2006/06/27
カテゴリ： J-REIT
今日の株式市場もなんだか穏やかなお日和でってかんじでした。J-REITセクターも6月決算銘柄の権利落ち日であるにもかかわらず、戦艦大和が前進したおかげで、指数的にもプラス引けでした。そんななか、本日は６月最後の ジャパンエクセレント投資法人
http://www.excellent-reit.co.jp/
公募 520千円
初値 540千円
高値 561千円
安値 540千円
終値 556千円
ふむ、公募割れしませんでしたね。昨日あたり、J-REIT全般に買われて、やや地合が好転していたため好結果になったのかもしれません。それとちょっと思うのですが、今日は時価総額の大きい６月決算銘柄の権利落ち日ですから、銘柄入れ替えがスムーズに行って、意外とすんなり買われがちだったのかもしれません。予想分配金は第1期が11,857円、第2期が12,042円です。第1期もほぼ半年ですが、日割り計算すると今日の終値で、第1期が4.14％、第2期が4.33％程度ですね。
オリジネータは興和不動産、第一生命、積水ハウス、他といったところ。興和の「興」は興銀に通じるところがありますし、第一生命も旧興銀と通じているところであります。DIAMなんかは正式名「興銀第一ライフ・アセットマネジメント」ですからね。いつまで興銀の名前を使うのやら。みずほコーポレート銀行やみずほ信託も資本参加していることから、まあ、旧興銀を中心としたみずほ系連合と言ったところですね。でも、第一生命はジャパンリアルエステイトにも一枚カンでいるんですが、その辺の住み分けはどうするんでしょうか。いずれにせよ、「興和不動産」っちゅうのはイマイチかもしれませんが、さらにそのバックのみずほグループを考えると、オリジネータとしてはまあまあでしょう。なにしろ、銀行経営厳しき折にも興和不動産は千五百億円近い 支援を受けて あきらめて いますので、再挑戦といったところでしょうか。
上場時はオフィスビル100％なんですが、一応方針としては特化型ではなく、10％以下の比率であるものの、レジデンスや商業施設も可、という方針のようです。築年数的には若干古いかなという思いはありますが、もちろんクリード様にはかないません。また、一応投資対象地域ごとのポートフォリオ目標も掲げてあるんですが、今のところはほとんど東京と川崎ですか。今後は地方などにも手を広げていくものと思われます。
ここも上場前に格付け取得していますが、リプラスのような分けの分からんものではなく、通常の発行体格付けで、ムーディーズからA3を取得しています。でも、ムーディーズも上場前に格付け与えるなんて、バカじゃないの？と思えますが、まあ、A3ならいいでしょう。J-REITで格付けを取得している中では最低っていうか、普通ですから。まあ、これもバックについている大物のおかげですかね。これにより、法人債なども発行しやすくなり、資金調達面では有利でしょう。
まあ、ここは機関投資家が買いやすい銘柄と思われますので、レジデンス系や一部のダメダメオフィス系のようなひどい公募割れには至らないとは思いますが、トップリートでも最初の売りをこなして上昇が始まるまでには１ヶ月近くかかっていますので、ここはどうなりますか。少し高く始まりましたので、明日以降の様子を見て、ホットした売りが出てくるかもしれません。でも今日の感じからすると、50万円割れは望み薄ですか。物件的にはエクセレントじゃないと思うのですが、バックについている大物と格付け取得済みが好感されたのかもしれませんね。まあ、当面私が買いたいと思える範囲は55万円以下だったんで、ちょっとその範囲は逸脱してしまいました。まあ、今後の物件次第ですが、しばらくは様子見です。また、公募価格近辺まで押し戻されてくることがあれば、一考の余地ありといった感じです。
本日の東証REIT指数＝1,654.81、単純平均利回り＝4.38％、加重平均利回り＝3.85％。（6月権利落ち銘柄は次期利回りで計算）
追加：
なんか、よくよく調べてみたら、興和不動産はみずほから2001年３月に1,480億円、2002年３月にも2,570億円の金融支援を受けていますな。挙げ句の果てに、2004年６月には債権放棄ですか？金食い虫だなあ。REITに高く売りつけて、借金返せ！・・・とたまにはオリジネータ（のバック）の側にたって言ってみる勝手な私。だって、みずほの株主なんだもんね。
http://www.excellent-reit.co.jp/
公募 520千円
初値 540千円
高値 561千円
安値 540千円
終値 556千円
ふむ、公募割れしませんでしたね。昨日あたり、J-REIT全般に買われて、やや地合が好転していたため好結果になったのかもしれません。それとちょっと思うのですが、今日は時価総額の大きい６月決算銘柄の権利落ち日ですから、銘柄入れ替えがスムーズに行って、意外とすんなり買われがちだったのかもしれません。予想分配金は第1期が11,857円、第2期が12,042円です。第1期もほぼ半年ですが、日割り計算すると今日の終値で、第1期が4.14％、第2期が4.33％程度ですね。
