04年以前米国投資評価
賃貸物件１． 賃貸物件２． 賃貸物件３．
評価結果
投資物件 １．一戸建て ２．一戸建て ３．一戸建て
概要 シングルファミリー シングルファミリー シングルファミリー
4BR/2.5B 4BR/2.5B 4BR/2.5B
Duluth Acworth Alpharetta
購入年月日 2002年3月 2002年10月 2004年8月
購入時築年数 6年 5年 6年
TPC（総コスト） ＄186K ＄219K ＄296K
DCR（NOI/ADS) 5.78 2.30 5.55
CCR 7.58％ 7.51％ 6.86％
CAPレート 7.73％ 7.96％ 7.67％
FCR 7.44％ 7.21％ 6.50％
BER 40.0％ 60.8％ 35.5％
PP 13.2年 13.3年 15.1年
K％ 6.85％ 6.85％ 5.55％
見てお分かりのように、CF的にみたら決して良い投資ではない。
特に自己資金をこれだけ投下して、やっとCFをプラスにしているに過ぎない。
これらの物件は、当初固定金利の借り入れで行っていたが、CFがマイナスになるので、やむなく変動金利の低金利融資に切り替え、CFをできるだけ元金返済に充てた結果、2004年の8月現在で上記の数字になった。
つまり投資初期段階の数字ではなく、ある程度元金返済がすんだ、今時点での評価数字である。
借り換えは昨年10月に30年で組んだので、一応その時点であらためて投資しなおす、という考えでこの評価を行った。
値上がり益を計上していないので、PPがいずれも13年以上になっているのが、大きい。
© Rakuten Group, Inc.
