2008/11/21
カテゴリ： J-REIT
今日は不思議と上がっとるな。もうぼちぼちアメリカさんには付き合っていられまへん、ということならいいのだが、シティの再編報道に反応した？あまり日本株には直接関係なさそうですけど、GSやモルスタあたりと統合するってかなり巨大だな。公的資金はどうなったんだ？もう泡と消えたか？それにしても、ビッグスリーのCEOたちも堂々としてますねえ。金をクレクレ言っているやつらの態度とは思えません。まだトヨタの社長の方が腰が低いな。まあ、民間機を使ったところで、いまさら赤字の減少はクズみたいな額でしかないんですが、反感は買うわな。
さて、本日は11月決算銘柄の権利落ち日で、今月決算J-REITシリーズなんですが、また今月も、各銘柄の簡単な感想、強気、弱気、中立くらいの話にとどめます。数値的に考えるのは無理があるし、無理矢理考えてもむなしいからです。なお、11/20現在の各指標の値は以下の通りです。大部分を書いているのが昨日なので、全部11/20の値を用います。
東証REIT指数＝726.97（11/20）
レジREIT指数＝390.84（11/20）
8960 ユナイテッド・アーバン（11/20：290,700円）
ユナイテッドアーバンといえば、昔から中庸でまったりとした感じもしていたわけですが、こんな状態でも相変わらず中庸でまったりしているような印象です。ある意味、最もJ-REITらしい銘柄かもしれません。来期は今期より多めの分配金予想17,400円が出ています。まあ、金利動向にもよりますが、今のところ派手に下方修正しなければならない材料もないでしょう。今後取得予定物件はありますが、合わせても30億に満たないし、LTVも50％以下に収まる予定です。結局、売り込まれるでもなく、売り込まれないでもなくというところですから、今後も中立でしょうか。ただ、ここは特段の問題は発生しないと思いますし、破綻リスクや分配金の大幅な減額リスクの小さい銘柄の中で10％程度の利回りがあるものは結構ねらい目という感じがします。逆に利回りが20％、30％になっちゃっている奴らはちょっと引きますね。
8962 日本レジデンシャル（レジ銘柄、11/20：48,000円）
まあ、破綻NCRを除けば、どのJ-REITも共通で4-5万円とかその辺が底のようです。たしかに、J-REITが存続するという前提では分配金１～２回分の価格まで下落するのも変ですからね。上場来安値同志の比較では、最低のスターツで32,600円で、3万円台がスターツや日レジを含めて5銘柄です。4万円台は日コマのみ、5万円台が3銘柄とそんな感じです。よって、現状の4万円台の価格は破綻さえしなければ、底も近くあまり弱気になる必要もないそんな価格帯です。
当面の問題は運用会社の株主ですね。ハードランディングになるかソフトランディングになるか分かりませんが、うまいこと交代できればね。 アナリスト説明会
また、ムーディーズは来年秋の投資法人債の償還を気にしているみたいですが、まだちょっと気が早いでしょう。明日をも知れない命ですから、まず手前の借金のリファイナンスからですね。ゴーイングコンサーン（企業の存続可能性）とやたら言ったり、民事再生は考えていないと言ったりしていましたが、そんなことを言わなければならない状態ということでしょう・・。まあ、親がどうなるのか、全てはこの一点にかかっているような感じですので、極めて不透明です。ただ、J-REITが存続する限りにおいて、上記のように現状からの下値はあまり気にしなくてもよさそうです。分配金水準は、元の1万円超には戻らないでしょうが、まあ、大幅下方修正の今期よりはマシな水準は出せるのではなかろうかと想像します。継続企業の前提で・・
パシの高塚社長、また株券を借金の追加担保に取られて売られちゃったみたいですね。まあ、担保に取った方も紙切れになる前に売るわな。株価があるうちに。早いとこ倒産して、社長も自己破産でもしなさいよ。日レジは道連れにしないでね。
8966 クレッシェンド（11/20：99,800円）
ここは最下層の超低空飛行組でもないですが、中庸までは行かないくらいですね。まあ、中の下かその辺ですか。考えてみれば、昔からそんなもんですか。今現在もそのあたりの評価を受けているような価格帯ですから、特段の材料もなければ、中立ですね。
8976 DAオフィス（11/20：144,000円）
ここは相当LTVを下げてきましたし、昔に比べると相当変貌し、改心してきたという経緯があろうかと思っております。しかしながら、あいかわらず低迷しているのは、ひょっとすると10/20のコロンブス所有の投資口に関する「まだ売られてませんよ」というアナウンスが逆に効いちゃったんではないかとかように思うところです。これにより、あらためてコロンブスについて調べた人も多いでしょう。私もそうです。
