自ら設計して完成させた。すべてが上手く行き、順風満帆の彼は得意顔でした。所がアクシデントが突然やって来た。夏に健康診断で末期の前立腺ガンが発見されてから急激に気持ちが落ち込んでしまったのだ。半年もしないうちに鬱病となり、家に引きこもったまま出てこない。その内に自宅で自ら命を絶ってしまった。彼が残した資産と借入金は約8億円にのぼる。それを弊社と私個人ですべて買い上げて無借金にしました。それでもまだ彼の貯金通帳には現金が3.000万円も残っていたのだ。有能な人間も病気には負けます。私も頼りにしていた右腕が無くなりとても寂しい。年末になると彼のことが思い出されてなりません。享年61才の若さだった。しかし彼の偉さは死しても有名人として地元の建設業界では名前が刻まれている。 虎は死して皮を留め人は死して名を残す「 虎は死後その 皮を永く残して珍重され、人は死後その偉業によって名が語り継がれる。」 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月17日
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再販目的でマンションを購入された「自称投資家」のお客様が相談に訪れた。物件が3年も売れずに悩んでいると言う。沢山の不動産会社に売却を依頼したが1件も案内が入らないと嘆く。「売れない理由はただ一つ、金額が高いからです。」弊社の机上査定では、2500万円でも厳しい金額と考えるのに、3500万円で売りに出していて反響がないのは当たり前です。幾ら複数の不動産会社に依頼しようが売れる見込みはありません。直ぐに換金したいのなら2300万円が妥当です。買い手さんも馬鹿ではありません。市場相場を詳しく勉強しているのです。そのように説得したが、どうしても3500万円を切って売りたくないと頑張る投資家さんには困りました。「その内にバブルでもやってくれば売れる可能性があるかも知れませんね。それまで頑張ってください。弊社で預かっても希望金額で売れる自信がありません。」と売却依頼を断りました。さらに、一般の方が不動産免許も持たないまま再販を目的に不動産を売ったり買ったりする行為に荷担できない理由もあります。マンション相場が下がりだし、大損をして売却しないと換金できない可能性もありますから注意されると良いですよ。そんな堂々巡りの話で1時間も費やしましました。 <b>★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★</b><font color="#ff0033" style="font-size: 20px;"> <b>↓ </b></font>ランキング参加中です。<a href="http://house.blogmura.com/estate/"><img width="88" height="31" alt="にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ" src="http://house.blogmura.com/estate/img/estate88_31.gif" border="0" /></a></font>
2016年12月13日
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全国賃貸住宅新聞に、「高額所得者を狙う金融機関と不動産会社の癒着」という記事が取り上げられている。まったくの作り話と笑い飛ばす事が出来ないところに深刻な問題を内包している。業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。 共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。「地方の医師や高額所得者がねらい打ちされている」と新聞で報道されている。東京の収益物件が高値頭打ちとなり、値下がり気味な所から地方の高額所得者をカモにして金融機関と不動産会社がタックを組んでババを掴ましていると言うのだ。メガバンクが「不動産を買うならやっぱり人口が増加している東京です」と地方の医師や高額所得者に言葉巧みに持ちかけ、融資を拡大させている。銀行の甘言に踊らされて物件に食いつく医師が後を絶たない。医師は本業で儲かっているのに何を焦っているのか分からないが、ババを掴んでいるとも知らずに得意顔をしている。やがて笑い顔が泣き顔になってくるのは過去の歴史が物語っています。ご用心ご用心。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月08日
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このところどこの居酒屋も忘年会で花盛りです。弊社でも店舗ごとに、近所の飲食店で忘年会を開催します。毎年恒例の忘年会は、幹事が腕の見せ所とあって「安い。美味しい」店舗を探して開催しています。特にお客様のお店を選ぶのは当たり前なので、賃貸営業の人は自分が決めた店舗に誘導して忘年会を開く。今年も忙しい1年でした。沢山の取引をさせていただきました。特筆すべきは収益物件の取引数がマイホームの取引数を超えた、史上初の出来事となったことです。忘年会では1年を振り返った出来事も話題になるでしょう。営業の残り日数も20日を切りました。年内にマイホームを購入されたお客様は、新居で新年を迎えられます。とても喜ばしい風景が目に浮かびます。まだ気は早いですが、今年1年のご愛顧をありがとうございました。心より感謝申し上げます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月05日
