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リンロン88
金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！ このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。
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2005.06.18
カテゴリ： 不動産投資
昨日、米国は不動産バブルか、という題で、諸外国の価格上昇と比較した時の感想を書いた。
もうひとつ、日本人にとってバブルの教訓を活かすために、そもそもアメリカの不動産の価格の中身はどうなっているのか、ということを知らなければならない。
その上で、バブルなのか、そうでないのか、はたまた、バブルだとしてもその程度はどんなものなのか、を理解しないと、単なる概念的な話に終わってしまう危険性がある。
たとえば、私が昨年新築で購入して日本に所有するアパートの場合、手数料関連を除いて約４４００万円だったが、建物の価値は消費税から逆算すると約１８００万円。
すると、残りの２６００万円が、水道加入金やら業者のマージンをここでも含むだろうが大部分は土地代、ということになる。
たった、１００平米（約３０坪）の土地が約２０００万強、ということになる。
一方、バブルだぞ、気をつけろよ、といわれている米国。
他の地域はいざ知らず、自分の持っている家は全て、土地代と建物代、というか、それぞれの課税評価額がわかっている。
例えば私の自宅の場合。
家屋：約２８００平方ft （約２５０平米）
である。
この課税評価額は、土地、建物合わせて約３０万ドル（約３２００万円）。
ここで、問題。
この３０万ドルのうち、土地の評価額、家の評価額はそれぞれいくらでしょう？
日本であったら、田園調布とまでは行かないが、まあ東急田園都市線沿線の人気住宅地、といった感じの立地である。
ミッドタウンまで３０分、ダウンタウンまで３５分、アトランタ国際空港までも４５分、という利便性と、公立校のレベルが高いことで定評のある地域であり、最近では駐在する日本人の間でも人気が高い地域でもある。
こういった立地の場合、日本では、土地代が一戸建ての場合、価格の５０％をはるかに超えるのではないか、と思う。
で、この自宅の場合。
近年、年率１０％近い値上がりが指摘されているが、それでも土地の評価額は・・・
たったの７万ドル（約７５０万円）、総評価額の２５％にも満たない！
この立地で、しかも４００坪で約７５０万円である！
それでも、不動産評価額の２５％近くを占めるに過ぎない。
ということは、バブルだ、と言って、例えば本当に暴落したとする。
いったい、どの部分が暴落するか、というと、やはりこの土地の部分であろう。
ジョージアは少なくとも人口増加が続いており、人気地域の需要は衰えていない。
だからこそ新築の家がどんどん建っているのだが、この建物部分は原価を割ってまで売ることはできないから、経年変化で多少下落してもたかが知れている。
この辺の中身を理解した上で無いと、単に年間上昇率だけを日米で比較してもなんの意味もない気がする。
そして、その内容によって、バブルの性質も程度もまた変わってくるのだろう。
少なくとも、需要と供給、そしてそこから生まれるインカムゲイン（キャピタルゲインは考えずに）を確保してゆくなら、このアメリカでの不動産投資はけっして失敗しないのではないか、とも思える。
いや、アメリカでの、と言ったのは訂正しなけらばならない。
ここアトランタでは、と言った方が正確だろう。
西海岸、あるいはNYにおける不動産価格の高騰の中身を私は知らないので、正確なことは何も言えないからである。
今日の結果
１． 朝夕２回の瞑想 ○
２． 朝一回のヨガ ○
３． 朝夕２回の呼吸法 ○
４． 一日２リットル以上の水を飲む ○
５． 一日１５分以上のギター練習 ○
６． 犬の散歩を朝夕２回する △（1回、朝のみ）
７． 芝刈り、庭の手入れ、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（自宅の芝刈り）
８． 不動産ライセンスの勉強 ○ （別日記参照）
９． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） Ｘ
１０．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
もうひとつ、日本人にとってバブルの教訓を活かすために、そもそもアメリカの不動産の価格の中身はどうなっているのか、ということを知らなければならない。
その上で、バブルなのか、そうでないのか、はたまた、バブルだとしてもその程度はどんなものなのか、を理解しないと、単なる概念的な話に終わってしまう危険性がある。
たとえば、私が昨年新築で購入して日本に所有するアパートの場合、手数料関連を除いて約４４００万円だったが、建物の価値は消費税から逆算すると約１８００万円。
すると、残りの２６００万円が、水道加入金やら業者のマージンをここでも含むだろうが大部分は土地代、ということになる。
たった、１００平米（約３０坪）の土地が約２０００万強、ということになる。
一方、バブルだぞ、気をつけろよ、といわれている米国。
他の地域はいざ知らず、自分の持っている家は全て、土地代と建物代、というか、それぞれの課税評価額がわかっている。
例えば私の自宅の場合。
家屋：約２８００平方ft （約２５０平米）
である。
この課税評価額は、土地、建物合わせて約３０万ドル（約３２００万円）。
ここで、問題。
この３０万ドルのうち、土地の評価額、家の評価額はそれぞれいくらでしょう？
