セコイアの木の下で

不動産投資の学校・実践報告会(2)

不動産投資の学校・実践報告会の本編について！[第1部]CFネッツ猪俣さんが「投資分析と組み合わせ戦略」と題して、ポートフォリオの組み方について講演。投資分析手法はあこがれのCPM手法。IRRやレバレッジについての考え方をグラフィカルに見せるやり方はぜひ身に付けたいところ。組み合わせ戦略についてはご自身の購入物件を例に取った話に。保有してインカムゲインを取る物件と、売却前提でキャピタルゲインを狙う物件とを性格付けをして、バランスを取ってポートフォリオを組み替えるやり方を実践されていました。「右足と左足を交互に出すようにしないと、転んじゃうからね」と例えていらっしゃって、なるほど。面白いのは古い木造アパートに絞っている点。キャピタルゲインを狙う際に割安に買える点と、売却前提の場合の保有期間を5年で見ているご様子なので減価償却の大きさにも関係しているかと想像。「区分にしても一棟にしても、築古でも新築でも、投資分析上は一緒です。」それよりも大切なのは、不動産投資の目標をどこに置くかを明確にすること。その上で押さえるべきは下記の3つのポイント。1) いくら投資するか(運用資金)2) どれくらいの収益が必要か(目標CF)3) どれくらいの期間で実現するか(活動期間)ひたすら良い物件を探し続けるのでは何の為にやってるのか分からないですよね。この3つはぜひ投資をはじめる前に考えておきたいところだと思います。[第2部]投資仲間、カカ夫さんがご自身の3年間の活動についてお話されました。カカ夫さんも自分と同じ業界のサラリーマン大家さん。講演の経験は無いはずで今回が初めて、、、ですが、実に堂々として見事な講演でした！いきなり200人の前で話をする際、普通は緊張するし、頭が真っ白になるしで、ガクガクブルブルになると思うんですが、最初の一声から野太い声を会場に響き渡らせてました。内容も実に良かった。ご自身が不動産投資をはじめるに至った経緯や、頭金の作り方、不動産投資の中でもファイナンシャルアカデミーを選んだ理由など、実に分かりやすくまとまってました。力が入っていらっしゃったのは、ローコストリフォーム＆募集デコレーション。独自の工夫でコストを掛けずに物件の価値を飛躍的に上げる、まさに個人投資家の王道とも言うべき投資法を忠実に実践されている様子が、豊富な写真を使いながら解説。きっと受講生の方々にも参考になったものと思われます。特に物件購入の経緯で語られる奥さんトリュ婦さん、お子さん総資産くんとの3人4脚っぷりがステキ。「人との繋がりがもっとも大切」とおっしゃるカカ夫さんは、融資も物件情報入手も、購入交渉もすべからく家族一丸となって取り組まれて、本当に素晴らしい。最初はマイホーム購入からはじめて、区分購入、一棟購入と着実にステップアップされているカカ夫さんは、今月決済の一棟物件のご紹介もされていました。目標は年に1棟ずつ。リスクコントロールをしながらも着々と物件を増やしていらっしゃるその取り組みは見習う部分がものすごく多いなと改めて感じました。[第3部]JACKさんは株式投資家として著名な方で、自分の今回のセミナーを知った友人が、自分の講演ではなくて一緒に登壇される「JACKさんの話を聞けるんだったら行くっ！」と言う位、著名。(笑)さすがに出番が次に迫って緊張しながら控え室で聞いていたんですが、講演の安定感がすごい。「投資家の講演」のお手本のような感じで、具体性のある情報が盛りだくさん。話を聞く投資家の方々の「知りたい」ところを的確に情報提供しています。1次情報なのか、伝聞なのかも裏付けの精度を明確にした語り口は信頼のおけるもので、講演が着々と近づいてくる自分に「この後にしゃべるのか～」とヒシヒシとプレッシャーを与えてくれるものでした。(笑)区分に絞って活動開始後、一気に買い進められているその投資手法は、まさに株式投資家のもの。一棟と比較した区分についても、単独ではなく複数所有することで空室リスクを軽減。売却を視野に入れた流動性や、エリアリスクの分散も同時に実現するとの論理には納得。「株式投資家の目線から見た不動産は、買って、売った時に初めて利回りが確定するんです。」これもまさに猪俣さんのIRRと同じ話で、投資家の考えなんですね。デメリットは、個々の区分で見た場合には金額が少ないのでキャッシュフローも少ない点。今後は一棟も視野に入れて活動されるご様子でした。さて、いよいよ自分の出番です、、、[不動産投資の学校・実践報告会(3)]http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201106050002/セコイアの木の下で　伊藤潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家