昨日の不動産バブル懸念データの日記 アンドレッドさん から資金供給（貸した側）が過剰ではないかとのコメントを頂いた。

昨日の懸念データのひとつで、「カリフォルニアで住宅購入者の 60％以上が利払い（Interest Only）ローンか変動利率のオプション（Option ARMｓ） で購入 」 と書いた。

この利払いローン（Interest Only））や変動利率のオプション（Option ARMｓ）は、借り手が月々いくら支払うのか選べるオプションなのだ。今のバブル時期には月々の支払い額が多すぎるので、オプションをつかって利息のみの支払いにする。

■ 悪徳なローンオプション（Option ARMs）

だかそのオプションの中にはクレジットカードの最小支払額（ミニマムペイメント）とおなじような、悪徳な住宅ローンオプションがあるらしい。

「月々の支払額は1％」

みたいに貸し手側は説明する。しかし、本当の金利はもっと高い金利なのだが、顧客は知らずに最小支払い額を支払う。

そして、貸して側は金利（たとえば7％）と最小支払額（1％）の差額（6％）分は元本に未払いとして組み込む。借り手は気がつかないうちに、キャピタルゲイン分が借金となっていく。さらに、もし物件価格が減少した場合、 減少した分借金が増える 仕組みにもなっている。

■ 非現金収入を利益計上できる銀行

このような ローンオプション（Option ARMs）は、ローンを支払えない人にとってすばらしいだけでなく、銀行側にとっても利益をよくみせるのに都合がいい。

銀行は顧客が支払った最小支払額（先の例で1％）で収益を計上するのではなく、本来支払うべき金額（先の例でいえば7％）を収入として計上できる。 つまり、非現金収入ということになる。

いずれにせよ、カルフォルニアでは利払いローンやこのようなオプションで購入している人が多いわけだから、金利上昇が予想される数年後にはローンが返済できない人がかなり増えてくるはずだ（ 2005.05.24 の日記参照）。

つまり、住宅を手放す人が増える→需要と供給のバランスが崩れる → 不動産の過熱が冷める（もしかして下落もありえる）ということになる。

そうしたときに住宅高騰を利用してきた金融機関にもバブルの影響はでてくるだろう。無謀に貸付をする危ない金融は、「モーゲージバブル」の後遺症をうけることになるのではないか？

PS． 明日からアリゾナ州Tusconに1泊2日の出張。砂漠とサボテン見てきます。