日本であったら、田園調布とまでは行かないが、まあ東急田園都市線沿線の人気住宅地、といった感じの立地である。
ミッドタウンまで３０分、ダウンタウンまで３５分、アトランタ国際空港までも４５分、という利便性と、公立校のレベルが高いことで定評のある地域であり、最近では駐在する日本人の間でも人気が高い地域でもある。
こういった立地の場合、日本では、土地代が一戸建ての場合、価格の５０％をはるかに超えるのではないか、と思う。
で、この自宅の場合。
近年、年率１０％近い値上がりが指摘されているが、それでも土地の評価額は・・・
たったの７万ドル（約７５０万円）、総評価額の２５％にも満たない！
この立地で、しかも４００坪で約７５０万円である！
それでも、不動産評価額の２５％近くを占めるに過ぎない。
ということは、バブルだ、と言って、例えば本当に暴落したとする。
いったい、どの部分が暴落するか、というと、やはりこの土地の部分であろう。
ジョージアは少なくとも人口増加が続いており、人気地域の需要は衰えていない。
だからこそ新築の家がどんどん建っているのだが、この建物部分は原価を割ってまで売ることはできないから、経年変化で多少下落してもたかが知れている。
この辺の中身を理解した上で無いと、単に年間上昇率だけを日米で比較してもなんの意味もない気がする。
そして、その内容によって、バブルの性質も程度もまた変わってくるのだろう。
少なくとも、需要と供給、そしてそこから生まれるインカムゲイン（キャピタルゲインは考えずに）を確保してゆくなら、このアメリカでの不動産投資はけっして失敗しないのではないか、とも思える。
いや、アメリカでの、と言ったのは訂正しなけらばならない。
ここアトランタでは、と言った方が正確だろう。
西海岸、あるいはNYにおける不動産価格の高騰の中身を私は知らないので、正確なことは何も言えないからである。
今日の結果
１． 朝夕２回の瞑想 ○
２． 朝一回のヨガ ○
３． 朝夕２回の呼吸法 ○
４． 一日２リットル以上の水を飲む ○
５． 一日１５分以上のギター練習 ○
６． 犬の散歩を朝夕２回する △（1回、朝のみ）
７． 芝刈り、庭の手入れ、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（自宅の芝刈り）
８． 不動産ライセンスの勉強 ○ （別日記参照）
９． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） Ｘ
１０．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
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SFの土地の値段
Gen さん
うちの周り（San Francisco Marina地区）は１sqfあたりの土地の値段は$1000超えたみたいです。建物と土地の評価でみると60%土地、40%建物という感じですかね…
(2005.06.18 10:52:12)
Re:SFの土地の値段(06/18)
リンロン88
さん
Genさん
＞うちの周り（San Francisco Marina地区）は１sqfあたりの土地の値段は$1000超えたみたいです。建物と土地の評価でみると60%土地、40%建物という感じですかね…
-----
そうでしょうね。
そうでなければ、あれだけの値上がりはしないし。
でもそうなると、落ちる時には結構落ちる可能性があるわけですね、どう思います？
(2005.06.18 10:59:16)
＞うちの周り（San Francisco Marina地区）は１sqfあたりの土地の値段は$1000超えたみたいです。建物と土地の評価でみると60%土地、40%建物という感じですかね…
-----
そうでしょうね。
そうでなければ、あれだけの値上がりはしないし。
でもそうなると、落ちる時には結構落ちる可能性があるわけですね、どう思います？
(2005.06.18 10:59:16)
Re[1]:SFの土地の値段(06/18)
Gen さん
確かに、まともに考えると、建物のReplacementコストが年間30%も上昇するはずはないんで、土地の価値が上がってるわけですよね。でもうちの建物とか1920年代のちょっとした歴史もんなんで、それにかなりプレミアがついているという背景もあります。SFじゃ古い建物をレストアしたのが、一番人気ですからね。それこそ、Replacement効かないし。同じSQFの新築物件より20%－40%高くなりますね。
(2005.06.18 23:02:09)
Re:米国不動産バブルの中身(06/18)
えのっち さん
はじめまして。
検索で辿り着いたのですが、リンロン88さんのお話しは勉強になるので、このブログをすっかり気に入ってしまいました♪
またちょくちょく見に来ますので、よろしくお願いします。
独身生活、楽しんでくださいね！
(2005.06.19 07:37:45)
検索で辿り着いたのですが、リンロン88さんのお話しは勉強になるので、このブログをすっかり気に入ってしまいました♪
またちょくちょく見に来ますので、よろしくお願いします。
独身生活、楽しんでくださいね！
(2005.06.19 07:37:45)
Re[2]:SFの土地の値段(06/18)
リンロン88
さん
Genさん
＞確かに、まともに考えると、建物のReplacementコストが年間30%も上昇するはずはないんで、土地の価値が上がってるわけですよね。でもうちの建物とか1920年代のちょっとした歴史もんなんで、それにかなりプレミアがついているという背景もあります。SFじゃ古い建物をレストアしたのが、一番人気ですからね。それこそ、Replacement効かないし。同じSQFの新築物件より20%－40%高くなりますね。
-----