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収益物件ブ-ムにより物件価格が値上がりし、比例して利回りは低下している。優良物件は首都圏について見ると、3パ-セントや4パ-セントに低下しても売買が成立しています。収益物件の期待利回りは8パ-セントを理想としています。しかし物件価格が値上がりしてくれば当然利回りは低下して来ます。投資物件ブ-ムが全国に及んできて価格が値上がりしている現状では、理想とする利回りの低下もやむを得ない。毎日「利回り10パ-セント以上の収益物件を求めています。」とのメ-ルやFAXが届いていますが、そんな高利回りの物件は建物が使い物にならないボロ物件しかありません。通常の収益物件で買いたくなるような収益物件は、現在6パ-セントから7パ-セントが主流となり、更にもう一段の低下でも買われる状況にあります。不動産投資家の期待利回りは横ばい~やや低下/JREI調査 (一財)日本不動産研究所(JREI)は24日、第35回「不動産投資家調査結果」(2016年10月時点)を発表した。アセットマネージャー、ディベロッパー、仲介会社、不動産賃貸事業者など205社にアンケートを実施。139社から回答を得た。 不動産投資家に今後1年間の投資スタンスを聞いたところ、「新規投資を積極的に行なう」が85%(前回調査(16年4月時点)比3ポイント低下)、「当面、新規投資を控える」は11%(同1ポイント上昇)。不動産投資市場の過熱やピーク感が指摘されつつある中、投資家の現状認識にも温度差が現れ始め、市場は踊り場を迎えつつあると同研究所ではみている。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年11月27日
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違法建築マンションを購入したオ-ナ-に、市が建物の是正命令通知を出した。大阪府の賃貸マンションが、建築確認申請では7階建てだったのを違反建築で9階建てにした。「容積率オ-バ-で建築基準法違反だから是正せよ」との措置命令を市から出されて投資家は困惑している。世の中には違反建築物は沢山ある。従来は建築が完成してしまうと役所は是正命令を出すことが少なかった。1階が駐車場のはずが店舗になったり、建坪率や容積率をオ-バ-して建築できないはずの建物が建ててしまったり、セットバックしたはずの土地に車を置いたり、ブロック塀を立てたりする例が多かった。今回の大阪の例も同様で、経済的には7階より9階にした方が部屋が多く取れる分賃貸料が沢山入るので意図的に違反行為により建物を建てたという意図は読み取れる。役所から再三の是正命令に持ち主はやむなく転売する奥の手で逃げを打った。違反建築を承知でビルを購入した投資家にも「建物を7階に是正せよ!」との命令書が届く。利回り重視で購入した物件は、2フロア-を取り壊す費用と、部屋数が減る利回り低下に見舞われる。投資家の皆さん。収益物件の建物を購入するときは、必ず検査済み証が交付された、違反がない建物を購入しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年11月14日
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不動産ビジネスで成功するには物件情報の集め方に工夫が必要です。良くある投資家向けサイトに出ている物件は、金額が高いか、売れ残り物件が多いので私は一切参考にしません。多数の業者から出ている同一の情報もまた、金額が高い売れ残り物件が多いため購入を検討する事はしない。収益物件を安く、迅速に購入するには情報集めが大切です。一般の方はインタ-ネットの専門サイトから情報を収集しようとするが、それは大きな間違いです。通常はホットな情報、お得な情報なら、不動産会社は自社のホームページに掲載して買い主を捜します。そのほかに一度不動産業者が購入した物件は、高くなるため再販に出ても買いません。本来、持ち主さんから直接物件を購入できるなら一番良いことです。一般の方はそれがなかなか出来ないため、代わりに販売力が弱い小さな不動産会社のホームページを丹念に覗きましょう。「しめた」と思う物件が発掘できます。物件の発掘が上手な不動産業者。販売力がない小さな不動産会社、あるいは公売や競売市場に出てくる収益物件を狙います。そのほかに中が良い不動産会社を作り、その会社から新鮮情報を流して貰うなどの方法もあります。ご自分の人脈を駆使して友人や親戚から情報を貰う等の手段もあります。いずれにしても広く不動産市場に出回っていない情報の収集に努めましょう。それが収益物件投資成功への一里塚です。大きな 仕事や目標へむかう過程での一つの段階となります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月30日
