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昨夜は早く寝たせいか今朝は早起きで5時前に起きた。一昨日(7/19)不動産会社から提案のあった築古アパートを検討することにした。築42年の軽量鉄骨2階建AP。4戸の物件で現在空室は1室だ。販売価格は1600万円。結論から述べると、900万円で打診したら即答でNGだった。ちょっと欲張りすぎたのかもしれない。検討は、玉川陽介さんの著書購入特典である「収益計算Excelシート」を用いた。このシートは入力欄に物件条件を入力していくと、向こう10年くらいの収益計算を行ってくれる優れものだ。正直、私はまだ使いこなせていないが、やっさん・モーガンさん・たしか大家のプーさんも、オススメされた書籍だ。洗練された投資家の皆さんには浸透している書籍なのだろう。今回は、頭金1割程度で算出した。手元のキャッシュを減らさずに、家賃収入だけで返済するにはどのような条件になるか?など、いろいろと数値を変えてみた。できれば自己返済比率は5割以下が望ましいが、今回は公庫の創業融資を想定したので融通の効く条件ではない。返済期間7年、Max1000万円の条件だ。で、いろいろ試算して「900万円で可能性があるのなら交渉を進めたい」との考えを仲介さんに伝えた。売主様のご意向は、最悪でも1300万円らしい。この金額を引き出せただけでもやり取りした価値がある。一旦はこのやりとりで終わったけど、まだ現地を見に行けていないので、週末に見に行くつもりだ。現地を見たらまた考えが変わるかもしれない。Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて [ 玉川陽介 ]
2021.07.21
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体調を崩してしまったので、今日は軽めのブログです。楽待で問い合わせを行った築古低層アパートに対し、不動産会社から着信があった。前回問い合わせを行ったのは6月14日だったので約1ヶ月ぶりだ。5分ほど話をして電話を切った。多少の指値可能、とのこと。結論は「検討します」とした。体調が戻ったらちゃんと検討しよう。おやすみなさい。
2021.07.19
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現在検討しているアパートは立地が良い。ネックはサブリース契約であることだ。『サブリース契約=悪』という先入観を抱いていたので、自分なりにちゃんとサブリース契約を調べてみようと思った。結論から言うと、サブリースは必ずしも「悪」というわけではない。まぁ当然だろう。そういう制度があるのだから、メリットもあればデメリットもある。要は自分のスタイルに合うか否かだ。以下は私が感じたサブリースのメリットとデメリットだ。一般の評価とは異なるかもしれない。■メリット空室や滞納リスクを回避し安定収入を得られる■デメリット楽しめない。大家の醍醐味というか、すべて不動産会社に任せるので大家さんらしいドキドキが体感できない。もちろん、賃料見直しによる収益率が下がる可能性があることもデメリットの一つだ。今検討している物件の資料には、サブリース契約を解除するには3ヶ月前の申告する必要があるとのこと。サブリース契約って解除することができるんだーと知った。契約書によるとサブリースは2年契約になっているので、少なくとも最初の2年間は我慢が必要になりそうだ。でもサブリースを解約したら、新たな管理会社と入居者さんとの間で賃貸契約を締結し直す必要があるのだろう?入居者さんにとっては面倒だし、不安がるのかもしれない。更に資料を読み込むと支払賃料の金額が記載されていた。これは不動産会社からオーナーに支払われる金額、オーナーにとっての売上高だ。入居者さんの家賃が記載されていなかったので詳細はわからないが、相場の7~8割の金額がオーナーの手元に残っているように思えた。けっこう管理会社がマージンを取っているなー、という印象。もし私がこの物件を購入したとしても、早めにサブリース契約を解除したい。ただ、このアパートを購入するための試算をしてみると、融資を受けたら返済比率が100%になってしまった。まったくもって、手を出せそうにない物件だとわかった。残念だけど、転進だろう。【サブリースの学びに参考にさせていただいたサイト】サブリース契約はしない方がいい?そのメリット・デメリットや注意点サブリース契約とは。仕組み・メリット・デメリットを知って健全な経営を目指す
2021.07.18
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物件視察No.15 木造2階建戸建 650万円の購入の意思を示したのは2日前。本日仲介担当さんからのメール返信が届いた。『売主様から連絡があり、その金額では難しいとのことでした。売主様のお話されている感じですと、400万円~500万円の間の様な感触でした。』仲介担当さんありがとうございます。鬼のような指値に対して、誠実に対応していただいて。売主様、気分を害されたら大変申し訳ありません。提示いただいた金額でシミュレートしてみる。仮に、400万で購入できても諸経費やリフォーム費用でプラス100万円、計500万円になる。戸建相場が6-8万円ぐらいの地域なので、築古駐車場なしは家賃6万円。それで見積もってみる。 物件500万円/(家賃6万円*12ヶ月)≒7年7年で回収、表面利回り14%だ。実際は、これに管理費や固定資産税や修繕費などが追加されるの実質利回りはもっと低下する。販売価格は土地値以下であるものの、物件の土地は擁壁が多く、更地にするのにはかなりの費用がかかりそう。再建築まで私が行うつもりはない。現存する建物で、投資金額を回収したい物件だ。7年持つべき物件か?判断に迷う。売りに出すにしても、すでに3年間売れ残っている物件だ。数年で売却するにしても、いくらのなるだろう?とりあえず深追いは禁物だ。やっぱりこの提示された金額での購入は一旦見送ろう。じっくり待てば、自分の知識ももっと増えて判断力も上がるだろう。更に良い物件に巡り合うこともできるはず。
2021.07.12
