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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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2005.08.23

この春、三月末に日本のアパートの一室が空いてから５ヶ月近くになります。

このたびやっと、この一室にテナントさんが決まり、長かった空き室がようやく埋まりそうです。

契約は今月２６日からなので、空き室の期間はちょうど５ヶ月になるでしょうか。

アメリカの賃貸では、４月に長らく空いていた家に借り手が見つかり、５月からは新規投資した物件にもテナントが入り、この日本のアパートの一室だけが空いていました。

でもやっと契約ということで、その契約どおりに入居していただければ、このアパート単体の稼働率（というか満室率）は購入後２年（ということは来年３月まで）満室のまま推移したとして、

（１２ヶ月ｘ６部屋ｘ２年ー５ヶ月）／１２ヶ月ｘ６部屋ｘ２年＝９６．５％

となります。

今のところ、他のアパートも満室なので、全体で考えると２００５年度単年度としては

（１２ヶ月ｘ６部屋ｘ３棟―５ヶ月）／（１２ヶ月ｘ６部屋ｘ３棟）＝９７．７％

満室率はこの通りなのですが、今回は入居時期が時期はずれでもあったし、こちらも賃貸料金の維持よりは入室してくれることを優先したため、かなり思い切った賃料の値引きをしています。

したがって、当初目論んだ投資リターンに対しては多少の影響がありますが、それでもＣＦにおけるブレークイーブンポイントが満室率４０％ぐらいにあるので、問題になるほどではありません。

それよりも空き室を埋める、と言うほうが優先だと思ったので、こうしたのですが、今後のことを考えるといくつか課題が残りました。

一つは現行テナントと新テナントの賃料の差。

それと同時に、２年の契約が切れる来年３月末に、もし他のテナントが出た場合（ここは学生が主体なので十分にその可能性があります）に、新規募集をする際の賃料をどう決めるか、ということ。

入居率と賃貸料のバランスの問題だと思いますが、空き室で４月以降まで残ることを考えたら、多少の賃貸料の調整はしても全て埋まった方が効率はよくなるようです。

昨年は「新築！」というセールスポイントがありましたが、今度はそうは行きません。

築２年、ということで多少の優位性はあるにしても、その他のアパートと同じ土俵での競合になります。

この点に関しては前の日記の「コンペティッション」に書いたとおりのことがこの日本のアパートに対しても言えるわけです。

世の中、築後何年経っても高入居率を維持しているところもあるからには、それなりの対策と言うものが必ず存在するはずです。

これから秋にかけてはなにも出来ないのですが、年明けに（つまり移動シーズンの直前に）、日本へ行った機会を利用してできることはなにか、を多少考えておく必要があるかもしれません。

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