2008/11/20
カテゴリ： J-REIT
まあ、ことここに至っては最強の善後策だったんではなかろうかと。そんな評価だったんですけどね。日レジのみなとみらい取得中止は。でも、爆上げはしませんでしたし、なんとムーディーズに格下げされちゃってますね。ムーディーズも何考えているんだかね。100億以上の重しが消えてなくなることはかなりの好材料にも思えるんですけどね。格付け的にも。
むろん、J-REIT側としましては、違約金なしでの取得中止、さらに、運用会社の株式もパシフィックHDからどこか安全そうなところが取得というスキームがベストであるに違いありません。しかし、ことは契約ですから、違約金なしでの取得中止ができる契約になっていなければ無理だったんでしょう。特にみなとみらいの売り主である特定目的会社ＰＤみなとみらいはパシフィックHDの出資50％で100％支配下ではありません。のこりの50％は大和ハウスだと思っているんですけどね。すなわち、Ｐはパシフィック、Ｄは大和ハウスというわけ。設計施工も大和ハウスだし、ここで マンスリーマンション なんか展開していますしね。というわけで、違約金なしでの取得中止ができる契約になっていない前提では、大和ハウスや借入金があれば金融機関も納得させなければJ-REIT側のベストスキームは無理ということです。
とすると、違約金を払いたくなければ、取得しなければなりません。日レジとしては、本気を出せば取得することも可能だったと思います。ただし、後先のことを考えなければという前提です。10月末までは130億円のコミットメントラインもあり、ちょうどこのみなとみらいを取得できるくらいでしたので、これを利用しなかったというのはこの11月末までの契約通りの取得はあきらめたということだったのでしょう。やはり取得して財務を圧迫するのは自らのクビを絞めかねんということですか。コミットメントラインで強行すれば、金融機関との関係も崩れるかもしれないし。
とすると、契約を変えて取得時期を延期する方法はなかったのかということですが、実は、個人的にはこういったあたりに落ち着くのではないかと思っていました。なんと言っても、売り手側からすると、１年以上前に契約した金額は魅力的です。まあ、契約時はすでにサブプライム問題で下落気味だったと思いますが、不動産市況は今よりはだいぶマシだったしょうし、さらに、親がJ-REITに物件をぶち込むわけですから、当時の相場よりも一段高かったはずです。よって、売り手からすれば、２割の違約金をもらって契約が白紙に戻るより、なんとか契約金額そのままに延長を認めるという方がいい話だったと思うからです。最近ジョイントリートが11月取得予定の物件の取得先送りに成功しました。また、取得価格の減額にも成功していますが、その代わりに預託金を取られています。まあ、違約金を先払いしたという格好です。みなとみらいもこれと同じようなスキームで処理される可能性が高いかなあと思っていたわけです。
しかし、J-REIT側はこのスキームだと、重荷を背負ったまま生きていくことになります。最近では、取得予定物件はありません、なんてリリースを出すJ-REITもあるくらいで、取得予定物件が控えていることが悪材料化されています。ましてや、100億円を超える巨大なレジデンスです。さらにこのみなとみらいですが、ずいぶん 空室 もあるようですねえ。これははっきり言ってつらいです。というわけで、J-REIT側にとっては、取得するにしろ、中止するにしろ白黒つけてしまった方がスッキリすると思っていたわけです。で、10月過ぎて資金手当の目途もなくなり、取得の選択肢がなくなれば、あとは、違約金払ってでも中止するのが最強の善後策だったのではなかろうかというわけです。
しかし、たまたま分配金原資でしのげる程度の額だったから今回のスキームが可能だったわけで、NCRと取得物件が逆であったら、潰れたのは日レジだったかもしれません。運用会社はNCRの運用会社とほとんど同罪であろうかと思われます。さらには、大和ハウスが絡んでいたとはいえ、利害関係人との取引で違約金を発生させ、子会社の運用ファンド投資主にそのツケを支払わせる親のパシフィックHD。あきれてものも言えませんし、まあ存続価値のない企業でしょう。もっとも、存続しようにもぼちぼち継続企業の前提に関する重大な疑義が出そうなタイミングです。11月は決算月ですし、これを乗り越えても来月は年末です。さらにこれを乗り越えても、１月には決算を報告しなければなりませんので、山場が続きます。
むしろ、今回の取得中止は手切れ金を渡して親に三行半を突きつけたといった風にも若干見えてしまいます。J-REIT仲間の日コマはPM業務で中間搾取していたパシフィック関連会社を切りました。格付けも親がそこに存在する限り上がりそうになく、リファイナンスに関しても親の存在が相当の足かせになっていることでしょう。両者は親の破綻を見込んで（あるいは情報を得て）動いているのかもしれません。運用会社への他グループの資本参加を急いだ方がいいでしょうね。さすがに今のままパシフィックに逝かれるとね。特に日コマの方は100％子会社だし、原理的には連鎖倒産にはならない仕組みだとはいえ、やっぱみなしごになるのはいいニュースではないな。