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物件視察No.15 木造2階建戸建 650万円 を内見した。結果から述べると、購入の意思を示し、口頭レベルで指値金額を伝えた。仲介さんは売主様に話を持っていくと言っていたので、その場で即断られるような金額ではなかったようだ。もちろん、築古だし、土地値以下の価格で販売されているような物件なので、問題点ははいくつかある。・傾きは一部の部屋で確認された。 ただし、柱は傾いていないようで窓枠の動きもスムーズだった。 和室なので、洋室化する際に床の傾きを調整することができそうだ。・風呂、キッチン、の古さを感じた。 美装だけでイケそうな気もするし、変えたほうが良さそうな気もする・壁の古さは否めない 砂壁が多く、壁紙を貼る箇所が多そうだ。・擁壁が多いのが気になる 角地であるものの、接道が坂道になっていて擁壁が多い。 前日までの雨水が擁壁を伝って湿っており、気になるポイントであった。・駐車場がない 車必須の地域なので、これが致命的。 近隣の駐車場を探すしかない。 月極駐車場らしきものはあったが、管理者の看板がなく、問い合わせ先が不明。100点満点の物件はないので、どこかで妥協する必要はあることは頭では理解している。販売価格の満額で購入するのはは厳しそうな物件だった。この物件はすでに3年売れていないので、現状の販売価格では厳しいことも売主さんも感じているはずだ。近隣の家賃設定やリフォーム費用を考えると、物件価格の4割程度で検討したい物件だと思った。その金額を仲介さんに伝えた。売主様にとっては厳しい金額なのかもしれない。とりあえず、仲介さんからの連絡を待つことにしよう。
2021.07.10
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地元信金に依頼した300万円の融資、結果はNGだった。月曜朝一の9時に電話し、融資相談のアポをいただいた。最寄りの信金さんだったので9時半には会話を開始した。追加資料は要求されなかったので、持ち込んだ資料が悪いわけではなさそうだ。1号物件のリフォーム写真なども用意し、今回の物件リフォームもできることをアピールした。融資担当さんからの反応は悪くなかった(と思う)。会話の添付も悪いイメージはなかった。結果は翌日火曜の10時半頃の電話だった。「今回は融資できない」との回答だった。理由は以下。①立地がよくない 倍率地域で再建築不可のエリアであるため、出口が見えない。 これが最大の理由。 たしかに立地は私も不安要素の一つであったので、反論の余地はない。②サラリーマン副業に対してネガティブ 個人での副業(本当は法人だけどそういう目で見られていない)に対しては厳しいようだ。 まだ実績が浅く、本業の傍らでやって大丈夫という保証がない。③ライフプランで資金が必要なタイミング 子供たちがこれからお金のかかる時期。 だから融資を得て手持ち資金を確保したいのに、貸し出す側はリスクが大きいと判断されたようだ。電話を切ったあと、しばらく考えた。融資が無理でも現金で買うべきか?それほど、迷う物件であった。でも、次は融資を経験してみたい、という自分の目的に立ちかえって断念することにした。今回は本当に良い経験になった。こうやった金融機関さんと会話を繰り返しながら成長していくのだろう。経験値+1次を探していこう。
2021.07.07
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築10年のマイホーム。この度、保険契約を見直し、保険会社も変更した。理由は、保険金が支払われない(条件のハードルが高い)保険に入っても意味がないからだ。有事の際に保険金が支払われてこそ、保険の意味があると思う。ただ、大災害は滅多に起きない。ちょっとした災害でもちゃんと保険金が支払われるものを選びたい。===2ヵ月ほど前、強風でテレビアンテナ位置がズレ、BSが映らなくなってしまった。この修繕費は風災によるもので、保険適用になるはずだ。保険担当の言い分は以下だった。・免責5万円なので、5万円以上の修繕費である必要がある。・本当に映らないことを職員が確認したいえ?5万円もかかるかなー?と思ったものの、電気屋さんに修理を依頼した。依頼したアンテナ修繕費用は1万3千円だった。5万円にはぜんぜん届かない。その金額なら保険支払いできません、と保険担当者。契約上のこととはいえ、モヤモヤ感が消えない。なんだかなー?これまで約100万円(年間10万円×10年)ぐらい保険代を払ってるのに、1万3千円の修繕費が払えないなんて、なんだかバカバカしくなってきた。そこで、別の会社を調べたところ、東京海上さんが風災の場合は「免責なし」であった。他にも「免責なし」の保険会社さんはあるかもしれない。けど、賃貸用1号物件でお世話になっているので、東京海上さんに自宅の保険もお願いすることにした。加えて、今回の契約は貯蓄型ではない掛け捨て型の保険にした。年間の引き落とし額もこれまでの半分くらいになったので、キャッシュを手元に残すことができた。10年分の解約返戻金が支払われたのも大きい。これは資産運用に回そうと思う。
2021.07.06
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今朝は4時に目が覚めた。やっさんスクール卒業生ミーティングの影響だろう。目が覚めると考えてしまい眠れないので、そのまま起きて行動しようと思った。前回融資がつかなく一度は諦めていた物件に対して、公庫への申請書類を作成することにした。前回断られたのは自分で申請したものではなく、仲介さんが動いてくれたものだったからだ。やっぱり自分でも動いてみよう、と思った。だから、早朝から書類を作成した。公庫と信金にチャレンジしてみようと思う。但し、ここでA3サイズのプリントができないことに気が付いた。自宅のプリンターはA4サイズまでしか印刷できない。職場のプリンターをこっそり使おうかと思ったけど、セキュリティーが厳しく持ち込みファイルは印刷できない。帰宅後にネットで調べると、クラウド上にファイルを置けば、24時間以内にコンビニでプリントできるらしい。今回はセブンイレブンのサービスを利用することにした。明日印刷しておこう。早朝に仲介さんへメールを入れておいた。「再度、あの物件を検討させていただきたい」と。実はWebサイトから、対象物件の掲載が消えていた。もう売れてしまったのかもしれない。もしそうだとしたら諦めるしかない。勤め人の昼休みに、仲介さんからTelがあった。あの物件は現在商談中とのこと。でも、私が手を挙げれば優先してくれるとのこと。とてもありがたい申し出だ。気持ちが高ぶってくる。但し、答えは即答せず、数日待ってもらうことにした。融資が下りない場合は現金で購入する! という決断をできるか否かだ。その答えを、火曜までじっくり考えて回答することにした。もちろん、融資を受けることができたらありがたいし経験になるけど、今回は融資の結果を受ける前に判断しなければならない。 融資という経験を優先するか? 2号物件を得て大家業という経験を増すことを優先するか?さて、どうしたものか?
