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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2005.06.09

前回の続きです。

「ネガティブアモタイゼーション」ローンの存在は、驚きでしたが、その内容を聞いてみると、さすがに金融機関（レンダー）も考えるものだな、と感心します。

まず、「インタレストオンリー」（利息のみを返済するローン）が存在すること自体、アメリカの不動産事情を反映しています。

つまり、利息さえ返済して資金を借り続けていれば、自然に不動産価格は上昇し、その不動産を売却した時は、その「全然減っていない元金」を返済してもなお、多くのキャピタルゲインが手に入るのです。

つまり、「借り手」にとっては、月々の返済金額を最小にして、なおかつ不動産価格の上昇の恩恵を享受できる、というものです。

つまり「右肩あがりの不動産市場」というものを前提に成り立っているローン商品ですので、当然日本ではこんなローンは成り立ちません。

ところが、同じ「右肩上がりの不動産市場」を、さらに利用して、値上がりを見越して、借り手にさらに有利な条件を提供するローン、というものが現れました。

それがこの「ネガティブアモタイゼーション」ローンです。

仕組みは、アトランタ地区の場合、年５％の値上がりをあらかじめ見込みます。

つまり、５％の値上がりを続ける資産価値に対してのローン比率（ＬＴＶ）は常に一定だ、ということです。

金額としては当然増えていきますが、理論的には常にＬＴＶは一定であるので、その時点で新たにローンを組んだ場合と比べて、レンダー側のリスク度合いは変わりません。

一方で、借り手にとっては、今まで金利のみ支払いでも月々＄２０００ドルを払わなければいけない家を、今度は＄１５００／月の支払いで購入できる、あるいは同じ＄２０００を払う余力がある場合は、もう一ランク上の家を購入できる、というメリットがあります。

こういったメリットに飛びつくアメリカ人がたくさん居そうなことは想像に難くありません。

つまり、今日の支払いを最小限にして、より贅沢な家に住める、というわけです。

ところが、これをレンダー側（貸し手側、金融機関）から見てみると、この商品の商品たるゆえんがよく見えてきます。

つまり、この商品は、レンダーにとってどういう商品か、というと、あらかじめ設定した値上がり率（アトランタなら５％）を、借り手によって保証してもらえる、ということです。

言い換えれば、今までのローンは、レンダー側の利益はその金利分でしかありませんでした。

その金利分の利益が、市場金利と連動していれば損はなし、これが変動金利。

その金利を固定して、もし市場金利以上で推移すれば利益は上昇、これが固定金利。

ところが、この新しい商品は、その金利による利益に上乗せして、「不動産価格の上昇」による利益も、レンダー側にとりこもう、という商品なのです。

この仕組みは、私が勝手に考えたもので、直接レンダーの人から聞いたわけではありませんが（最も、レンダーに聞いた所で、借り手にとってのメリットは強調しても、レンダーのメリットは言わないでしょう）、多分こういった仕組みだと思います。

いい商品です。

え、どちらに？

もちろんレンダーにとってです。（笑）

借り手にとっても、その人の考え方によりメリットは出てくるでしょう。

借りる側から、貸す側に回ろうかな～・・・・・

（新しいビジネスだ！！！！）

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