オリジネータは興和不動産、第一生命、積水ハウス、他といったところ。興和の「興」は興銀に通じるところがありますし、第一生命も旧興銀と通じているところであります。DIAMなんかは正式名「興銀第一ライフ・アセットマネジメント」ですからね。いつまで興銀の名前を使うのやら。みずほコーポレート銀行やみずほ信託も資本参加していることから、まあ、旧興銀を中心としたみずほ系連合と言ったところですね。でも、第一生命はジャパンリアルエステイトにも一枚カンでいるんですが、その辺の住み分けはどうするんでしょうか。いずれにせよ、「興和不動産」っちゅうのはイマイチかもしれませんが、さらにそのバックのみずほグループを考えると、オリジネータとしてはまあまあでしょう。なにしろ、銀行経営厳しき折にも興和不動産は千五百億円近い 支援を受けて あきらめて いますので、再挑戦といったところでしょうか。
上場時はオフィスビル100％なんですが、一応方針としては特化型ではなく、10％以下の比率であるものの、レジデンスや商業施設も可、という方針のようです。築年数的には若干古いかなという思いはありますが、もちろんクリード様にはかないません。また、一応投資対象地域ごとのポートフォリオ目標も掲げてあるんですが、今のところはほとんど東京と川崎ですか。今後は地方などにも手を広げていくものと思われます。
ここも上場前に格付け取得していますが、リプラスのような分けの分からんものではなく、通常の発行体格付けで、ムーディーズからA3を取得しています。でも、ムーディーズも上場前に格付け与えるなんて、バカじゃないの？と思えますが、まあ、A3ならいいでしょう。J-REITで格付けを取得している中では最低っていうか、普通ですから。まあ、これもバックについている大物のおかげですかね。これにより、法人債なども発行しやすくなり、資金調達面では有利でしょう。
まあ、ここは機関投資家が買いやすい銘柄と思われますので、レジデンス系や一部のダメダメオフィス系のようなひどい公募割れには至らないとは思いますが、トップリートでも最初の売りをこなして上昇が始まるまでには１ヶ月近くかかっていますので、ここはどうなりますか。少し高く始まりましたので、明日以降の様子を見て、ホットした売りが出てくるかもしれません。でも今日の感じからすると、50万円割れは望み薄ですか。物件的にはエクセレントじゃないと思うのですが、バックについている大物と格付け取得済みが好感されたのかもしれませんね。まあ、当面私が買いたいと思える範囲は55万円以下だったんで、ちょっとその範囲は逸脱してしまいました。まあ、今後の物件次第ですが、しばらくは様子見です。また、公募価格近辺まで押し戻されてくることがあれば、一考の余地ありといった感じです。
本日の東証REIT指数＝1,654.81、単純平均利回り＝4.38％、加重平均利回り＝3.85％。（6月権利落ち銘柄は次期利回りで計算）
追加：
なんか、よくよく調べてみたら、興和不動産はみずほから2001年３月に1,480億円、2002年３月にも2,570億円の金融支援を受けていますな。挙げ句の果てに、2004年６月には債権放棄ですか？金食い虫だなあ。REITに高く売りつけて、借金返せ！・・・とたまにはオリジネータ（のバック）の側にたって言ってみる勝手な私。だって、みずほの株主なんだもんね。
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JREとの棲み分け
雪風ファンド さん
第一生命ジャパンエクセレントのパイプラインサポート会社にはなっていませんので、今後の物件供給がJRE優先だよ、ということなのかも知れません。
(2006/06/27 10:51:59 PM)
Re:JREとの棲み分け(06/27)
こんにちは 雪風ファンドさん
あまり目論見書も読んでいませんでしたが、なるほど確かにその通りですね。第一生命の役割としては、資産運用会社への出資、人材派遣と上場時物件の拠出のようです。上場時には取得額で50％以上の物件を拠出していますので、これにてお役目終了といった感じです。今後は興和不動産・積水ハウスルートが中心になって物件取得を進めていくようですね。 (2006/06/28 05:37:20 PM)
あまり目論見書も読んでいませんでしたが、なるほど確かにその通りですね。第一生命の役割としては、資産運用会社への出資、人材派遣と上場時物件の拠出のようです。上場時には取得額で50％以上の物件を拠出していますので、これにてお役目終了といった感じです。今後は興和不動産・積水ハウスルートが中心になって物件取得を進めていくようですね。 (2006/06/28 05:37:20 PM)
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