2021.07.02
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一昨日のブログで、昼休みに電話をしてみることを決めた。今日は1件の不動産仲介さんに電話をしてみた。とにかく、行動を起こしてみた。電話をした先は、以前資料請求をした東京の仲介業者さん。楽待で検索した物件は静岡だけど、仲介業者さんは東京だ。楽待に掲載されている物件は比較的このパターンが多いように感じる。物件は築25年の6気筒軽量鉄骨アパートだ。資料請求をし、「検討します」とすぐにメールを返したものの、それから2週間経過していた。今一つ踏み切れないのは、その立地だった。価格も気にはなったものの、思い切って電話をすることにした。担当さんは、すぐに電話に出てくれた。私の名前を名乗り、2週間前の資料に記載されていた物件名を告げた。「あー、あれはもう扱っていないんですよー」との回答だった。「売れちゃったんですね?」と私が聞くと、「売れてはないだけど、もうウチでは扱っていません」との回答だった。売れたわけではない???2週間で物件を扱わなくなる、ってどういうことだろう?なんだかよくわからないけど...残念ながら、物件の話はこれ以上前に進まないことがわかった。そして電話を切った。もし、まだ物件が残っていたら内覧を希望しようと思っていた。6戸中、3戸が空室だったからだ。そんな感じで、初日の電話チャレンジは終了した。
2021.06.28
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不動産賃貸業で結果が出ていない。正確に言うと、1号物件の入居付けの後、次の一手が打てていない。少し焦りを感じてきた。次の物件を入手したい。物件検索は行っているものの、なかなか「これ」と思える物件に出会えない。慎重になり過ぎているのかもしれない。資料請求を行っても、内見を依頼することに躊躇している自分がいる。内見したい。けど、購入は難しいとわかっているのに、仲介さんの時間をいただくのは申し訳ないと思う。外観チェックで我慢しておく。購入できないのは、自分の行動力が足りないことはよくわかっている。仲介さんと会ったり、話をしなければ、買えるわけがない。どうしよう?やっぱり電話かな?昼休み電話することを日課にしよう。昼休みはいつも、Voicyを聴きながら30分ほどウォーキングをしている。その時間に電話をかけることにしよう。インプットとアウトプットの比率は3:7が良いらしい。インプット3に対し、アウトプットが7だ。それだけアウトプットすることが重要だということだ。知識としてわかっているはずなのに、気が付くとすぐにインプットばかりに時間を費やしている自分がいる。アウトプットの手段の一つは行動だと思うので、電話することはアウトプットの一つだろう。うん、そうしよう。アウトプットとして電話をしてみよう。
2021.06.26
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梅雨時の天気はハッキリしない。雨が降ったり止んだり。今日は日中に襲来警報があったり。そんな天候が自分の気持ちのモヤモヤと重なり、なんだか気分がスッキリしない。・融資が下りない築古戸建を、思い切って現金で買うべきか?・物件検索してるとやっぱりアパートも捨てがたいと思う。でも築浅は高い。・ツイートをし続けようと昨日思ったはずなのに、そこに意味はあるのか?と今日の自分は思う・このブログを書き続けても、物件が手に入るわけでもない。・事業として立ち上げた法人なのに、全然拡大できる見込みがないそんなことばかり繰り返し考えている。あまり良くない傾向だと自分でもわかっている。不動産活動をまったく進めていないわけではない。今日も物件検索を行ったし、健美家さんのコラムを読んだ。今朝も、1ツイートしたし、金融機関さんに提出する書類を作り始めた。考えすぎている時は、不動産とは別のことに頭を切り替えるもの一つの手かもしれない。読書をしたり、家族と会話したり。そういえば、電気工事士試験の実技試験も、そろそろ勉強を開始した方が良いはずだ。試験日は7月17日。残り1ヵ月となった。なんだか急に「ヤバいかも」と思ってきた。不動産から少し頭を切り替えるためにも、実技試験の勉強もスタートしよう。実技なので、手を動かすことになる。良い気分転換になるはずだ。ブログを書きながら、この発想にたどり着いた。少し気分が回復した。やっぱり文章に書き起こしながら気持ちを整理することは、自分に合っているのかもしれない。
2021.06.16
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2号物件が購入できそうな予感があったのは2週間前。でもまだ購入できていない。まだ物件は売れていないし、私の指値に対して売主様も納得されたようなので、購入できるチャンスは私の目の前にある。でも融資が下りない。どうしたものか?この物件では融資を受けて、自分の経験値を増したかった。「融資を受けることができたら購入します」と、仲介さんには予め伝えていた。まさか、2週間もグダグダと話が進まないとは思わなかった。もう現金で買ってしまうか! いや、ここで妥協したらダメだ!今後に差し支える!と、まるで天使と悪魔が頭の中で、私を説き伏せようとしている気分だ。実際、どっちが天使でどっちが悪魔だろう?法人一期の決算書がほぼまとまったので、再チャレンジしたけど結果は変わらなかった。この数値で融資は難しいようだ。当然だ。売上は1ヵ月分のみ、家賃6,5000円だけだから。見てほしいのはそこではない。自らすべてリフォームしたことや、募集から3ヵ月で客付けできたこと。それらの実績を見てほしい。やっぱり、足を使って金融機関巡りをしないとダメなのかなー。勤め人の有給を使わないとダメなのかなー。いつ休もう??7月にならないと休めそうにない。すぐに動けないのが、とてももどかしい。
2021.06.14
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今日は融資相談の資料を作成した。(けど、まだ途中)これまでは、金融機関さんにヒアリングに行ったり、電話をかけたりしたものの、こちらの情報を開示することはほとんどなかった。金融機関さんの融資条件などの方針を確認する程度だった。今回作成した資料は、私の本気度が伝わるものにまとめたつもりだ。作成方法については、不動産マイル投資家しんさんの情報を大いに参考にさせていただいた。ありがとう、しんさん!(面識ないけど感謝しています!)作成したのは以下の書類。 ※(未)はまだ途中 ・自己PRシート 住所/出⾝地/勤務先/年収/経歴/連絡先 ・⾦融資産⼀覧 →(未) ・源泉徴収票3期分コピー ・1号物件の物件概要書、レントロール、固定資産公課証明書、登記簿謄本 →(未) ・1号物件のリフォーム before/afterの比較写真 →(未) ・法人一期の決算書あとは、検討物件ごとに用意すれば良いだろう。・購⼊したい物件の物件概要書やレントロール 結局、今日は自己PRシートに専念したような結果だった。でも、あまり長くてもNGだと思うので、A4サイズで1-2枚にまとめた。これらを金融機関さんに郵送しようと思う。その上で面会した方が、話がスムーズになるはずだ。本気度が伝わると良いけど...
