2010年02月の記事
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おざなりな管理会社、なおざりな管理会社
電車の乗降口の上にあるテレビを見ていたら、「おざなり」と「なおざり」の言葉の違いを説明していました。共通した意味は、いいかげんな対応をすることです。「おざなり」は、いい加減にものごとを済ませることで、いい加減だけど対応をします。「なおざり」は、いい加減な状態を放置することで、対応をしないことを意味します。いい加減な対応をするマンション管理会社は多いようですが、皆様のマンションは「おざなり」な管理会社、「なおざり」な管理会社どっちですか？
2010.02.26
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光配線方式の高速インターネットサービス
先日、理事長を務めるマンションで、NTT東日本の光配線方式の高速インターネットサービスの導入が決まり、開通工事が完了しました。新築マンションでは、マンションのインフラとして、全戸で高速インターネットサービスが使用できる設備が標準になりつつあります。新築マンションの多くは「LAN配線方式」を用いています。「LAN配線方式」概念図インターネット事業者→（１００Mor1Gの光ファイバーケーブル）→マンション集合装置→（LANケーブル）→各住戸のLAN配線差込口→PC既存マンションでは、各戸に接続されている電話配線を利用する「VDSL方式」による高速インターネットサービスが主流でした。理事長を務めるマンションでは、UCOM社（旧USEN)のVDSLサービスが提供されています「VDSL方式」概念図インターネット事業者→（１００Mor1Gの光ファイバーケーブル）→マンション集合装置→VDSL集合装置→（電話配線）→各住戸の電話差込口→VDSL宅内装置→電話とPC現在、NTTのみが提供している既存マンション向けの、高速インターネットサービスが、理事長を務めるマンションで導入が決まった「光配線方式」です。これは、電話配線が通っている配管を利用して、光ファイバーケーブルを引き込みます。「光配線方式」概念図インターネット事業者→（１００Mor1Gの光ファイバーケーブル）→マンション集合装置→（光ファイバー）→各住戸へ回線終端装置設置→PC早速、私が所有する専有部分でも、導入してみましたが、LAN配線方式の住いのマンションよりも回線速度が速いという結果が得られました。「光配線方式」は拡張性にも優れ、ISDNと同様なサービスを享受できる光電話、多チャンネル放送、ハイビジョン放送が見られる光テレビの導入、また今後、より高速なインターネットにも対応できます。VDSL方式でインターネットサービスを受けているマンションは、一度NTTに問合せし、導入提案をしてもらうのは、ﾏﾝｼｮﾝのインフラ整備としてよいかもしれません。
2010.02.19
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大規模修繕のお薦めコラム
北海道建設新聞社のホームページで特集されたコラムをご紹介します。設計事務所、NPO団体、改修施工業者、管理組合とそれぞれの立場から、大規模修繕の進め方・実行の仕方のポイントがまとめられています。専門家サイドと言うより、管理組合側の視点に立ったコメントが多いのが特長です。デザイン的にも、内容的にも読みやすいコラムなので、是非ご覧下さい。大規模修繕の極意掘り下げた専門的な内容、難しい言葉をあえて触れていないのが好感をもてました。欲を言うと管理会社からのお話も載せてもらいたかったと思います。コラムで書かれたこと全てが参考になるかは分かりませんが、いろいろな考え方、いろいろなやり方があることが勉強できます。
2010.02.16
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理事会運営の基本的な流れ
「理事会の基本的な運営の流れ」を１０のポイントにまとめてみました。良い管理を実現するためには、外部的要因と内部的要因の両方を最適化する必要があります。管理会社を変更したり、大規模修繕工事を管理組合主体で行ったりと、外部的要因を見直す動きは活発化していますが、内部的要因である管理組合、理事会運営を活性化、円滑化しなくては、良い管理体制であるとは言えません。次のポイントを押えて運営するだけで、管理組合の運営はがらっと変わるでしょう。皆さんのマンションでは、以下のポイントをしっかり抑えて理事会活動しているのかチェックしてみて下さいね。１、定期的に理事会を開催する→月１回が理想です。難しければ隔月、３ヶ月毎とし、定例理事会の開催月は年初に確定しましょう。２、理事会の議案は、理事会日前に管理会社、理事会が協議の上決定する。→理事会開催日１週間から１０日前に議案書案を作成。事前に内容を確認することで、理事会当日の議事の円滑化、効率化を図ります。理事会は管理会社主導で行うものではなく、理事が発案したものを協議する場とする意識を持つことが大切です。３、議案は、管理会社からの報告事項（月次、その他）、理事会からの報告事項、審議・検討事項の３つに分ける。→管理会社業務の報告会、管理会社とのディスカッションの場となる理事会になっていませんか？協議するのは役員同士で、管理会社はサポートで参加させるくらいの気持ちで臨みましょう。４、理事会の議長は理事長が務める。