Walk in the Spirit

Update
地元の由緒あるお寺の土地に、 リースで建てられたマンション、

持ち主のおばあさんが亡くなられ、
親族が売りに出した、

S50年代築、 3LDK、駅近、フルリノーベション済み、

電波が弱く、環境静か、駅近、掃除ができる広さ、
これなら 終の棲家にバッチリ 、

＊内外の電波環境はこれでチェックして、OK、

電磁波測定器が来た

＊室内の雑音は、機械音/電波？/他室の室外機など、
　24Hr、随分悩まされてきたが、ここは静か、

片付け（住居編）

　一昨日、PM9時ころ、室内外の騒音状況も確認したがOK、

初の購入となるが、
気になるのは諸費用と必要書類、​
中古マンション（リノベーション済）の購入にかかる諸費用 ​

仲介手数料 　：　物件価格×3％＋6万円＋消費税

印紙代 （売買契約書）：   1万円（郵便局）

所有権移転登記費用 ：　25万円前後（司法書士）

固定資産税・都市計画税 　：　購入後、所有者にかかる
固定資産税＝建物の評価額（固定資産税評価額）×1.4% 　都市計画税＝建物の評価額（固定資産税評価額）×0.3％

管理費+修繕積立金 ：　管理会社に毎月支払い

不動産取得税 ：固定資産評価額（Not売却価格）の3％／ 軽減措置あり

​問題は、取得税の軽減措置、

​ ​ 中古マンションの不動産取得税はいくら？

​ 不動産取得税を払うまでの主な流れは、以下のとおりです。

1. 売り主に物件代金を払いつつ中古マンションを購入し、 司法書士に手続きを代行させつつ登記を行う （登記は1週間から10日程度で完了）

2. 中古マンションを購入1～2ヶ月、3～4ヶ月が経過したころに、都道府県役場から不動産取得税の納税通知書と課税明細書、納付書が届く

なお、軽減措置が適用されることにより不動産取得税が非課税になる場合は、納税通知書も納付書も届かないため留意してください。

​ 取得税が0円だと嬉しいのだが、
条件を見ると、

​ 軽減措置の主な適用条件 ：

　＊昭和57年1月1日以降に新築された中古マンション 
​ー＞今回適用外​

​​　＊昭和57年1月1日より前に新築された中古マンション
ー＞これに該当するが、
「耐震補強工事が行われるなどして新耐震基準（震度6強から7程度の地震でも倒壊しない耐震性を有する基準）に適合する物件」
が問題、
追記）適合証明は存在しないので軽減措置無し決定、 ​​

  ＊「一戸部分の床面積」と「共用部分の床面積を、所有する専有部分の床面積の割合で按分した面積」の合計が、50㎡以上240㎡以下の中古マンション
​ー＞これもOK​

  ＊中古マンションを取得後30日以内（都道府県によっては20日以内など）に、軽減措置が適用される条件を満たすことを税事務所に申告
​ー＞やるからOK​

いくら控除されるのか、

​ 軽減措置による控除額

新築された日：昭和51年1月1日～昭和56年6月30日（S53年物件）

差し引かれる額： 350万円

​​めでたく、軽減措置が適用された場合、
不動産取得税は、固定資産評価額 （土地はリースゆえ建物のみ） が、
350万円以下なら0円、​​

＊固定資産評価額（建物のみ）は売主が持っているはず、

​軽減措置の手続きに必要な書類は以下の通り、
​ ​新築日が昭和56年12月31日以前の中古マンションの軽減措置の手続き​

必要書類を添付した取得税申告書を税事務所に提出することにより軽減措置の申告の手続きが完了します。

​ 不動産取得税　申請様式 ​

添付すべき必要書類は以下のとおりです。

1） 登記事項証明書 ：
    登記事項証明書とは登記簿を写した書面であり、中古マンションの代金決済後1週間から10日程度が経過したころに、司法書士から受け取るのが通例です。

2） 住民票 ：    購入した中古マンションの所在地と、購入者の住所が同一。

3） 耐震基準適合証明書 など：     耐震基準適合証明書とは、その住宅が新耐震基準（震度6強から7程度の地震でも倒壊しない耐震性を有する基準）に適合することを証明する書面であり、建築士などの専門家のみが発行できる書面。

昭和56年12月31日以前に新築された中古マンションを購入しつつ軽減措置の適用を受けるためには、都道府県に新耐震基準に適合する物件を購入したことを証明しなければなりませんが、 耐震基準適合証明書 があれば証明できます。

売り主が耐震基準適合証明書を取得している場合は、その証明書を受け取ることができれば入手できます。

売り主が耐震基準適合証明書を紛失するなどして受け取ることができない場合は、建築士などの専門家に発行を依頼する必要があり、5万円から10万円程度の費用がかかります。

​ ​ 参考 記事 ​ ）
中古マンションの場合は、 不動産取得税申告書 の他に 住民票 を提出。

取得したマンションが1981年以前に新築された物件の場合は、

「 耐震基準適合証明書 」
「建設住宅性能評価書」
「既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類」

のいずれかの提出が必要になります。

軽減措置の適用の結果、税額がなければ軽減措置の手続きは終了となり納税通知書は送付されません。
（ここまで）

登記は司法書士にお任せだが、
耐震基準適合証明書（他2ケース）があるか否かがキーで、
あれば、軽減措置で、税金0円が実現する、

とにかく、登記さえ済ませば（税の申告不要）、
勝手に税納付書が送られて来たり、来なかったり、

あと、気になるのは、亡くなったおばあさん、

無事、あの世に行っているだろうか、

なんとなく、名残惜しんで、
部屋に残っている気がしないでもない、

マッ、その時は​ エスコート ​してあげよう、

追記）
本日、仲介業者で説明受け、

＋手付金100万（キャンセルで返還無し）要、
＋本物件に 軽減措置はなし、
　＊あまりにも古くて、 耐震適合証明が入手不可、
＋取得税は、 固定資産評価額が333万円ゆえ、3％で9.9万、
　＊司法書士が登記簿を法務局にオンライン送付で登記終了、
　　同データが税務署にも転送され、税の納付書がくる、