2021.06.13
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2号物件(築古戸建)を契約すべく融資先を探している。と言っても、自分で動いて交渉しているわけではなく、仲介さんが頑張って融資先を探してくれている。売主様は買付金額に内諾をいただいたので、あとは融資先が決まれば契約となる。だから仲介さんが頑張ってくれている。これまで4カ所の金融機関さんに聞いてくれたようだ。信金2、地銀1、公庫1、どこもダメだった。築古なので物件の価値はない。倍率地域、再建築不可なので土地の価値はほぼない。融資が得られないのも、なんとなくわかる。でもダメな理由は物件ではないようだ。サラリーマン副業の不動産賃貸業へは融資しない方針のようだ。厳しい。やっぱり、最近不動産投資は流行っているのかな?多くの人が融資の依頼にくるのかもしれない。但し、法人1期が経過したら融資を検討するいう信金さんが1行あるようだ。法人1期は3日前に終わったばかり、でもまだ決算書はできていない。これを作れば可能性があるのかもしれないけど、すぐにはできない。キャッシュで購入することもできる。でも今後の事業拡大を考えると、できるだけ手元資金は残しておきたい。自分自身、買付入れたのに現金購入に踏み切れないのは、立地に対する不安が捨てきれないからだと思う。迷う。本当に迷う。これまで仲介さんに任せていたけど、自分の足でも金融機関へ相談に行った方が良さそうだ。平日に時間を取る必要がある。こういう時サラリーマンは行動の制約があってもどかしい。わかってはいたことだけど...
2021.06.03
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1号物件を購入した仲介さんから電話がかかってきたのは、今から20日ほど前。聞けば、購入を検討して欲しい物件があるという。(1号物件で築古リフォームを行ったことは伝えていた)このシチュエーションはまったく想像できなかった訳ではない。ただし、まだ1軒しか物件を持たない自分には可能性が低い話だと思っていた。もし、この時が来たら「必ず内見はする」ことは決めていた。やっさんの講義にもそのような心構えの教えがあったと記憶している。声をかけていただけたことに感謝し、それに報いるべきだ。対象物件は、駐車場なし・倍率地域・私道・再建築難しい、となかなか手強そうだ。気持ちの中では、内見目的が半分、仲介さんとの関係性を築く目的が半分、という感じだった。内見を行ったのが2週間ほど前。築32年の木造2階建、平成築だけあって中はけっこう良さげ。設備の劣化はあるけど、1号物件ほどの大幅なリフォームをする必要はなさそうだった。会話しながら、隣の土地(古家付)も売りに出しているとの情報を得た。こちらは更地渡しの予定、とのことだ。見たところ、再生できそうもない古家(平屋)が建っていた。解体するしかない。もし、隣の土地を同時に購入できれば、駐車場や資材置場にできる。そうなれば、条件の悪い物件も、入居の可能性がぐっと高まるだろう。問題は価格だ。私に声がかかったということは、本当に売れない物件なのだろう。贔屓目にみても、私に声がかかる順番は後ろから数えた方が早いはずだから。であれば、思い切った金額の交渉ができるのはないか?これまで買付を入れた人は、85%OFFのプライスでダメだった、とのこと。私は2区画合わせての提案を持ち込んだ。物件+駐車場をイメージしている。それは大丈夫、とのことだったので希望金額を伝えた。約75%OFFの指値。その価格で売主様に持ち込んでいただけることになった。結果の電話連絡がきたのは2日前。やや押し戻されて約70%OFFの価格だった。1日考えて、この話を進めることにした。今回は、金融機関からの融資を検討したい、と仲介さんに伝えている。再建築の難しい土地なので融資は厳しいかもしれないので、まずは仲介さんに紹介いただける金融機関を当たってもらうことになった。それが今日の話。さて、融資を得て、無事購入できるだろうか?