→理事長が中立な議事進行役となり、管理会社からの報告・助言、各役員からの意見をまとめていきます。管理会社が議事進行を務めると、理事会が管理会社との話し合いのばになりがちです。５、役員の中で書記担当を決め、理事会の審議内容を記録する。→後日回覧される管理会社作成の議事録の内容をチェックすることが可能です。また、管理会社の議事録は、フロントマンの事務処理能力の個人差が出たり、管理会社にとって都合の悪いことを端折ったり、必ずしも適切な内容が記載されているとは限りません。６、前述の書記が記録した内容を、他の理事が理事会閉会直後確認し、記録簿に正しいことを証する署名をする。→理事会内部で、後日審議内容に対する見解の相違が発生。せっかく話し合った内容が振り出しにもどるということが起こり得ます。時間の経過と共に思い違いや忘れが生じてきますので、理事会閉会直後に確認しあうのが望ましいでしょう。これをもって議事録とし、全戸周知は別に広報物をつくるという方法もありかと思います。７、理事会時に次回の理事会日程を決める。→年初に、例えば毎月第３日曜日１８時からと決めておくという方法もあります。理事会終了後管理会社と理事長が協議し決めるのではなく、理事のメンバーが出席できる日を理事会の時に確認し、日程を確定すれば当然出席率が高まります。８、締め切りを決め、管理会社に議事録案を依頼する。→何を言わなければのんびりマイペースで仕事をするのが管理会社です。いつまでに議事録案を提出するという期日を定めることで、業務の遅れを抑止することができます。理事会開催後１週間から１０日以内に管理会社から議事録案を提出させ、内容を確認、必要があれば修正した上で、署名・押印した原本を作成、理事長が保管しましょう。９、議事録作成にあわせ懸案・執行事項一覧を更新し、執行すべき業務の忘れ、遅れをなくす。→管理会社任せはいけません。管理会社と管理組合が情報を共有し、何をいつまでに誰がどのようにするのか？進捗状況はどうなっているのか？完了なのか未済なのか？統一した書式を用い、双方が確認しあいましょう。１０、自主管理ができる位の運営力を身につける→自主管理が良い、自主管理を目指すと言うお話ではありません。仕事を依頼する側の管理組合が依頼している仕事の詳細をしらなければ、お金を払って使っている側の管理会社に、逆に利用され好き勝手にやられてしまいます。管理会社を上手に利用するためにも、管理組合の執行部たる理事会は、管理の運営力・知識を身に付けていかなくてはなりません。スポットでマンション管理士に勉強会や出張セミナーを依頼するのも一つの方法です。
2010.02.14
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乾式戸境壁
最近、タワーマンション等の戸境壁（隣の専有部分の間にある壁）に乾式と呼ばれる工法が採用されています。戸境壁の工法は湿式と乾式の二つがあり、湿式工法は従来ほとんどのマンションで用いられてきたコンクリート壁のことを言います。乾式とは、住戸内の部屋間を仕切るために使われる壁と同様な、石膏ボードを使用した工法です。戸境壁に用いられる乾式工法では、強度、遮音性、断熱性を考慮し、石膏ボードは二重張、壁内部にグラスウールを充填、厚みは１３－１５センチ程度、石膏ボードの下地は千鳥で配列されています。石膏ボードのメーカーである吉野さんが提案する施工例を紹介します。 用いられる材料によりますが、戸境壁の乾式工法は、理論上湿式のコンクリート壁と同等以上の遮音性能（防音）を有するそうです。なぜ、乾式工法が多く使用されるようになったかというと、建物全体の重さを減らすことによって、耐震性能を向上するとともに、建築コストをトータル的にダウンさせる目的があります。戸境壁の施工コストだけを考えると、材質によっては、湿式より乾式の方が高い場合があります。防音は大丈夫か？という声をよく聞きます。理論的にはコンクリート壁と遜色のない遮音性能が売りですが、実際とは異なります。なぜなら、職人さんが現場で壁を組み立てているからです。例えば・・石膏ボードはカッターで切り、壁の形に揃えていきます。どんなに熟練の職人さんでも全く隙間なく壁を配列することは難しいでしょう。防音（遮音）には、空気の漏れがもっとも大敵です。ちょっとした隙間が隣室の音を予想以上に漏らしてしまうことがあります。戸境壁に乾式を用いたマンションにお住まいの方しかわからないことでしょうが、防音（遮音）に対する安心感は、湿式（コンクリート壁）の方が上でしょう。
2010.02.11
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管理員の勤怠管理２
前回の日記の続きです。管理員に対する代表的苦情のその２、無断遅刻、早退、欠勤問題です。管理員は大型のマンションを除き、一人で仕事をしています。管理員を雇用する管理会社や派遣会社が、管理員とこまめに連絡を取ったり、定期的に現地で打ち合わせをしたりすると良いのですが、ほとんどの場合、雇用後ほったらかしになっている状況です。その結果、管理員は孤立化し、仕事に対する意欲が落ちていき、誰にもわからないだろうと、無断欠勤や遅刻早退をするようになるのです。管理会社内部の問題はさておきとして。管理員室のタイムカードを設置している管理会社は少ないようです。どのように出勤管理をしているかというと、管理員の自己申告です。前述の状況がある中、自己申告制では不安です。インターネットを調べると、電話をかけるだけで打刻されるタイムカードシステムなるものが開発されました。管理員の勤怠を巡って、損害賠償を請求するマンションもあります。巡回指導は企業姿勢の問題で、すぐに改善とはいきませんので、少なくとも契約書にある時間は守ってもらうために、管理会社にはこのようなシステムを早期に導入してもらいたいものです。
