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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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2006.01.09

普段、不動産投資を行う場合にフリーページに載せているようにCCRやFCRやNOIなどなどを見ているが、IRRは殆ど計算したことがない。

IRRというのは "Internal Rate of Return"（内部収益率）の略らしいが、なんでこんな名称なのかよく分からない。

よく分からないながらも、考え方としては、物件の投資利回りをその購入時と所有時のみならず、売却時まで考えた単年度利回りをきちんと見ましょう、ということらしい。

確かに、購入価格が５０００万円で、毎年の賃貸収入が５００万円、単純な表面利回り１０％の物件を購入し、５年間持っていたとする。

その間のNOIが例えば４００万円/年だとして、５年間の総NOIは２０００万円になる。

しかし、５年後に売却せざるを得なくなって売ったところ、３０００万円でしか売れなかった。

ということは購入価格に対して、売却価格は２０００万円の損失であるから、５年間の総NOIとちゃらになってしまい、結局はなんの利益ももたらさなかった、という場合だって有りうる。

特に新築マンションで投資をしている場合で、物件の値上がりが期待できず、逆に中古マンションになったときの値下がりが激しい場合はこのIRRを評価することは絶対欠かせないかもしれない。

ところで、このIRR、持っている資料によると、その算出はその定義どおり、

ということになっている。

ということは、この定義通りであるがために、ローンを借りる、という状況を反映してはいない。

また、売却時のコストなど、分母が購入時総コストなのに、売却時のコストが何も計算に入っていない。

私はまだ日本で不動産を売却したことはないので、日本での売却コストがどのくらいかかるか良く知らないが、アメリカならわかる。

ということで、自分なりに売却コストを入れて、アメリカの今回のTAMPAの物件のIRRを計算してみた。

しかし、どうもぴんと来ない。

やはり、ローンを借りるという条件がなにも入っていない指数というのは参考にはなっても、実際の投下自己資金に対してどうなのか、ということを見てみないと実際的ではないと感じている。

もう少し、ちょこちょこと式をいじって、自分なりの投資の基準というものを作りたいと思っているのだが・・・

（これって、このブログを書き始めた頃からの持ち越し課題でした。笑）

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