2021.05.31
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10年前に新築したマイホーム。地元の工務店さんに依頼した注文住宅だ。無垢素材を好み、長期優良住宅制度の対象となる(たぶん立派な)家を建てた。その頃は、まさか自分が不動産賃貸業を行うなんて思ってもいなかったし、マネーリテラシーも今より低かった。資産価値として負債になるのは理解している。気になるローン残債があと20年あることぐらいだ。今の意識で10年前に戻ったら同じ家を建てることはなさそうだけど、10年過ごしたこの家はやはり快適だ。家族と過ごした貴重な10年はかけがえのないものだ。後悔はしていない。自分や家族にとって価値を考えると、必要な浪費だったと考えている。工務店さん曰く、耐震強度も大手のハウスメーカーの2倍の強さらしい。たしかに地震の揺れをあまり感じない。下手に避難するよりもこの家にいた方が安全なんじゃないか?と思うほどだ。今日、その家に保険の調査員が来た。勝手に来たわけではなく、私が呼んだからだ。今年2月に震度3の地震が起きたので、やっさんスクールの教えどおり、目に見える被害がなくても建物をチェックしていただくことにしたからだ。チェック時間は30分にも満たなかった。建物を1周し(今回の調査は外観のみ)、クラックなどがないか見てまわった。結果、クラックはまったくなし。一部損くらいはもらえるかと思ったけど、保険金はまったくおりそうになかった。でも今回は学びとしては十分なものだった。今の保険は定期的な給付金もあり、貯蓄型も兼ねているようだし、保険金は下りないし、ひょっとしたらあまり良くないのかもしれない。1号物件は自宅とは異なる保険会社に加入している。明後日、1号物件の保険調査があるので、そこで保険会社の差を確認できるだろう。そっちが良ければ、自宅の保険を乗り換えることも検討しよう。
2021.05.15
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先週は土曜出勤だったので、日曜だけ休んで1週間働いた。やっぱりいつもより疲れが多い気がする。ここ数日は寝不足なのも理由の一つだ。やりたいことはたくさんあるけど、休む時はしっかりと休まないと身体に影響がくる。ちゃんと休もう。週末はいくつかの予定が急に決まった。土曜:保険調査員の建物チェック(自宅編)、通院2カ所、日曜:戸建物件の内見(物件視察No.14)土曜は保険調査員の建物チェックだ。結局自宅の方が先に決まった。(1号物件は火曜)チェック内容は、2月に起きた地震被害とBSアンテナの確認だ。BSアンテナは強風で映らなくなってしまった。調査時間は長くても1時間ぐらいのようだ。初めての保険調査依頼なので、立ち会うことにしようと思う。日曜は内見が決まった。資料請求後の返信メールを今朝返しておいた。そしたら夕方に電話をいただけて、その場で内見が決まった。「雨漏りや傾きがあればお断りします」とこちらからメール連絡したけど、そもそも物件の状態がわからないらしい。相続物件であり、売主さんは県外の方のようだ。不動産屋さんもまだ建物内を見ていないらしい。「内見できますか?」の問いにYes回答だったので、日曜に内見させていただくことにした。狭小物件は初めて見る。とても楽しみだ。そんな感じで週末も不動産活動ができそうだ。今日は疲れているので、このまま寝ようとおもう。
2021.05.14
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初めて電話で融資相談をして玉砕した話。数分話を聞いてくれた後、「ありがとうございました。失礼します!」と一方的に電話を切られて終わった。あー、これを繰り返していくのか。と融資の難しさの片鱗を身に染みた体験だった。しばらくは1号物件の入居付けに紛争していてけど、そろそろやっさんスクールのワークに取り組み始めようとし、行動した。銀行への融資条件の聞き取りだ。朝活(30~60分ぐらいだけどちゃんと継続しています)で、銀行のリストアップと調査項目のマトリクス表は作成し、それをプリントして出社した。勤め人の昼休み、いよいよ銀行に電話をかける。銀行窓口には行ったことがあるけど、電話での相談は初めての経験だ。緊張する。電話したのは地方銀行。コールすると自動案内だった。融資の音声案内ではその他案件だったので、「その他」のナンバーをプッシュした。窓口の方が電話に出て、融資の相談であることを伝えると、すぐに担当の方に変わってくれた。「お待たせいたしました!担当の○○です!!」とても元気の良い担当の方だった。でも数分後...どんどんその態度が変わっていく。予め用意していたマトリクス表(質問表)に沿って、質問していくが、逆に質問攻めにあう。スポーツで逆転されたような印象だ。「法人は黒字ですか」「口座持っていますか」「住宅ローンの残債は?」「どこでローン組んでいますか?」「電話ではちょっと...」となり、担当の方のテンションが下がっているのが口ぶりでわかる。客と思われていないのだ。銀行にとってメリットのない客、ただ時間を奪われるだけの客と思われたのだろう。その後「ありがとうございました。失礼します!」と一方的に電話を切られて終わった。散々たる第一戦。でもまー、そんなもんか。と妙に納得できた。第二戦は月曜の予定。来週は毎日違う金融機関に電話してみる。
2021.04.02
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やりたいことが多くて困る。しかも自分でこの状況を作って、追い込まれた自分を試そうとしている。損な性格だ。とりあえず5月末までにやるべき、重要なことは以下の3つだ。・やっさんスクールワーク7回分 (6,7,8,9,10,11,12)・法人一期目決算 5月末・電気工事士試験(筆記) 試験日5/30やっさんスクールは7回目の講義までは終了しており、5月までに残りの5回が行われる。でもワークを6回目から提出できていない。これが問題だ。ワーク回答をどうすべきかもわからない。まったく先が読めないのが法人決算だ。一期が5月末で終わる。家賃収入がないので、収入ゼロだ。それでも決算は作らないといけない。この方法から学ぶ必要がある。電気工事士試験は正直迷いはあったけど勢いで申し込んでしまった。...あとで後悔しそう。毎日勉強するしかない。先輩大家の夢追い狂さん曰く、 2ヵ月昼休みに勉強すれば受かるとのことだった?マジか...正直テキスト読んでビビっている。でもやるしかない。この状況を打破するしかない。自分で自分を追い込もう。たまにはサラリーマン業も休もう。GW休暇が勝負時かもしれない。とりあえず前に進むしかない。
2021.03.31
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昨日検討した1棟アパートの物件担当にTelしてみた。既に買付が入っているようだ。でも、担当者は不在だったので、折り返しの電話を依頼した。まだ決済したわけではないので、担当者に少し話を聞いてみたいと思ったのだ。電話は来なかった。 相手にされてない? 忘れていただけ? 買付入ったから連絡くるわけない?こちらから電話すべきか迷ったが、営業時間を過ぎていたのでやめた。明日は休業日らしい。そもそも1棟アパート4戸1Kで2280万円よりも、築古戸建てを5件ほどゲットする方が良いのではないか?1件当たり500万円ぐらいであれば、待てば出てきそうだ。家賃設定も戸建ての方が良さそうだ。土地も広いなぜ1棟アパートに惹かれるのだろう?大家っぽい、立地が良い、リフォームコストが抑えられる などが思いつく。昨日の今日で早くも迷う。そういえば、昨年7月30日のブログに書いた物件視察No.4(築古戸建)が、最近700万円に下がった。1000万→800万→700万と下がっている路線価318万だけど駅徒歩5分で立地が良い。家賃は6万円/月ぐらいで入居がありそうだ。ずっと気になっていた物件だ。ちょっと検討してみようかな。
2021.02.15
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興奮気味だ。昨日のやっさんスクール第三回の講義の影響を受けている。講義内容は「物件の探し方」さっそく、アプリを登録したし、新着物件の通知設定もした。今日はお目当ての物件を見に行って、業者さんに電話した。祝日で留守電だったので、会話できなかった。けど、なんだかワクワクしている。現地の近くにお住まいの方に声をかけ「この辺はどうですかね?」と聞くこともできた。そんなこと、今までやってことがない。昨日とは違う自分がいる。確実に成長している。そう思えた瞬間だった。今日は物件検索にかなりの時間を費やした。とても楽しい。1棟ものばかり見ていたのも、これまでの自分と違う。こんなにもおもしろい物件があるのか、と思う。どれもこれも魅力的に思える。どこが落とし穴かわからない。何を買ってもなんとかなるのでは?と思ってしまう。たぶん、見るべきところが見えていないのだろう。見る目を鍛えるのが先決のようだ。地道に多くの物件を見て行こう。あー!楽しい!!