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新しく購入した久里浜駅前の5階建てビル、いよいよ11月5日より解体工事が始まります。弊社は更地になった後、すぐに新築ビルの建築に入る。完成予定は来年の10月ごろを予定しています。京急久里浜駅から徒歩2分の場所に購入した古いビルを、11月5日より解体工事に入ります。工事期間は5ケ月もあり、その間に建物図面を決定し、更地となって引き渡しを受けてからすぐに新築ビルの建設に入る準備が進む。1フロアは約80坪となる大型ビルだ。完成予定が来年10月を予定している。すでにカラオケ事業者からテナントとして入居希望の打診が入り喜んでおります。完成をとても楽しみにしています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月28日
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収益物件投資を考えるお客様に聞かれる事は、「収益物件を買うには中古が得ですか、それとも新築の方が得ですか?」とのご質問です。両方長所もあり短所もありますが、結論は「お金が有れば新築の方が有利だ」と言うことですね。但し、新築ワンル-ムの1棟買いではなく、1部屋だけの区分所有投資はお勧めできません。中古のワンル-ムなら利回りと立地さえ良ければ買いを勧めます。エンドユ-ザ-の方が土地を買い、ビルを建築するとなれば、建築費が高騰している首都圏では1坪90万円~100万円の予算を考えないと建物は建たない。高い土地に高い建築費、当然利回りは6パ-セント台に下がります。しかし、保証期間の10年間程度は修繕費の支出が無く安心できます。中古の建物は専門家の診断がない場合、なかなか素人では瑕疵については発見できない。そのため物件を購入してから修繕負担金が出て、「高利回りのはずが低利回りになってしまった」という泣くに泣けない話が多々あります。完成物件なら間取りもグレ-ドも入居者の満室状況も見てから購入できるので安心できます。地域によっては過疎化が進む場所と、人口が増えている場所があります。人口が増えている場所は賃貸需要もあるので収益物件購入に不安はない。人口動態を知るには市役所に行って調査するか、あるいは最寄りの鉄道駅の乗降客数を調べれば良く分かります。人口が減少している場所に、賃貸物件を購入する事は絶対お勧めできません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月27日
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政府はタワ-マンションの区分所有について、ようやく「マンション1棟の評価額を部屋ごとの床面積で割って計算している現在の税率が不平等である」と気がつきました。下層階より上層階の部屋は固定資産税が高くなるのは当たり前です。土地や建物は路線価を見ても、評価額を見ても個々に違う。ビルでさえ仕様部材が高価なものを採用していると固定資産税や取得税が高い。それなのにタワ-マンションは、全体の税額を計算してそれを床面積の割合で課税する方式は不平等であると政府は気がつきました。販売時に金額が違うのに、3000万円のマンションも1億円のマンションも課税評価額が同じで、広さに対してのみ税金が違う方式は他のマンションも同じだ。これから日本全国のマンションは、各階により金額が違ったり、南向きと北向きの違い、角部屋は固定資産税が高くなるなどの税金の見直しが入るでしょう。皆さんがお持ちのマンションで、固定資産税がグ-ンと高くなることも覚悟してください。 勿論、高額所得者の方にとっては痛くも痒くもないでしょうが、目一杯ロ-ンを抱えて返済に汲々としている方には重荷となります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月25日
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昨日、弊社が専任となる物件に他社さんからお客様をご紹介いただき、「2億円の買い付け」を頂きました。すでに借り入れ相談は湘南信用金庫で事前に承認を頂き万全です。暮れも近くなって大型物件の取引は有り難い。弊社が10月に販売依頼を頂いた商業店舗に、他社さんがお客様をご紹介して下さり契約となります。売買金額は2億円。11月は消費税や事業税の中間納付があり、12月は社員へのボーナス支払いがある。お金をたっぷり用意しておく必要があるので大型物件の契約は有り難い。これから年内、3億円の土地取引も控えているので仲介手数料売り上げは一気に底上げとなります。不動産業者は売り物件の受託を増やすことに社運をかけます。専任物件が増えれば増えるほど成約件数も増えて行き手数領収入も増える。また大型物件になればなるほど人脈がものをいいます。経済人とのつながり、金融機関とのつながり、地主さんとのつながり。顔が広い人ほど不動産業では勝ち組になる要素があります。人とのおつきあいが苦手の方は不動産業に向かない。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月24日