そうですね、そういうプレミアって確かにあるのでしょうね。
とすると、土地の暴騰とそのプレミア部分の両方がバブル的な要素を持っている、と考えられますね。
将来落ちるとしたら、両方の部分かな？
逆に考えると、再建築価格にちかい値段で評価されている家、というのは、将来的も暴落の危険性は少ない、と言うことになるんでしょうね。 (2005.06.19 07:55:36)
＞確かに、まともに考えると、建物のReplacementコストが年間30%も上昇するはずはないんで、土地の価値が上がってるわけですよね。でもうちの建物とか1920年代のちょっとした歴史もんなんで、それにかなりプレミアがついているという背景もあります。SFじゃ古い建物をレストアしたのが、一番人気ですからね。それこそ、Replacement効かないし。同じSQFの新築物件より20%－40%高くなりますね。
-----
そうですね、そういうプレミアって確かにあるのでしょうね。
とすると、土地の暴騰とそのプレミア部分の両方がバブル的な要素を持っている、と考えられますね。
将来落ちるとしたら、両方の部分かな？
逆に考えると、再建築価格にちかい値段で評価されている家、というのは、将来的も暴落の危険性は少ない、と言うことになるんでしょうね。 (2005.06.19 07:55:36)
Re[1]:米国不動産バブルの中身(06/18)
リンロン88
さん
えのっちさん
＞はじめまして。
＞検索で辿り着いたのですが、リンロン88さんのお話しは勉強になるので、このブログをすっかり気に入ってしまいました♪
＞またちょくちょく見に来ますので、よろしくお願いします。
＞独身生活、楽しんでくださいね！
-----
はじめまして！
気に入っていただけて光栄です。（笑）
私もできるだけくだらない（？）話題は避け、自分の勉強にもなるような内容にしてゆきたいとは思っています。
でも、時には日記らしく日々の生活の一断面を記録目的で載せていますが、その辺は単純に楽しんでいただけたら、と思っております。
今後ともよろしく！ (2005.06.19 07:58:12)
＞はじめまして。
＞検索で辿り着いたのですが、リンロン88さんのお話しは勉強になるので、このブログをすっかり気に入ってしまいました♪
＞またちょくちょく見に来ますので、よろしくお願いします。
＞独身生活、楽しんでくださいね！
-----
はじめまして！
気に入っていただけて光栄です。（笑）
私もできるだけくだらない（？）話題は避け、自分の勉強にもなるような内容にしてゆきたいとは思っています。
でも、時には日記らしく日々の生活の一断面を記録目的で載せていますが、その辺は単純に楽しんでいただけたら、と思っております。
今後ともよろしく！ (2005.06.19 07:58:12)
Re[3]:SFの土地の値段(06/18)
Gen さん
リンロン88さん
Replacementコストより安く買うというのは、不動産投資の基本ですよね。僕もオースティンの物件はReplacementコストより20％以上安く買うこと心がけてます。これやっとけば、新築と間違っても競合しないしね。
(2005.06.19 12:22:07)
Replacementコストより安く買うというのは、不動産投資の基本ですよね。僕もオースティンの物件はReplacementコストより20％以上安く買うこと心がけてます。これやっとけば、新築と間違っても競合しないしね。
(2005.06.19 12:22:07)
Re[4]:SFの土地の値段(06/18)
リンロン88
さん
Genさん
＞リンロン88さん
＞
＞Replacementコストより安く買うというのは、不動産投資の基本ですよね。僕もオースティンの物件はReplacementコストより20％以上安く買うこと心がけてます。これやっとけば、新築と間違っても競合しないしね。
-----
競合はするでしょうけど、勝てる、ということですよね。
今日、クロージャー物件やfix up 物件を６軒ほど見てきましたが、いや～、なかなかそろばんに合いそうなものはないですね～・・・
確かに市場価格より安いし、課税評価額より安いものもありましたが・・・、やはり短期売買で利益を出すことは難しいですね。 (2005.06.19 13:35:46)
＞リンロン88さん
＞
＞Replacementコストより安く買うというのは、不動産投資の基本ですよね。僕もオースティンの物件はReplacementコストより20％以上安く買うこと心がけてます。これやっとけば、新築と間違っても競合しないしね。
-----
競合はするでしょうけど、勝てる、ということですよね。
今日、クロージャー物件やfix up 物件を６軒ほど見てきましたが、いや～、なかなかそろばんに合いそうなものはないですね～・・・
確かに市場価格より安いし、課税評価額より安いものもありましたが・・・、やはり短期売買で利益を出すことは難しいですね。 (2005.06.19 13:35:46)
Re[3]:SFの土地の値段(06/18)
Gen さん
リンロン88さん
Replacementコストより安く買うというのは、不動産投資の基本ですよね。僕もオースティンの物件はReplacementコストより20％以上安く買うこと心がけてます。これやっとけば、新築と間違っても競合しないしね。
(2005.06.20 02:52:50)
Replacementコストより安く買うというのは、不動産投資の基本ですよね。僕もオースティンの物件はReplacementコストより20％以上安く買うこと心がけてます。これやっとけば、新築と間違っても競合しないしね。
(2005.06.20 02:52:50)
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