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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2005.10.23

フォークロージャー（Foreclosure）、日本語で言えば、質流れに当るのだろうか。

つまり抵当流れ、であるが、アメリカでフォークロージャと言ったら真っ先に家がローンの抵当権で差し押さえられ、それが売りにでることを思い浮かべる。

日本でも競売物件とか任意売却物件という形で同様に不動産のマーケットが存在するが、アメリカでは最近、ことにこの「フォークロージャ」物件が目立ってきた気がする。

昨日、最終テストが終わってから、実はその足で不動産屋に立ち寄った。

近くで売りに出たフォークロージャ物件を見るためである。

フォークロージャ物件と言うと大抵は中がかなり荒れていたり、メンテナンスもされておらず、買ってから修理を要する物件が多い中、昨日見た物件はかなり程度のいい物件だった。

おそらく、多少の汚れと、バスルーム周りのタイルの補修と、庭の手入れぐらいに手をかければ、ほとんど新築同様になるかもしれない。

築は１９９９年だから６年ほど経っているが、程度はすごくいい。

売買履歴を調べると、２００１年４月に１６万４０００ドルで購入し、４年経ってローンが支払いきれなくなったらしい。

４年経って、この元金が減っているのかどうか、それは分からないから、最悪、この物件を所有する業者（抵当流れを扱っている業者）は、この１４万７０００ドルのローン残と、販売に当って不動産屋に支払うコミッションと、何がしかの利益を上乗せすれば販売に応じるかもしれない。

とすると、１５万６０００ドルが最低線、ということになる。

周囲の同じサブデビジョン内の同じ３ベッドルーム３バスルームの物件の販売価格は１７万５０００ドルから８０００ドルぐらいであるから、この１５万６０００ドルで購入できれば１０％から１２％ぐらい割安である。

多少の修理費（恐らく２０００ドルぐらい）を上乗せし、この販売業者の利益分も考えるとせいぜい１６万ドルか・・・

それでも１０％近く通常物件より安く入手できることになる。

また、その近辺の賃貸情報を調べたところ、ほぼ３ベッドルームで１３００ドルから１４００ドル、という近辺に集中している。

そして満室率は９２から９３％ぐらい。

ということは、１２５０ドル／月、でレントに出せば、ほぼすぐ借り手が付くと予想できる。

１２５０ドルｘ１２ヶ月で、１５０００ドル、購入価格＋修理費の１６万ドルに対して、表面利回り９．４％。

空き室率は１２５０ドル／月にすれば５％以内にはなるだろうから、後はその他の経費を計算して、ＮＯＩ（ネットオペレーティングインカム）を算出し、実質利回りを計算すればいいことになる。

と、こんな暇つぶしをやっていたら、今日そのすぐそばのサブデビジョンで、またフォークロージャ物件が新たに出た。

結構近場の物件を検討するだけでもやりがいがありそうである。

これもローン金利の上昇のもたらす影響の一つかもしれない。

今日の結果　

１．　朝夕２回の瞑想　○

３．　朝夕２回の呼吸法　　○

４．　一日２リットル以上の水を飲む　　Ｘ

５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ

６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩一回）

７．　不動産ライセンスの勉強　　Ｘ（今日はお休み！）

８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「私瞑想者です。」）

９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○

１０．今日の感謝

＞生きている充実感に感謝！

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