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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2005.06.18

昨日、米国は不動産バブルか、という題で、諸外国の価格上昇と比較した時の感想を書いた。

もうひとつ、日本人にとってバブルの教訓を活かすために、そもそもアメリカの不動産の価格の中身はどうなっているのか、ということを知らなければならない。

その上で、バブルなのか、そうでないのか、はたまた、バブルだとしてもその程度はどんなものなのか、を理解しないと、単なる概念的な話に終わってしまう危険性がある。

たとえば、私が昨年新築で購入して日本に所有するアパートの場合、手数料関連を除いて約４４００万円だったが、建物の価値は消費税から逆算すると約１８００万円。

すると、残りの２６００万円が、水道加入金やら業者のマージンをここでも含むだろうが大部分は土地代、ということになる。

たった、１００平米（約３０坪）の土地が約２０００万強、ということになる。

一方、バブルだぞ、気をつけろよ、といわれている米国。

他の地域はいざ知らず、自分の持っている家は全て、土地代と建物代、というか、それぞれの課税評価額がわかっている。

例えば私の自宅の場合。

家屋：約２８００平方ft　（約２５０平米）

である。

この課税評価額は、土地、建物合わせて約３０万ドル（約３２００万円）。

ここで、問題。

この３０万ドルのうち、土地の評価額、家の評価額はそれぞれいくらでしょう？

日本であったら、田園調布とまでは行かないが、まあ東急田園都市線沿線の人気住宅地、といった感じの立地である。

ミッドタウンまで３０分、ダウンタウンまで３５分、アトランタ国際空港までも４５分、という利便性と、公立校のレベルが高いことで定評のある地域であり、最近では駐在する日本人の間でも人気が高い地域でもある。

こういった立地の場合、日本では、土地代が一戸建ての場合、価格の５０％をはるかに超えるのではないか、と思う。

で、この自宅の場合。

近年、年率１０％近い値上がりが指摘されているが、それでも土地の評価額は・・・

たったの７万ドル（約７５０万円）、総評価額の２５％にも満たない！

この立地で、しかも４００坪で約７５０万円である！

それでも、不動産評価額の２５％近くを占めるに過ぎない。

ということは、バブルだ、と言って、例えば本当に暴落したとする。

いったい、どの部分が暴落するか、というと、やはりこの土地の部分であろう。

ジョージアは少なくとも人口増加が続いており、人気地域の需要は衰えていない。

だからこそ新築の家がどんどん建っているのだが、この建物部分は原価を割ってまで売ることはできないから、経年変化で多少下落してもたかが知れている。

この辺の中身を理解した上で無いと、単に年間上昇率だけを日米で比較してもなんの意味もない気がする。

そして、その内容によって、バブルの性質も程度もまた変わってくるのだろう。

少なくとも、需要と供給、そしてそこから生まれるインカムゲイン（キャピタルゲインは考えずに）を確保してゆくなら、このアメリカでの不動産投資はけっして失敗しないのではないか、とも思える。

いや、アメリカでの、と言ったのは訂正しなけらばならない。

ここアトランタでは、と言った方が正確だろう。

西海岸、あるいはNYにおける不動産価格の高騰の中身を私は知らないので、正確なことは何も言えないからである。

今日の結果

１．　朝夕２回の瞑想　○

２．　朝一回のヨガ　　○

３．　朝夕２回の呼吸法　　○

４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○

５．　一日１５分以上のギター練習　　○

６．　犬の散歩を朝夕２回する　　△（1回、朝のみ）　

７．　芝刈り、庭の手入れ、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（自宅の芝刈り）

８．　不動産ライセンスの勉強　　○　（別日記参照）

９．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　Ｘ

１０．このブログを更新し、この記録を正直につける　　○

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