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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2005.03.12

結果から言えば、やはりキャッシュフローはそこそこで、Appreciation(値上がり益）での資産価値の増加を計算していました。

計算そのものは、フォームこそ違え、各種の運営費用や利子、ローン借り入れ条件、それに、その地域での平均不動産価格上昇率、自己資金比率、賃貸条件、などなどを変数にして、かつローン利子支払い分の所得控除による節税分も含めた計算式になっており、そのやり方そのものは納得できるものでした。

つまり、いろいろな条件下で、投下自己資本に対する、一定期間の単年度平均利回りを出すフォームができており、それにここの物件の購入条件や賃貸条件を入力すれば、今言った単年度平均利回りがでるしかけです。

これで、今度購入する物件を試しに入力してみてその結果を見る。

次に日本での実際のアパート投資の諸条件を入力してみる。

その結果をつき合わせて、どちらがどのような利点を持つのかを見てみる、という方法をとりました。

その変数の取り方によって、だいぶ結果が左右されるのですが、適当にこのくらいの数字だろう、という数字を入れてみる。

たとえば、日本のアパートの場合の年間値上がり率、これをいくらにするか。

次に賃貸収入。これもだいぶ日本とアメリカで違う。日本の場合、今の現状では、新築時から築年数が古くなるに従って、満室率を上げるためにはある程度の家賃下落を見込まなければならないと思う。

対して、アメリカの場合は、市場そのものが成長しているせいもあり、また固定資産税（Property Tax)が年々上昇しているせいもあり、年間２～３％の上昇を見込んでいる。

この辺は、場合によってはその通りにならないだろうけれども、市場一般の傾向としてはこうなっている。

その結果、同じ自己資本に対する回収を、例えば５年間と時間を区切って見てみると、やはりアメリカの方が圧倒的にいい。

ただし、やはりキャッシュフローは日本の方が断然よく、資産価値の上昇を含めるとアメリカの方が断然有利、という、いわば予測された結果となった。

だからこそ、この不動産屋さんがいつも言うのは、「資産価値の増加を伴わないなんて、投資の意味がない」ということになるわけだ。

でも一方では、「キャッシュフローを生まないのは投資じゃない、投機だ」という見方もある。かつてのバブル期の日本の不動産投資がそうだった。

その辺は考え方の違いであるが、ともかく、今回使用した不動産屋さんが持つ計算フォームをくれるように頼んだのだが拒絶（？）されたので、自分なりにもう少しきちんとした形で、上記に書いた評価のやり方をまとめてみたい。

できた暁には、別に企業秘密でもないだろうから、またこのＨＰ上で紹介してみようと思う。

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