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横須賀に中古住宅をお持ちの方から、毎月沢山「幾らで売れるのか」と言う金額の査定を依頼されます。家主の売りたい金額と売れる金額との間に大きな開きがあって、市場価格を聞くと一度売却を断念する人が30パ-セントは出てくる。自分が住んでいた家や、相続で手に入れた親の家を売却したいとの相談は毎月沢山やってくる。まず査定金額を聞いて「そんなに安いの-」と売却に二の足を踏む人もいるが、そんな人でもほとんど数年してまた相談に見える。その時はもっと値段が下がっていて「あの時に売っておけば良かった。」と悔やまれるがあとの祭りです。なかには金融機関から借り入れている抵当権が抜けなくて売却を断念する人もいる折角手に入れた宝の山が、実は相続放棄した方が良かったという笑えない話も沢山あります。相談が多くて本業が手に付かなくて困ることもありますが、その都度親切丁寧に損得のアドバイスをしてあげています。不動産は手に入れても儲かる話ばかりではありません。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年10月21日
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3800万円で古いアパ-トを2棟、個人で購入します。場所は久里浜と大津。いずれも駅から徒歩8分の場所にある。弊社が管理しているアパ-トで家主さんから購入の依頼を受け承諾しました。弊社の家主さんがお持ちの古いアパ-トを2棟購入します。築年数が古いと減価償却の優遇が得られないので、金融機関から購入資金を借り入れて利息を損金として落とします。古いアパ-トの欠点は修理代が発生するとまとまって大きなお金が出ていくことだ。1年分の家賃が全くゼロになることもあります。それでもボロアパ-トを購入する意図は、借金による相続対策が一番。但し悪いことばかりではない。家賃が1棟毎月18万円も入ってくる。2棟で36万円。収入が増えればまた税金が沢山かかってくるので、全部の家賃分は返済に回します。3800万円を金融機関から借り入れると、金利が年1.3パ-セントと仮定すれば、10年で毎月の返済額は337.867円となります。残ったお金は固定資産税の支払いや修理費として積み立てておく。税金が怖いため収入がいま以上に増えることを極端に警戒しています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月12日
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横須賀のロ-ドサイドに250坪の売り地が出た。希望売値が1坪65万円だ。仲介者が示す場所と売り価格に、私は即決でOKと購入の回答を出し、買い付け証明書を出したが、1ヶ月経っても、2か月経っても返事がない。売り出してすぐ買い手が付いたものだから地主が欲張って、それ以上の値段に販売価格をつり上げて他社に流している事が判明した。年に数軒ある事例だ。プロの不動産仲介会社でも建築基準法を知らない営業マンは多い。50坪の土地の場合と、300坪の土地の場合の採算性の計算方法。そこにどんな建物が建築されると「採算が合うのか、合わないのか」を即算できない。そんなことには全くお構いなしで、「この付近の土地相場がいくらだから」と言うだけで地主に販売金額をアドバイスして売値を決定する。購入する方は大金を投入して買う土地に、何を建てれば採算が合うのか。マンションなら何戸以上出来れば採算に合うのか。地型はどうか。日影制限は。そんな計算を経験値から割り出して買値をはじき出します。採算に合わない土地はいくら安くても購入しないし、採算に合えば金額が高くても購入する。250坪の売り主さんは、売り出してすぐに買い手が付いたので「売り出し価格が安すぎた」と欲を出し、売り出し金額を1坪5万円も上げて再交渉してきた。勿論すぐに「その金額では採算に合わないので購入しません」とお断りしてからすでに半年が過ぎました。高い金額では売れないその土地を「前の金額に落とすからぜひ購入して欲しい」と昨日、仲介業者から再度懇願されました。しかし今度は私から「1坪10万円ほど下げてくれるなら考えます」と回答して断りました。欲張り地主さんの着地点は最初の希望金額から1坪5万円程度の値引きでしょう。弊社としてはそれでも購入しません。縁がなかったとあきらた物件は2度と購入しないと決めているからです。その間に、偶然なことにすぐ側に売り地が出て、即決で購入した事もあり、流れた土地は不要になりました。いま購入した土地に賃貸マンション計画が進行中です。売り主さん。不動産の売買は縁ものです。欲張るとせっかくの縁が消えて無くなりますよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月07日
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私の知人が箱根に持つ貸しコテ-ジが売りに出ました。綺麗な貸別荘で、現在月額50万円で貸別荘の運営会社に賃貸中です。私の知人が箱根の仙石原に、立派なコテ-ジ2棟を持っている。土地は300坪。建物は61坪と54坪の2棟があって旅館業法の許可が付いている。現在は貸別荘の運営会社に月額賃料50万円で貸してあるので、収益物件としても利回りにあう。掛かる経費は年間の固定資産税28万円だけだから維持費は安い。販売金額は5800万円と決まりました。物件のすぐそばにはレストランや観光施設が沢山あり、日帰り温泉施設もあるので退屈しません。資料はそろっておりますし現地案内も致します。勿論部屋の内部を隅から隅までご覧頂けます。お気軽にご連絡下さい。現在営業中なので画像は割愛させていただきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月02日