2021.02.11
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1号物件のゴールが見えてきたら、早くも2号物件が欲しくなってきた。たぶん不動産投資あるあるだと思う。Webサイトを検索することが増えている。会社の休憩時間でもスマホを触っている。登録していたメールアドレスには様々な物件情報が届く。1号物件のリフォーム期間中は気になる物件があっても、とくに行動してこなかった。ここ1週間は違う。すでに4件ほど資料請求を行っている。中にはすでに売約済となったものもあった。(何日も経っていないのに)他に人が先に買ってしまうことは悲しいが、別な見方をすれば自分の着眼点は悪くないと思える。悪い気はしない。戸建だけでなく、1棟もののアパートにも興味が出てきた。やっさんスクールで融資の学びを得たからだ。もちろん融資を受けられるかは審査をしないとわからない。でも、1棟ものを見る目は養っておいて損はない。1号物件はまだ賃貸募集したばかりなので、大家にすらなっていないのに、次を考えるのは気が早いのかもしれない。決して焦っているわけではない。買い急ぎたいわけではないのだ。良い物件を見極める目を養いたい。おそらく物件情報を見るのが好きなのだ。学びたい。 路線価や築年数を見て積算価格を検討したり、 想定家賃の妥当性を検討したり、 実際自分ならどのぐらいの家賃にするかを想像したりそういう時間が楽しいのだ。ついつい長時間スマホをいじってしまう。そろそろ本を読もことにしよう。そして寝よう。相変わらず深夜目が覚めることが多く寝不足が解消されない。1号物件の客付けに不安があるからだろう。早く決まらないかな。
2021.02.01
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今日は物件には寄らなかった。土曜の1日あれば、工具や端材を撤収する目処がついたからだ。サラリーマン業は今日も忙しかった。年初はいろいろと決めるべきことが多く、未だにそれらが定まっていない。コロナ禍でありながら週5日出社している。通勤時間もバカにならないが車通勤なので、Voicy拝聴タイムにできるのが救いだ。学びの時間だ。この週末は忙しい。でもようやく入居付けまでたどり着ける見込みだ。金曜(明日):ゴミ捨てのために朝は物件に立ち寄る予定だ。夜は大家のプーさんのセミナーを受講する。土曜:片付け。工具や端材をすべてを撤収する。日曜:美装屋さんに作業をお願いしている。賃貸前の最終清掃だ。月曜:朝は粗大ゴミを含む撤収した端材を自治体の清掃センターに捨てに行く。その後、は仲介さんを招いていよいよ入居付けを依頼する予定だ。VRなど撮影する予定らしい。午後はサラリーマン業だ。何もかも初めての経験だけど、大きなトラブルもなくここまで来ているのはありがたい。実は電気配線など導通未確認のところがあり、気になっている。でもその確認は、入居案内だ出た後でも良いだろう。まずは、月曜までスムーズに進むことを願う。Twitter:かめきち
2021.01.21
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不動産仲介の担当から連絡があった。建物登記が完了したらしい。契約日が8月3日だったので、2ヵ月と11日が経過していた。理由は売主様が他県に引っ越しをされており、かつ老人ホームで生活をされているかららしい。未登記物件の初登記であり、売主様にも協力いただく必要があったようだ。でもこれでようやく、担保とすることができる。レバレッジが効かせられる可能性がでてきた。但し、本当にレバレッジ物件(担保)となるかは、銀行などの融資先に聞かないとわからないらしい。見込みのない土地や建物の場合は、担保にできないケースもあるようだ。そういえば、まだ一度も融資の相談に行っていない。一度行ってみても良いかもしれないが、とりあえず今の物件の客付けが先だろうと思う。なんせ法人を立ち上げて4ヵ月経つのに、売上がゼロだ。銀行などの融資先も相手にしないだろう。まずはリフォーム、そして客付だ。そしたら融資可能額を相談しに行こうと思う。■今日やったこと ・2階壁紙貼り 70%まで ■明日やること ・2階壁紙貼り 90%まで
2020.10.14
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今日はがんばりました。朝1.5時間、夜3時間の作業ができた。目標としていた壁紙貼りの50%ぐらいは終わった。満足。しかも、朝のゴミ捨てでついに解体後の畳をすべて捨てきった!!全25畳、1畳あたりゴミ袋3袋なので、計75袋!!夏からずっと捨て続けたけどよく頑張った!自分!清掃センターも回収してくれてありがとう!↓最後の畳解体ゴミ。■今日やったこと ・ゴミ捨て 畳解体後 5袋 ・買い出し パテ(砂壁埋め用) ・壁紙貼り 2階 50%■明日やること ・壁紙貼り 2階 75%まで
2020.10.13
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1号物件を購入してから1ヶ月が過ぎた。 これまで何をやってきたのだろう? リフォームと呼べるものはほとんどできていない。 草取り 残置物の撤去(途中) 畳の解体(途中) などが主にやったことだ、 リフォーム道具や消耗品はかなり購入した。ざっくり10万円ぐらいかな? 道具は残るので必要な消費だと思う。消費というより投資かもしれない。 解体作業がメインであるものの、やればやっただけ自分の身になっているのがわかる。 練習せずに自転車に乗れる人がいないように、最初はおもうように進まないのはしょうがない。 これから成長していけるはずだ。 焦らず楽しんでいこう。
2020.09.04
