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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2005.10.23

フォークロージャー（Foreclosure）、日本語で言えば、質流れに当るのだろうか。

つまり抵当流れ、であるが、アメリカでフォークロージャと言ったら真っ先に家がローンの抵当権で差し押さえられ、それが売りにでることを思い浮かべる。

日本でも競売物件とか任意売却物件という形で同様に不動産のマーケットが存在するが、アメリカでは最近、ことにこの「フォークロージャ」物件が目立ってきた気がする。

昨日、最終テストが終わってから、実はその足で不動産屋に立ち寄った。

近くで売りに出たフォークロージャ物件を見るためである。

フォークロージャ物件と言うと大抵は中がかなり荒れていたり、メンテナンスもされておらず、買ってから修理を要する物件が多い中、昨日見た物件はかなり程度のいい物件だった。

おそらく、多少の汚れと、バスルーム周りのタイルの補修と、庭の手入れぐらいに手をかければ、ほとんど新築同様になるかもしれない。

築は１９９９年だから６年ほど経っているが、程度はすごくいい。

売買履歴を調べると、２００１年４月に１６万４０００ドルで購入し、４年経ってローンが支払いきれなくなったらしい。

４年経って、この元金が減っているのかどうか、それは分からないから、最悪、この物件を所有する業者（抵当流れを扱っている業者）は、この１４万７０００ドルのローン残と、販売に当って不動産屋に支払うコミッションと、何がしかの利益を上乗せすれば販売に応じるかもしれない。

とすると、１５万６０００ドルが最低線、ということになる。

周囲の同じサブデビジョン内の同じ３ベッドルーム３バスルームの物件の販売価格は１７万５０００ドルから８０００ドルぐらいであるから、この１５万６０００ドルで購入できれば１０％から１２％ぐらい割安である。

多少の修理費（恐らく２０００ドルぐらい）を上乗せし、この販売業者の利益分も考えるとせいぜい１６万ドルか・・・

それでも１０％近く通常物件より安く入手できることになる。

また、その近辺の賃貸情報を調べたところ、ほぼ３ベッドルームで１３００ドルから１４００ドル、という近辺に集中している。

そして満室率は９２から９３％ぐらい。

ということは、１２５０ドル／月、でレントに出せば、ほぼすぐ借り手が付くと予想できる。

１２５０ドルｘ１２ヶ月で、１５０００ドル、購入価格＋修理費の１６万ドルに対して、表面利回り９．４％。

空き室率は１２５０ドル／月にすれば５％以内にはなるだろうから、後はその他の経費を計算して、ＮＯＩ（ネットオペレーティングインカム）を算出し、実質利回りを計算すればいいことになる。

と、こんな暇つぶしをやっていたら、今日そのすぐそばのサブデビジョンで、またフォークロージャ物件が新たに出た。

結構近場の物件を検討するだけでもやりがいがありそうである。

これもローン金利の上昇のもたらす影響の一つかもしれない。

今日の結果　

１．　朝夕２回の瞑想　○

３．　朝夕２回の呼吸法　　○

４．　一日２リットル以上の水を飲む　　Ｘ

５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ

６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩一回）

７．　不動産ライセンスの勉強　　Ｘ（今日はお休み！）

８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「私瞑想者です。」）

９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○

１０．今日の感謝

＞生きている充実感に感謝！

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Last updated 2005.10.23 08:09:49
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■コメント

合格おめでとうございます！

原田ミカオさん

試験の合格おめでとうございます！

リンロンさんを見習って、こちらも勉強に励みます。今日は、これから不動産業者にお話を伺いに行きます。ミカコとミカコノコも連れて（汗）。0歳児からの投資教育です（笑） (2005.10.23 08:38:29)

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Re:合格おめでとうございます！(10/23)

リンロン88 さん

原田ミカオさん
＞試験の合格おめでとうございます！
＞
＞リンロンさんを見習って、こちらも勉強に励みます。今日は、これから不動産業者にお話を伺いに行きます。ミカコとミカコノコも連れて（汗）。0歳児からの投資教育です（笑）
-----
いえいえ、こちらがミカオさんを見習って勉強しているんです。
この「不動産ライセンス」の「お勉強日記」を付け始めてすぐ、ミカオさんから「書かなかったら突っ込みを入れますよ！」と脅されていたので、仕方なく続けてくることができました。
感謝いたします。（笑）

空き室、すぐに埋まりそうで良かったですね。また、不動産屋さんの話も聞かせてください。
(2005.10.23 10:24:29)

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Re:フォークロージャー(10/23)

hottans さん

フォークロージャーされる前に「もう駄目だ、ローンが払えない！」とどうして自分達で家を売らないのかしら・・・といつも不思議です。

あと、フォークロージャーの物件を銀行が買い取って、彼らが手直しして高く売っているという話を聞いたことがあります。
どう思われますか？ (2005.10.23 13:52:54)

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Re[1]:フォークロージャー(10/23)

リンロン88 さん

hottansさん
＞フォークロージャーされる前に「もう駄目だ、ローンが払えない！」とどうして自分達で家を売らないのかしら・・・といつも不思議です。
＞
＞あと、フォークロージャーの物件を銀行が買い取って、彼らが手直しして高く売っているという話を聞いたことがあります。
＞どう思われますか？
-----
それだけの知恵と行動力や計画性があればそもそも払えないローンを組んで家を買う、なんてしないと思いますよ。

銀行の話はありえますが、銀行そのものではなくて、その委託業者でしょうね。
銀行自身がそんなことしてたら、本業そっちのけの忙しさになってしまいそうですから。

あとは、私みたいな個人投資家がそういった物件をAs is で買って（Fix upperといいます）、悪いところを直してすぐに転売する、ということもよくやられているようです。

その間の「資金力」がある人しかできませんけどね。 (2005.10.23 23:26:48)

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Foreclosure

Gen さん

銀行保有物件は、銀行のそのときに置かれている状況によって、向こうの動きがまったく読めないので、Fair Market Valueの少なくとも20%くらいひいた値段でオファーを数多く出すのがいいと思いますよ。ま、あまり直しがいらないという前提ですが（といっても、2-3000ドルくらいで、Cosmeticな直しは必要と思いますが）。 (2005.10.24 10:22:58)

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Re:Foreclosure(10/23)

リンロン88 さん

Genさん
＞銀行保有物件は、銀行のそのときに置かれている状況によって、向こうの動きがまったく読めないので、Fair Market Valueの少なくとも20%くらいひいた値段でオファーを数多く出すのがいいと思いますよ。ま、あまり直しがいらないという前提ですが（といっても、2-3000ドルくらいで、Cosmeticな直しは必要と思いますが）。
-----
Ｗｅｂで、持ち主のモーゲージの金額を調べられるのでそこから推察しています。

２０％ダウン以上のConventionalで組んでいてのForeclosureだったら２０％以下のオファーで受けられる可能性が高いのですが、今回は・・・
(2005.10.24 10:37:26)

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