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2022.07.24

賃貸不動産経営管理士、過去問２０２１年度２6問から３０問解答解説メモ

テーマ：不動産投資（アパート・マンション経営）(1653)

カテゴリ：不動産投資、リタイア、年金生活

賃貸不動産経営管理士試験を目指している人に参考にしてもらえればと思います。頑張りましょう。

賃貸不動産経営管理士、過去問２０２１年度２6問から３０問解答解説メモ

昨年から国家試験になった賃貸不動産経営管理士の試験、合格率は３０％と言われていますが、これ以上難しくなる前に合格したいと思います。

令和3年の問題から過去問を始めたいと思います。

【問 26】定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１中途解約特約のある定期建物賃貸借契約において、貸主は契約期間中であっても、正当事由を具備することなく契約を解約することができる。
誤り：貸主は正当事由なしに中途解約をすることはできない

２定期建物賃貸借契約書は、同契約を締結する際に義務付けられる事前説明の書面を兼ねることができる。
誤り：定期建物賃貸借契約書と事前説明の書面を兼ね備えることはできない

３賃貸借の媒介業者が宅地建物取引業法第 35 条に定める重要事項説明を行う場合、定期建物賃貸借契約であることの事前説明の書面は不要である。
誤り：事前説明の書面交付は、宅建業法の重説とは別に行う必要がある。

４定期建物賃貸借契約において、賃料減額請求権を行使しない旨の特約は有効である。
正しい：普通建物賃貸借契約では、賃料減額請求をしない旨の特約は無効

連帯保証人とする保証契約に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。ただし、それぞれの選択肢に記載のない事実はないものとする。
アＢが賃料の支払を怠ったので、ＡがＣに対して保証債務履行請求権を行使した場合、Ｃは、Ｂには弁済する資力があり、かつその執行が容易である旨を証明すれば、ＡがＢの財産について執行を行わない間は保証債務の履行を免れる。
誤り：連帯保証人Cは、保証債務の履行を拒むことはできない

イＡの賃料債権を被担保債権とする抵当権がＤ所有の甲不動産に設定されていた場合、Ｄの負う責任は甲不動産の範囲に限られるところ、Ｃの負う責任はＣの全財産に及ぶ。
正しい：

ウＣが自然人ではなく法人の場合は、極度額を書面で定めなくてもよい。
正しい：法人の場合には極度額を書面で定めなくてもよい

エＢの賃借人の地位がＡの承諾の下、第三者に移転した場合、Ｃが引き続き連帯保証債務を負担することを「保証の随伴性」という。

１ア、イ
２イ、ウ
３ウ、エ
４ア、エ

【問 28】Ａを貸主、Ｂを借主とする賃貸住宅（以下、「甲建物」という。）の所有権がＣに移転した場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、それぞれの選択肢に記載のない事実はないものとする。
引渡しを受けていれば、賃貸人たる地位はＣに移転する。
正しい：登記がなくても建物の引き渡しがあれば、効力を生じる

２Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けている場合に、ＡＣ間で賃貸人の地位をＡに留保し、かつＣがＡに甲建物を賃貸する旨の合意をすれば、Ｂの承諾がなくても、賃貸人の地位はＡに留保される。
正しい：

３Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けている場合に、所有権移転登記を経由していないＣから甲建物の賃料の支払を求められても、Ｂは支払を拒むことができる。
正しい：所有権の移転登記をしなければ、賃借人に対抗することはできない

４Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けておらず、かつ賃貸借の登記も経由していない場合に、ＡＣ間で賃貸人の地位を移転することにつき合意しても、Ｂの承諾がなければ、賃貸人の地位はＣに移転しない。
誤り：賃貸人たる地位の移転について、賃借人の承諾は必要ない

【問 29】管理業法における賃貸住宅に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１賃貸住宅とは、賃貸借契約を締結し賃借することを目的とした、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分をいう。
正しい：人の居住の用に供する家屋または家屋の部分のことである

２建築中の家屋は、竣工後に賃借人を募集する予定で、居住の用に供することが明らかな場合であっても、賃貸住宅に該当しない。
誤り：竣工後に賃借人を募集して居住用に供する予定あり→賃貸住宅

３未入居の住宅は、賃貸借契約の締結が予定され、賃借することを目的とする場合、賃借人の募集前であっても、賃貸住宅に該当する。
正しい：賃貸借契約の締結が予定され、賃借することを目的とされる場合は、賃貸住宅に該当する

４マンションのように通常居住の用に供される一棟の家屋の一室について賃貸借契約を締結し、事務所としてのみ賃借されている場合、その一室は賃貸住宅に該当しない。
正しい：事務所としてのみ賃借されている家屋の一室は賃貸住宅にはあたらない

【問 30】管理業法における管理業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１管理業務には、賃貸住宅の居室及びその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うことが含まれる。
正しい：点検、清掃その他の維持、必要な修繕を行う業務を含む

２管理業務には、賃貸住宅の維持保全に係る契約の締結の媒介、取次ぎ又は代理を行う業務が含まれるが、当該契約は賃貸人が当事者となるものに限られる。
誤り：維持保全の契約は、賃貸人が当事者となるものに限られない
→管理業者が事故の名で発注事務等を行う契約も管理業務になるので、賃貸人が当事者となるものに限られない

３賃貸住宅に係る維持から修繕までを一貫して行う場合であっても、賃貸住宅の居室以外の部分のみについて行うときは、賃貸住宅の維持保全には該当しない。
正しい：維持保全の対象は、住宅の居室及びその他の部分

４管理業務には、賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務が含まれるが、維持保全と併せて行うものに限られる。
正しい：維持保全と併せて行うものに限って管理業務になる

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