コロンブスは600億円の第三者割り当て増資をした際に出てきたダヴィンチ傘下のファンドですが、138,905口を保有するDAの一番の大投資主です。しかし、大量保有報告書によれば、取得資金のうち自己資金は267億円、借入金が333億円で、金を出したパリバに全投資口を担保として差し出しています。12/3までは勝手には処分できない契約ですし、上のリリースにあるようにまだ売られていませんでした。しかし・・逆に考えると12/4を過ぎれば、パリバは自由に売ることもできます。しかも、現時点では担保全口数の価値は200億円で、11/20終値で全部処分できたとしても借入金額に遠くおよびません。まあ、パリバもバカじゃないので、市場で投げ売りして投資口価格をどんどん下げていくとは思えませんが、潜在的な巨大な売り圧力の発生が権利落ち後に待っていることだけは確かです。しかも売却益がなくなる来期は1万円以下に分配金も減少します。2万数千円の分配金を貰って、権利落ち後に仮に５万円下落していたんでは何にもなりませんし、やはり、手が縮こまる人が多くなるのもうなずけます。DAは若気の至りで無理し続けてきた歪みがまだ抜けきっていないというところでしょう。私の判断は弱気のち強気です。でも、強気に転換できるタイミングがはかりかねます。
それにしてもコロンブス悲惨ですね。他に持っているのは新日本建物1,100万株あまり。88億円かけて1株800円で取得するも、いまや69円(笑)。同じくパリバから35億円ほど借りており、全株担保になっていますが、こちらも担保価値なし。借金計370億で保有資産価値280億ということは債務超過ですな。コロンブスへの出資者の資金はみな泡と消えました。まあ、新日本建物も強制売却されてないみたいだからDAも大丈夫かなという、心もとない安心感はありますが。
8977 阪急リート（11/20：362,000円）
まあ、比較的値を保っている上位グループの一角には入っているでしょうね。よって、相対的に売られすぎということもなさそうです。来期の予想は発表されていませんが、今期と同様と思われます。特に問題も感じず、中立ですね。
8979 ビ・ライフ（レジ銘柄、11/20：104,900円）
3240 野村不動産レジデンシャル（レジ銘柄、11/20：342,000円）
レジの中で上出来なのは、こことアコモですね。次いでアドレジくらいの感じかな。結局、金融機関も投資家もみんな親を見て決めるということで、まあ、幼稚園児のお受験みたいなものでしょうかね。J-REITがまだまだ一人歩きできていないという証左であろうかと、かように思います。一応、来期中に5物件55億円超の取得予定という「悪材料」が残っており、これを取得するとLTVは57％くらいになりますが、まあ、問題なくクリアなんでしょうね。分配金未発表ですが、こちらも今期程度のものでしょう。ですから中立です。親の信用不安で違約金払ってでも物件取得中止したり、損切りしてまで資産売却してLTVを必死で落としている銘柄もあるわけですが、この違いは何でしょう？ここの持ち物件がそれほどご立派とも見えませんがねえ。
本日の東証REIT指数＝748.89、 レジREIT指数 （独自算出）＝404.40、単純平均利回り＝16.02％、加重平均利回り＝8.68％。ただし、11月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
さて、本日は11月決算銘柄の権利落ち日で、今月決算J-REITシリーズなんですが、また今月も、各銘柄の簡単な感想、強気、弱気、中立くらいの話にとどめます。数値的に考えるのは無理があるし、無理矢理考えてもむなしいからです。なお、11/20現在の各指標の値は以下の通りです。大部分を書いているのが昨日なので、全部11/20の値を用います。
東証REIT指数＝726.97（11/20）
レジREIT指数＝390.84（11/20）
8960 ユナイテッド・アーバン（11/20：290,700円）
ユナイテッドアーバンといえば、昔から中庸でまったりとした感じもしていたわけですが、こんな状態でも相変わらず中庸でまったりしているような印象です。ある意味、最もJ-REITらしい銘柄かもしれません。来期は今期より多めの分配金予想17,400円が出ています。まあ、金利動向にもよりますが、今のところ派手に下方修正しなければならない材料もないでしょう。今後取得予定物件はありますが、合わせても30億に満たないし、LTVも50％以下に収まる予定です。結局、売り込まれるでもなく、売り込まれないでもなくというところですから、今後も中立でしょうか。ただ、ここは特段の問題は発生しないと思いますし、破綻リスクや分配金の大幅な減額リスクの小さい銘柄の中で10％程度の利回りがあるものは結構ねらい目という感じがします。逆に利回りが20％、30％になっちゃっている奴らはちょっと引きますね。
8962 日本レジデンシャル（レジ銘柄、11/20：48,000円）
まあ、破綻NCRを除けば、どのJ-REITも共通で4-5万円とかその辺が底のようです。たしかに、J-REITが存続するという前提では分配金１～２回分の価格まで下落するのも変ですからね。上場来安値同志の比較では、最低のスターツで32,600円で、3万円台がスターツや日レジを含めて5銘柄です。4万円台は日コマのみ、5万円台が3銘柄とそんな感じです。よって、現状の4万円台の価格は破綻さえしなければ、底も近くあまり弱気になる必要もないそんな価格帯です。
当面の問題は運用会社の株主ですね。ハードランディングになるかソフトランディングになるか分かりませんが、うまいこと交代できればね。 アナリスト説明会
