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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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2005.01.23

決着がつきました、昨日までの物件。

駄目でした。

あれから入居する人から返事をもらい、すぐリースアグリーメント（賃貸契約）をつくり、サインしてFAXで送り返し、その後すぐ買い付けのオファーをこれまたFAXでやり取りして、即相手のエージェントに入れたのですが・・・・

すでに別の買い付けが入ってしまっていて２番手でした。

敗因はいろいろあります。

まず、こちらが投資に見合うように家賃の設定を変えたこと。希望の＄１８００に対して＄１９００を希望した。

次に、このテナントさんが、この値差を自前で支払うのではなく、この家賃を会社に交渉し、4日間待たされたこと。

通常、こちらの会社に出向や駐在でこられている方は、会社命令による赴任ですので、滞在中の家賃が会社負担である場合はほとんどです。

しかし、上限が必ず有り、家族構成に合わせて、MAXいくらまで、という形になっています。

この方は4人家族だったので、そのMAXが＄１８００だったのでしょう。その差＄１００をやはり会社で持ってもらえないか交渉したようです。　で、そのために4日。

この物件は、建物がいい割に手ごろな値段なので動くとしたら早そうだね、１９００でOKがでるかどうかより、それまでにこの物件が売れずに残っているか、の方が心配だね、と。

と、案の定！

結果、我々がオファーを入れる二日前に別のオファーが入っており、正式ではないにしても、口頭で合意してしまっていました。

もし、はありませんが、それでももし、私が＄１８００をのんでいたら、あるいはこのテナントさんが、自己判断でこの差額を最悪自己負担する気があったら、4日前に一番手で買い入れを入れられたはずでした。

惜しかった。タッチの差です。

でも今回は（いや今回も、かな）勉強になりました。

いままで、自己流の評価方法と判断基準で投資をしていたのに対し、今回は、せっかくだから、といろいろ世の中にある投資分析や評価方法を勉強しました。

昨日まで、あるいはここのフリーページに書いているような評価指標やら判断基準は、実はこの一週間で勉強したものです。

え、その割にはえらそうに書いていて、さもこのぐらいのことをするのは当然ですよ、見たいな書き方じゃないか、と思われる方も居るかもしれませんね。

また、じゃ今まで投資してきたのは、こういった指標なしにやってきたの？というご質問もあるかと思います。

そうなんです、実は・・・・・

でも、言い訳ではないですが、自分なりにいろいろ一軒投資するたびに評価方法が変わってきており、日本で昨年アパートを購入したときも、日本の不動産屋さんから

（まあ、お世辞半分だとは思いますが、、、、）

事実、今回、倉橋先生の「プロの使う10個の投資物件分析法」を中心に、財部さんの「不動産投資家読本」や、サラリーマンたちの不動産投資を学ぶ会の「アパートオーナーまでの道しるべ　完全版」DVDセミナー、それに浦田健さんの著書などで勉強させてもらいました。

このうち、「プロの・・・」が、いろいろ役に立ちましたが、使われている10個の投資指標のうち、言葉こそ違え、7個までは自己流でも評価はしていました。

もっと言えば、これらの指標以外にも、所得税も考えたり、そのための節税策も考えたりで、この辺は「不動産投資アドバイザー｣の広瀬社長の考えに近いかもしれません。

そういった意味では、今まで自己流で判断していたけれど、あながち間違った判断はしていないな、というお墨付きをもらった気がしたことと、なにか、もやっとしていて、概念的にこうだろうな、と思っていたことが、ぴたっと数式でクリアになったところが多々ありました

まあ、結果、今回の投資はできなかったわけですが、いままでの投資を振り返るいい機会でもあったし、これからの投資に向けて、今一歩、前進できたのではないかな、と感じている次第です。

ああ、これで残念だけど、安心して日本にいけるな、と思っている次第。

こうなったからには、日本での2月の3棟目最終決済と確定申告、是が非でもうまく乗り切りたいものです。

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