むろん、J-REIT側としましては、違約金なしでの取得中止、さらに、運用会社の株式もパシフィックHDからどこか安全そうなところが取得というスキームがベストであるに違いありません。しかし、ことは契約ですから、違約金なしでの取得中止ができる契約になっていなければ無理だったんでしょう。特にみなとみらいの売り主である特定目的会社ＰＤみなとみらいはパシフィックHDの出資50％で100％支配下ではありません。のこりの50％は大和ハウスだと思っているんですけどね。すなわち、Ｐはパシフィック、Ｄは大和ハウスというわけ。設計施工も大和ハウスだし、ここで マンスリーマンション なんか展開していますしね。というわけで、違約金なしでの取得中止ができる契約になっていない前提では、大和ハウスや借入金があれば金融機関も納得させなければJ-REIT側のベストスキームは無理ということです。
とすると、違約金を払いたくなければ、取得しなければなりません。日レジとしては、本気を出せば取得することも可能だったと思います。ただし、後先のことを考えなければという前提です。10月末までは130億円のコミットメントラインもあり、ちょうどこのみなとみらいを取得できるくらいでしたので、これを利用しなかったというのはこの11月末までの契約通りの取得はあきらめたということだったのでしょう。やはり取得して財務を圧迫するのは自らのクビを絞めかねんということですか。コミットメントラインで強行すれば、金融機関との関係も崩れるかもしれないし。
とすると、契約を変えて取得時期を延期する方法はなかったのかということですが、実は、個人的にはこういったあたりに落ち着くのではないかと思っていました。なんと言っても、売り手側からすると、１年以上前に契約した金額は魅力的です。まあ、契約時はすでにサブプライム問題で下落気味だったと思いますが、不動産市況は今よりはだいぶマシだったしょうし、さらに、親がJ-REITに物件をぶち込むわけですから、当時の相場よりも一段高かったはずです。よって、売り手からすれば、２割の違約金をもらって契約が白紙に戻るより、なんとか契約金額そのままに延長を認めるという方がいい話だったと思うからです。最近ジョイントリートが11月取得予定の物件の取得先送りに成功しました。また、取得価格の減額にも成功していますが、その代わりに預託金を取られています。まあ、違約金を先払いしたという格好です。みなとみらいもこれと同じようなスキームで処理される可能性が高いかなあと思っていたわけです。
しかし、J-REIT側はこのスキームだと、重荷を背負ったまま生きていくことになります。最近では、取得予定物件はありません、なんてリリースを出すJ-REITもあるくらいで、取得予定物件が控えていることが悪材料化されています。ましてや、100億円を超える巨大なレジデンスです。さらにこのみなとみらいですが、ずいぶん 空室 もあるようですねえ。これははっきり言ってつらいです。というわけで、J-REIT側にとっては、取得するにしろ、中止するにしろ白黒つけてしまった方がスッキリすると思っていたわけです。で、10月過ぎて資金手当の目途もなくなり、取得の選択肢がなくなれば、あとは、違約金払ってでも中止するのが最強の善後策だったのではなかろうかというわけです。
しかし、たまたま分配金原資でしのげる程度の額だったから今回のスキームが可能だったわけで、NCRと取得物件が逆であったら、潰れたのは日レジだったかもしれません。運用会社はNCRの運用会社とほとんど同罪であろうかと思われます。さらには、大和ハウスが絡んでいたとはいえ、利害関係人との取引で違約金を発生させ、子会社の運用ファンド投資主にそのツケを支払わせる親のパシフィックHD。あきれてものも言えませんし、まあ存続価値のない企業でしょう。もっとも、存続しようにもぼちぼち継続企業の前提に関する重大な疑義が出そうなタイミングです。11月は決算月ですし、これを乗り越えても来月は年末です。さらにこれを乗り越えても、１月には決算を報告しなければなりませんので、山場が続きます。
むしろ、今回の取得中止は手切れ金を渡して親に三行半を突きつけたといった風にも若干見えてしまいます。J-REIT仲間の日コマはPM業務で中間搾取していたパシフィック関連会社を切りました。格付けも親がそこに存在する限り上がりそうになく、リファイナンスに関しても親の存在が相当の足かせになっていることでしょう。両者は親の破綻を見込んで（あるいは情報を得て）動いているのかもしれません。運用会社への他グループの資本参加を急いだ方がいいでしょうね。さすがに今のままパシフィックに逝かれるとね。特に日コマの方は100％子会社だし、原理的には連鎖倒産にはならない仕組みだとはいえ、やっぱみなしごになるのはいいニュースではないな。
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みました。
ごんた。 さん
２９分。要約すると「親から取得したのも２０％の違約金も資金繰りはどこからでもできると信じてのも…当時にしては自然なことだった。損失補填することもできないから、１円でも多く、少しでも早く還元できるように頑張って運営を続けていきます。」ということでした。まあ、原資で払えてよかったね。
(2008/11/20 06:40:42 PM)
Re:みました。(11/20)
こんにちは ごんた。さん
私も見ましたが、まあ、あまり心に残らないものでしたね。もっと、親は切りますとか某グループと出資交渉中とかそんなこと言ってほしかった（まあ、心でそう思っていても言えないのは分かりますが）。 (2008/11/21 05:37:55 PM)
私も見ましたが、まあ、あまり心に残らないものでしたね。もっと、親は切りますとか某グループと出資交渉中とかそんなこと言ってほしかった（まあ、心でそう思っていても言えないのは分かりますが）。 (2008/11/21 05:37:55 PM)
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