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プロジェクト2888分のＸ

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初めての９月連休でシルバーウィークとか言われておりましたが、どうも調子が出ません。隔週程度で木曜日にある会議も本日ぶっちぎってしまいました。なんか木曜日という気がしていなかったものですから。で、先週末に出たビライフとNCRとの合意ですが、ストップ高で張り付いたままになるような、そんな材料なのか？たしかに合併比率からすると、アドレジが日レジを併合する比率よりはいいわけですが、あちらとこちらでそんなに合併後の分配金に違いが出るかなあ。今よりはあがるだろうけど、倍になるとかは思わないですけどね。それに、まだ正式に決まったわけでもないし。うむー。

さて、本日は9月決算銘柄の権利付き最終売買日でした。定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、しばらくの間、強気、中立、弱気程度の話にとどめて３ヶ月後程度を目途とする目標金額を書いてきませんでした、だいぶ動きも穏やかになって、また指数的にも千ポイント程度までは回復し、指標的にもまともに見られるようになってきたと思います。ただ、まだ平均利回りで６％とかそのあたりの水準ですから、完全に信頼回復されているわけでもないでしょうし、時に不安定な動きもあります。ですので、まだしばらくは誤差を大きめ（±で１割程度）にとって、目標金額を書いていきます。ただし、あくまでも現状に対する個人的感想の域を出ませんのでね。注意が必要です。

で、定型文ですが、以下の条件で考えております。一時期に比べて、ボラは小さくなってきたようですが、それでも、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の目標も書いてありますが、自分自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは自分でも皆無です。

・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持
・ボラティリティが大きくないこと
・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し
・当たるも八卦、当たらぬも八卦

一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状厳しいわけです。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、9/18現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが連休中なので、全部9/18の値を用います。今回も、書き終えているんですが、水増しの2回シリーズで。

レジREIT指数＝747.95（9/18）

8952 ジャパンリアルエステイト（9/18：767千円）

ここは個人的には上位銘柄の中でも一番安心しているといいますか、評価が高いです。NBFは今期ではなく来期ですが16千円台とちょっと減額予想が出ていますから、将来的にどうかという問題があります。もっとも、今の予想はちょっと手堅すぎるので、いずれ上方修正するかもしれませんが。また、GORにしても、来年３月の三菱マテリアルの退去というネガティブな材料がありますのでね。REITの規模が小さいので、テナントの退去などの影響がかなり大きいというデメリットがあります。その点、JREはかなり分配金水準もコンスタントで、来期も今期予想とほとんど変わりません。ここのところずっと19千円レベルを続けていますね。よって、現状と変わらず77万円±7万円で中立です。しかし、実は今期と来期は未利用容積の利用権の取引や都市計画に伴う土地の売却でそれぞれ数億円の特別利益がありますので、これを除いた巡航速度は17千円台程度に低下しているものと思われます。これがあらわに出てくるのは来年９月期ですから、とりあえず来期は影響ないでしょうが、LTVもやや保守的水準で抑え気味でいますし、ぼちぼち新規の物件取得を目指す頃合いと思うんですけどいかがでしょうか。

8958 グローバル・ワン不動産（9/18：707千円）

NBF, JRE, 森トラストあたりに最近ちょっとおいて行かれつつありますが、やはり半年後にせまった三菱マテリアルの退去が気にされているものと思われます。では、一体どの程度の影響があるのでしょうか。前期、2009年3月期の決算短信によると、大手町ファーストスクエアの不動産賃貸事業損益は510百万円です。三菱マテリアルはここの９割ほどを占めるテナントですので、収入としは９割減ですが、テナントが居なくてもかかる費用もあるでしょうし、ざっくり言ってこの５億円程度が消えるのではなかろうかと思われます。とすると、半年で純利益は20億円レベルですから1/4程は純利益が減るものと考えられます。すなわち、三菱マテリアルが抜けて、半年空き室のままになると、分配金は約14千円程度と見積もれます。とすると、現時点での投資口価格であっても、利回りで４％程度で、まあ別に高すぎるって感じでもないですね。むしろ、テナントはいずれ埋まるであろうことを考えると手ごろな価格ともいえるかもしれません。というわけで、とりあえず来期は19千円レベルの分配金が続くと思いますし、やや強気で74万円±7万円くらいにしておきますか。ただし、テナントが抜けた後リニューアル工事をすることもアナウンスされていますし、それの費用とか期間とか不明な点が多いのでやはりまだまだ流動的でしょうね。。

8961 森トラスト総合リート（9/18：747千円）

ここも11月に銀座のビルから日産が抜けるんでしょうね。もう抜けているのかな？いずれにせよ、11月に契約が満了して家賃収入が減るはずで、前期決算説明会資料によると、11月から来年3月末までの予定で改修工事を行う予定です。よって、今期は上方修正して22千円台の分配金予想を出していますが、来期は18,900円とやや低めになる予定です。ただし、一時的な減収ですし、銀座ですからね。またテナントが入れば分配金の巡航速度も2万円台復帰が十分期待できます。GORとも似たような形ですが、ある意味分配金利回りが下がる来期に低迷するようなことがあれば、ちょっとしたチャンスかもしれません。まあ、見かけ上というか、実際に利回りは下がるので、下落要因ですが、個人的にはやや強気なので、上と下との引っ張り合いですが、そうですねえ、中立に近い73万円±7万円とでもしておきますか。もし、今の利回りキープとすれば、65万円以下となってしまうわけですが、そこまで行けばさすがに買い場のような気がします。

to be continued

本日の東証REIT指数＝990.62、レジREIT指数（独自算出）＝754.68、単純平均利回り＝6.53％、加重平均利回り＝5.69％。ただし、9月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。

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