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8日に行った1号物件の耐震診断の結果報告を昨日(22日)受けた。診断から結果報告までは約2週間と聞いていて、ちょうど2週間後が報告日となった。結果は、非常に興味深いものだった。10ページもの報告書もいただいて、これで無料なのは本当にありがたいと思った。結果は想定していたとおり悪い。数値は0.2だった。(1.0を超えないと倒壊の恐れあり)築45年の物件なので当たり前だ。地盤・地形・基礎の三項目で評価され、それぞれに注意点が記されている。文言だけでなく、データで示されているところがありがたい。(私はストレングスファインダーで「分析思考」の強みを持つので、データで示される方が理解しやすい)そもそも、この制度の目的は診断すること、ではないはずだ。その後の改築プランを立て、実際に改築を行うことで、倒壊の恐れがある物件を少しでも減らすことが目的だろう。でも、私が購入した築古物件は賃貸用の投資物件だ。必要なのは、日常生活に不自由しないレベルの建物であることだと考えている。改築に費用を費やすということは、結果そのまま家賃が上がることを意味する。それは未来の入居者様が必ずしも望む結果ではないはずだ。改築プランを作るには、費用が発生する。だが、そこには補助金制度があり、支払った金額の一部は戻ってくる仕組みだ。一般的な見積もり価格は補助金を超えるので全額は戻ってこない。改築プランを作成することを私は渋っていた。キャッシュを失いたくないのだ。「ここまでで終わりにします」正直言って、私の結論は診断前からすでに決定していた。費用は支払うつもりはない。だが、その時、診断士の方が言った。「今回は補助金の範囲内でプランを作成します。実質負担金はなくて構いません」なるほど、そうか。そういう選択肢があるのか。私も診断士の方も損をしない。その落としどころが、補助金の範囲内でプランを作成することだ。当然、その案でお願いすることにした。結果はまた2週間後になるだろう。
2020.08.23
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1号物件の耐震診断を行った。結果は2週間後になるらしいが、軽く流れを書いてみる。4日前に市のホームページで申請し、2日前に診断士の方からTelで日時の段取りを決めた。そして本日現地で待ち合わせた。ここまでとても早くてスムーズ、という印象。14時に60歳くらいの年配の方がいらした。物腰柔らかそうな方で、とても話しやすかった。診断士の資格証(1級建築士でもあった)を見せていただいた後、診断がスタートした。かかった時間は75分ほどだ。その間、私は別の作業をしていた。(邪魔にならないよう、付き添うことはしなかった。)最初は屋外から外観を観察するその後屋内に入り各部屋を廻るという進め方だった。視察後に10分ほど会話することができた。まずは今後の段取りを説明いただいた。2週間後に結果説明の場を持ちたい、とのことで了承した。そこまでは無料だ。その後、私が改修を望めば費用が発生する。ただし、市からの補助金が得られる。段取り説明をいただいたあと、少しだけ雑談をした。これが初心者の私にとってとても有益なものだった。ポイント記載する・一般に旧耐震基準で設計された建物は、ほぼ現在の基準を満たせない。(だからこの制度があるのだろう)・開口部を大きく取る(大きめの窓サッシを使う)物件が多く、相対的に壁面積が少なくなり、構造が弱くなる。対策は筋交いなど。・屋根材は瓦なので重く構造が弱い旧基準の建物には不利。でも屋根材リフォームは費用がかさむので、よく考えた方が良いらしい。・今回の物件はまず基礎を強化した方が良いだろう。 盛土のような高台に位置しているため、地盤改良がされていない場合が不安だ。そんな感じであっという間に終わったが、プロの方と会話できたことが私にとって大きな財産だった。物件の図面もないので、間取り図を作っていただけることにもなった。とてもありがたい。
2020.08.08
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市のオンラインで耐震診断のホームページを確認し、申請したのが4日(火)だった。その2日後の本日6日に診断士の方から電話を受けた。早い。失礼だけど、行政とは思えない早さだった。申し込み時に「8日~16日に診断希望」と記載してあり、その1文を見ていただいた上での電話だった。話がスムーズでありがたい。日時は8日の午後でお願いした。申請から4日後の診断だ。とてもスムーズで本当にありがたい。建物図面はあるか聞かれたけど「築古でありません」と答えたら、診断士の方が図面を作ってくれるらしい。しかも市からの派遣なのですべて無料とのこと。とてもありがたい。今から診断結果が楽しみだ。
2020.08.06
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素人目には構造はしっかりしているように見えた1号物件だが、築50年ともなるとやはり不安はある。調べてみると、昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅を対象に、専門家(耐震診断補強相談士)が行う耐震診断を無料で受けられる制度があるらしい。インターネット上で申し込みができたので、早速これに申し込んでみた。後日、耐震診断補強相談士の方から日時の連絡があるらしい。正直、指摘されたすべてを修繕するかはわからない。リフォーム予算は50万円ほどなので、必要最低限のリフォームに留めるつもりだ。内装も含めてこの金額におさえたい。でも、貸家として貸し出す以上、安全面の確認は行っておきたい。できれば耐震化することにより、安心安全を少しでも感じて入居していただきたいと思う。補強工事費ついても市から補助があるらしい。工事が必要になったら、このような制度も上手に活用していきたい。
2020.08.04
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1号物件の決済が本日無事完了した。鍵も受け取り ようやく自分の物件になったので、写真なども掲載できる。一連の手続きを進めて感じたことは、「諸費用はバカにならないなー」ということ。けっこうお高い。はきそうになる。今回は未登記物件を登記申請したので、余計にそう感じたのかもしれない。だが、仲介業者、司法書士、固定資産などの支払いで、計画していたリフォーム予算がどんどん削られてしまった。どうしよう。。。それでも、考えを改めよう。関連する皆さまを通じて、物件を取得できるわけだから、そこは感謝したい。お金は出ていくけど、一時的なものだ。一時的なものであるはず。。。皆まさに感謝!ありがたい。■記念すべき1号物件。(内面写真は今後アップしていきます)