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横浜で中古のビルを持っているオ-ナ-さんから、「テナントに知られないように極秘でビルを売却して欲しい」と依頼を受けまし。その物件に買い手が現れたのです。しかし2億5千万円の売値に、何と「2億円なら買いたい」と、5千万円もの指し値(値引き)を入れてきたのです。きつい冗談なのか、それとも本気?古い友人で横浜に中古のビルを持っているオ-ナ-から「テナントに極秘でビルを売って欲しい。買い手が付いたら入居者にオ-ナ-チェンジの話をする」と依頼されてから約1ヶ月。本日買い手が現れました。売り主の希望価格(売値)は2億5千万円です。ところが、買い手の購入希望価格は2億円で、5千万円もの開きがある。これをそのまま売り主に話せば「ふざけんな!!」と真っ赤になって怒られることは必定です。到底飲めない金額であることは分かります。それはビルを売る理由が借入金の圧縮なのに、5千万円も値引きをしたら根抵当権の抹消が出来ません。それにしても、不動産業界で当たり前のようにまかり通っている指し値(値引き)要求が、平気で常識外の金額を提示してくることにさすがに私もびっくりしました。丁寧にお断りしたのですが、真顔で「いくらまでなら値引きに応じてくれますか?」との質問には「指し値は一切無理です。」と答えるほかありませんでした。常識外の指し値により、大きな商談が不成立となりました。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年09月12日
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国道16号線に面した県立大学駅の中古店舗が綺麗に更地になりました。この跡地には10階建てでワンル-ム主体の賃貸マンションを建てます。近隣の老朽化した木造賃貸アパ-トに入居しているお客様の借り換え需要を狙う。更地にした後には1室45平方メ-トル(1LDK)のレジデンス系賃貸マンション、10階建てを建設する予定です。この物件のすぐ側にはすでに弊社が持つ7階建ての賃貸マンション35室があり、県立大学駅では2番目の1LDKレジデンスを建設する事になります。更にその建物が完成すれば、隣地も購入してあるので、平均32平方メ-トルの1DK賃貸マンションを建てる予定があるので、県立大学駅では合計3棟の収益物件を持つことになります。他社との競争に勝利するため、あえて部屋の広さを大きくして、セキュリティ-と設備を充実させ、入居者争奪戦の戦いに挑む。京急の電車に乗っているとよく見える場所だし、国道を走っていても目立つ場所なので広告効果を十分活かして、ビルの屋上や壁面に臼井不動産の大きな看板を掲げます。。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年09月03日
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県立大学駅から徒歩圏にある商業地をまとめて購入した。現場事務所ビルも購入したし、いよいよ賃貸マンションの建設が始まる。昨日から足場をかけて古家の解体が始まった。仕事は速い。県立大学の駅から徒歩圏で、国道16号線に面した場所に古家付きの土地を購入した。その中に現場事務所として使えそうな建物もある。ビルを建てる部分の家は、昨日から足場をかけて解体が始まった。木造の建物なので2週間もすれば綺麗に更地になるだろう。その後は設計事務所と建設計画に入り、全体計画や個々の間取りが決定すれば建築確認の申請に進む。今回は他の賃貸マンションとの差別化を図るため、オ-トロックや防犯カメラの他にドアの鍵を無くしてカ-ドキ-を採用する。更に床暖房の採用と色々考えています。セキュリティ-と最新設備、そしてエントランスを分譲マンションのように広く、豪華にして魅力を高めます。室内の広さも1LDKで平均11坪だ。家賃は新築で、間取りが広いのに85.000円~70.000円と魅力的な価格に設定します。今年2月に完成した横須賀中央のビル同様、建設途中ですべて全室予約済みとなるでしょう。建設した賃貸マンションは満室にした後、投資家に1棟丸ごと販売します。これと同時に久里浜駅そばに建てる予定の賃貸マンションもあり、9月から猛烈に忙しくなります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月24日
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京急YRP野比駅から徒歩8分の場所にある中古のアパ-トを2棟購入しました。海まで歩いて3分と便利な環境でもある平静な場所だ。広い土地が付き、駐車場もたっぷりある3DKタイプのアパ-ト2棟だ。入居者付で利回りは10パ-セントを越える。2棟ともすでに買い手が付いています。京浜急行のYRP野比駅から徒歩8分の場所にある手入れが良いアパ-トを2棟購入しました。1棟は3DKタイプが8室。もう1棟は3DKタイプが8室となる大和ハウスの木質系アパ-トだ。直ぐに再販します。2棟合計で土地が約500坪も付いている。全室分駐車場もたっぷり付き、日当たりも良い。得難い物件が買えました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月19日
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