2010.02.08
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管理員の勤怠管理１
管理会社に対する苦情の代表的なものの一つに管理員の仕事ぶりがあげられます。かつては、清掃が汚い、管理事務室にこもって何もしないと言う管理員をみかけましたが、最近は大多数の管理会社で管理員教育に力を入れいて、この手の苦情はあまり聞かなくなりました。いまだに解決していない問題点は、・口が軽い・無断早退、遅刻・自分勝手な判断で特定の居住者に便宜を計らうです。口が軽いことは、適正化法の罰則規定に抵触する守秘義務違反です。これは、如何にしっかりと管理会社が社員教育ができるか否かによって、変わります。意外と知られていないことですが、管理員は派遣業者に再委託している管理会社が多いのです。アウトソーシングは発注先の企業ルールが徹底され難いデメリットがあります。口が軽い管理員の存在は、このような管理員の雇用形態が一員にあると思います。次回の日記では、残り二つの問題点について書きます。
2010.02.06
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マンション管理の情報収集
皆様はマンション管理でお困りごと、調べごとがある時はどのような方法で解決していますか？私はインターネット、専門書、専門新聞を使います。インターネットは利用しやすい半面、情報が多すぎること、正しく適切な情報源を見つけるのは意外と大変です。管理組合の皆様が気になる「生の情報」を得たいとお考えの方には、ブログを読むことをお薦めします。日本ブログ村では多くのマンション管理関係のブログが登録されていますので、読んでいて勉強になると共に、得られることが多いと思います。ブログは、いろいろな考え方を知ることができますし、お互いの情報交換ができるメリットがあります。専門誌は本屋で数多く売られていますが、管理組合で買うとなると保管する場所がネックになります。また、最近はマンション関連の法律が頻繁に動いている状況があることから、本を購入してしばらくすると、一部の内容が異なるという現象が起きてしまいます。私がインターネットのほかにお薦めするのが、専門新聞の購入です。私は二つの専門新聞を購読していますが、中身の濃さから「マンション管理新聞」を推奨します。定期購読料は送料ともで年間15,750円（毎月５、１５、25日発行）。最新のマンション管理の動向を読み取れ管理組合運営方法の参考になる他、管理会社選び、大規模修繕工事業者選びにも役立ちます。保管場所が問題にはなりますが、役員で回覧するのも良し。また、バインダーを購入しエントランスにぶらさげておけば、皆さんが読むことができます。管理会社はマンション管理の最新情報をなかなか教えてくれません。そのため、管理組合は自ら情報収集をして勉強していくしかありません。管理会社は管理組合がマンション管理の素人だと思って、いい加減な仕事をすることが多いようです。管理組合が管理の最新動向を常に把握することによって、管理会社の業務怠慢を防ぐことができます。
2010.02.04
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雪対策
低気圧の影響で、首都圏平野部でも雪になる予報です。皆様のマンションでは雪対策はお済ませですか？気がまわる管理会社であれば、雪かき用スコップ（大型マンションであればスノーダンプ）、融雪剤の購入を理事会に提案し、雪の予報がでれば、使いやすい場所に準備しておいてくれます。エントランスや駐車場は日のあたりにくい場所に位置することが多く、降雪後、寒い日が続くと、凍結状態で生活に影響をおよぼします。一旦雪が降るとホームセンターはすぐに売り切れ、その後も品薄の状況が続きます。管理員がいても、雪かきの道具がないと除雪はできません。何事も起きてからでは遅すぎます。少ないとはいえ、冬季は首都圏でも雪が降り、積もることがあります。早めは早めの対策が必要です。このようなフォローがしっかりできるか否か、管理会社の力量が試されるところです。
2010.02.01
全9件 (9件中 1-9件目)
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- ☆手作り大好きさん☆
- 巻物風メガネケース作りました
- (2026-08-11 10:54:15)
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- 「気になるあの商品」＆「お買得商品…
- 1本あたり192円！東京クラフト。他。
- (2026-08-12 08:00:05)
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- φ(._.)主婦のつぶやき☆
- 買ってよかった物⭐︎子供編
- (2026-08-11 23:00:04)
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