2020.08.03
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今日は1号物件の契約日だった。契約そのものは淡々と進み、思ったよりも緊張しなかった。10時に仲介不動産会社で待ち合わせし、終わったのは11時だった。重要事項説明に30分、書類手続き20分、雑談10分という時間配分だった。その場は、営業担当、宅建資格を持つ不動産会社の社員、私の3名が同席した。売主様も同席するのが本来の形だと思うが、売主様は他県の老人ホームから出られない。よって、書類手続きも片手落ちのまま終了した。今後7月下旬に売主様に必要事項を確認いただき、書類にサインしていただく。8月初旬に残金を支払って契約完了となるらしい。10年以上前にマイホーム契約で同じような場があったはずだが、ほとんど記憶にない。その時は売主様がご高齢でお亡くなりになった後だったので、ご子息様夫婦と金融機関で契約手続きを進めたことは記憶している。おそらく、その時はとても緊張していたのだと思う。売主様が同席されるのと、同席されないのでは、買主側(私)の緊張感が大きく異なる。売主様は長くその家で生活されていたわけで、家も土地(物件)も愛し大事に思っているはずだ。だから、下手なことを口走るわけにはいかないし、態度にも表すわけにもいかない。そんな理由で緊張感が高まるのだろう。もちろん、物件を譲っていただけたことに感謝しているし、末永く大切に扱っていこうと思っている。※今回の契約にあたり、セミナーやオンラインで多くの先人方の教えを参考にさせていただきました。この場を借りて、厚く感謝申し上げます。
2020.07.23
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7/23に売買契約を結ぶことになった1号物件(築古戸建)に対し、今後やるべきことをリストアップしていく。いろいろやるべきことを思うのだけれど、つい忘れてしまうので、思い返す必要がないように言語化しておこうと考えた。・不動産屋訪問(相場確認や入居付け相談)・現状の写真撮影(内見時はスマホで少ししか撮らなかったので)・残置物撤去&美装(自分で掃除するつもり)・看板製作(これも自作して物件に掲示するつもり)・リフォーム(できる範囲のDIY)・募集広告案内・入居付けいちおう時系列で書いてみたつもりです。抜けていること、まだまだたくさんあるだろうなー。思いついたら書き足していきます。
2020.07.18
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不動産担当から電話があり、売買契約日が7/23(木)に決まった。こちらとしては明日でも準備はできているのに、けっこう時間がかかるものだなと感じた。初めての経験なのでよくわらないが、不動産売買には毎回このような時間がかかるのだろうか?現金決済であれば早いと聞いたことがあるのに。サラリーマンの感覚では、明日には書類を用意し、即日か翌日には契約できます!となりそうだけど、お役所が絡むから手続きに時間がかかるのだろうか?手付金の金額も未定だそうだ。コロナ対応で老人ホームに隔離状態の売主様に、不動産担当者が会いに行くのが7/31らしい。7/23~7/31の間、手付金を現金で持ち続けているのは避けたいとの考えもあるようだ。振り込みも検討するらしい。売買契約のときに雑談で聞きたいことがたくさんでてきた。担当の気を悪くしない範囲で聞いてみよう。
2020.07.17
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1週間前に買付が通った仲介不動産屋さんから電話があった。物件視察No.1の築古戸建です。電話の内容は「売買契約に必要な書類が準備できたので確認してほしい」とのことだった。何もかも初めてのことで緊張する。電話口で「はい」「はい」と何度も繰り返した後に電話を切った。本来であれば、未登記の物件を売主様側で登記してから契約することになっていた。未登記でも売買はできる。それを登記することに私がこだわったのは、この物件を担保に融資を引く可能性が高いと考えていたからだ。レバレッジを効かせた投資を、今のところは考えている。ところが、売主様は老人ホームに入っておられ、この登記手続きが思うように進んでいないらしい。新型コロナの影響で(老人ホーム内でクラスタが発生したら大変なので)面談は厳重、書類準備もままならない状況らしい。結局、購入後に私が登記の手続きを行うことになった。登記費用は購入金額を下げることで、トータルの金額が変わらないよう帳尻を合わせてくれた。書類の準備や司法書士の紹介も仲介不動産が手配してくれた。(とても助かりました。感謝します。)電話の後、一連の書類がメールで送付されてきた。初めてで訳がわからないまでも、すべてに目を通し、自分なりに理解し納得したつもりだ。その後、不動産担当にメールを返信した。このまま契約を進めてください、と。
2020.07.16
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「提示いただいた金額で売主様から了承いただきました」との電話が、不動産会社の営業担当からあったのは今日の18時過ぎのことだ。「ありがとうございます!」と、まだ会社にいた私は、内面の興奮が電話相手にも職場内にも伝わらないように、冷静を装った声で答えた。どうやら、初の物件購入に至ることになりそうだ。初めて買付を入れたのが6月22日で、最初に提示した金額ではNGだった。その後、やや押し戻されて2度目に提示した金額で購入できそうだ。築古戸建物件で未登記のため、売主様に登記いただいた後に契約手続きとなる。調べると、未登記でも売買はできるようだが、物件を担保に融資を引く場合には登記する必要があるらしい。将来はレバレッジを効かせた投資の可能性もあると思い、売買の条件に登記することを営業担当に伝えていた。契約までまだ時間があるので、できる準備は進めておこうと思う。昨日のブログで、所有物件ゼロでこの先どうなるかなー?と書いていたので、この展開にかなり興奮しいいる。(文章では伝わりにくいかもしれないが)
2020.07.08
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