また、ムーディーズは来年秋の投資法人債の償還を気にしているみたいですが、まだちょっと気が早いでしょう。明日をも知れない命ですから、まず手前の借金のリファイナンスからですね。ゴーイングコンサーン（企業の存続可能性）とやたら言ったり、民事再生は考えていないと言ったりしていましたが、そんなことを言わなければならない状態ということでしょう・・。まあ、親がどうなるのか、全てはこの一点にかかっているような感じですので、極めて不透明です。ただ、J-REITが存続する限りにおいて、上記のように現状からの下値はあまり気にしなくてもよさそうです。分配金水準は、元の1万円超には戻らないでしょうが、まあ、大幅下方修正の今期よりはマシな水準は出せるのではなかろうかと想像します。継続企業の前提で・・
パシの高塚社長、また株券を借金の追加担保に取られて売られちゃったみたいですね。まあ、担保に取った方も紙切れになる前に売るわな。株価があるうちに。早いとこ倒産して、社長も自己破産でもしなさいよ。日レジは道連れにしないでね。
8966 クレッシェンド（11/20：99,800円）
ここは最下層の超低空飛行組でもないですが、中庸までは行かないくらいですね。まあ、中の下かその辺ですか。考えてみれば、昔からそんなもんですか。今現在もそのあたりの評価を受けているような価格帯ですから、特段の材料もなければ、中立ですね。
8976 DAオフィス（11/20：144,000円）
ここは相当LTVを下げてきましたし、昔に比べると相当変貌し、改心してきたという経緯があろうかと思っております。しかしながら、あいかわらず低迷しているのは、ひょっとすると10/20のコロンブス所有の投資口に関する「まだ売られてませんよ」というアナウンスが逆に効いちゃったんではないかとかように思うところです。これにより、あらためてコロンブスについて調べた人も多いでしょう。私もそうです。
コロンブスは600億円の第三者割り当て増資をした際に出てきたダヴィンチ傘下のファンドですが、138,905口を保有するDAの一番の大投資主です。しかし、大量保有報告書によれば、取得資金のうち自己資金は267億円、借入金が333億円で、金を出したパリバに全投資口を担保として差し出しています。12/3までは勝手には処分できない契約ですし、上のリリースにあるようにまだ売られていませんでした。しかし・・逆に考えると12/4を過ぎれば、パリバは自由に売ることもできます。しかも、現時点では担保全口数の価値は200億円で、11/20終値で全部処分できたとしても借入金額に遠くおよびません。まあ、パリバもバカじゃないので、市場で投げ売りして投資口価格をどんどん下げていくとは思えませんが、潜在的な巨大な売り圧力の発生が権利落ち後に待っていることだけは確かです。しかも売却益がなくなる来期は1万円以下に分配金も減少します。2万数千円の分配金を貰って、権利落ち後に仮に５万円下落していたんでは何にもなりませんし、やはり、手が縮こまる人が多くなるのもうなずけます。DAは若気の至りで無理し続けてきた歪みがまだ抜けきっていないというところでしょう。私の判断は弱気のち強気です。でも、強気に転換できるタイミングがはかりかねます。
それにしてもコロンブス悲惨ですね。他に持っているのは新日本建物1,100万株あまり。88億円かけて1株800円で取得するも、いまや69円(笑)。同じくパリバから35億円ほど借りており、全株担保になっていますが、こちらも担保価値なし。借金計370億で保有資産価値280億ということは債務超過ですな。コロンブスへの出資者の資金はみな泡と消えました。まあ、新日本建物も強制売却されてないみたいだからDAも大丈夫かなという、心もとない安心感はありますが。
8977 阪急リート（11/20：362,000円）
まあ、比較的値を保っている上位グループの一角には入っているでしょうね。よって、相対的に売られすぎということもなさそうです。来期の予想は発表されていませんが、今期と同様と思われます。特に問題も感じず、中立ですね。
8979 ビ・ライフ（レジ銘柄、11/20：104,900円）
3240 野村不動産レジデンシャル（レジ銘柄、11/20：342,000円）
レジの中で上出来なのは、こことアコモですね。次いでアドレジくらいの感じかな。結局、金融機関も投資家もみんな親を見て決めるということで、まあ、幼稚園児のお受験みたいなものでしょうかね。J-REITがまだまだ一人歩きできていないという証左であろうかと、かように思います。一応、来期中に5物件55億円超の取得予定という「悪材料」が残っており、これを取得するとLTVは57％くらいになりますが、まあ、問題なくクリアなんでしょうね。分配金未発表ですが、こちらも今期程度のものでしょう。ですから中立です。親の信用不安で違約金払ってでも物件取得中止したり、損切りしてまで資産売却してLTVを必死で落としている銘柄もあるわけですが、この違いは何でしょう？ここの持ち物件がそれほどご立派とも見えませんがねえ。
本日の東証REIT指数＝748.89、 レジREIT指数 （独自算出）＝404.40、単純平均利回り＝16.02％、加重平均利回り＝8.68％。ただし、11月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
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