[不動産投資物語] カテゴリの記事
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～新しいステージへ～
～アパートを買った～のつづきアパートを買って不動産貸付業を始めることになったが、何か活動の記録でもと思って楽天ブログを始めた。このきっかけになったのが、CASHFLOW101こと加藤ひろゆき氏加藤ひろゆき氏を知ったのはどこだったか覚えていませんが、DVDセミナーやオーディオセミナーなどを購入していて、よく勉強しました。ブログも楽天ブログを使われていたので、私も真似して楽天ブログで始めたわけです。ブログを書き始めて半年後。当時は、それほどとは思っていませんでしたが、今思うとそこがターニングポイントだった！増山大氏から「協賛ブロガーとして増山塾のお手伝いをしてくれませんか？」と突然のメッセージ。セミナーのお手伝いって結構地味ですが、多くの人とお知り合いになれるのがいいですね。すごく人脈が広がりましたよ。更に色々な人とお知り合いになりたくて、名古屋の小林大祐氏のセミナーや富山まで吉川英一氏に会いに行ったりもしました。名古屋も富山も４，５回行ってますね。名古屋大家塾にも入れていただいて、大シマ様の物件を見せていただいたり、コインランドリーをやってるKLC神戸氏にもお会いできた。もっとコインランドリーについて知りたくて、２回も神戸に行ってしまいました。地味ですが手堅い商売です。富山でも吉川英一氏プロデュースの新築アパートを見学させて頂いたり、泊まりがけで不動産について語る会にも参加させて頂きました。うっちゃんこと内海廣美氏は、加藤ひろゆき氏のCDで知りましたが、初めて本人を見たのは全賃のセミナーでした。リノベーションの技がすごくて、著書「リノベーション投資のヒミツ―フツーの主婦うっちゃんが、年間売上1億円! 」を読んでからは、私もこんな仕事がしてみたいと思うようになった。そして、都心築古物件の魅力を教えてくれたvitto氏。東京の大家仲間が集まる東京築古組の組長でもあります。私はリフォームの腕を買われて、リフォーム分科会の会長を仰せつかりました。ホントは大家学氏の方がもっとすごいのですが．．．大家になってから約２年半が経過しましたが、その間に多くの人に恵まれました。人々に教えられ気づかされて、そこから新しい道筋が見えてくる。妻も私も宅建主任者になりましたし、リフォームも自分でやれるところとお任せするところが分かってきた。個人事業と法人も、帳簿付けや申告を自分でやってるので、自ずと税金に強くなり、消費税還付もこなせるようになった。この先はどうなっていくのか？投資の目的も、老後の年金としてだったり、目先のお金だったりもしますが、最終的には抵当権のついてない新築アパートを２，３棟持って悠々自適な生活を送りたいなと思っています。吉川英一氏の「億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!! 」の様な生活がしたいですね。そのためにも、更に不動産や株の投資方法を学び、資金を増やして行きたいと思います。さらり・みつる不動産投資物語 完←いかがでしたか？よかったら押してください 不動産投資の健美家
2009.07.10
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～アパートを買った～
～不動産投資の準備２～の続き～アパートを買った～とうとうアパートを１棟買ってしまいました．．．木造２階建て１Ｋが１０室。築１８年。財閥系の不動産会社のＨＰに載っていた物件。値下げ直後に私が発見して、営業時間前にＴＥＬ。利回りがよかったので、その場で買付証明を出すことを約束。不動産会社の協力で融資先を探し、借入の見込みがついたところで契約。銀行の一室で賃貸借契約書と鍵の束を頂いて、決済は終了。今回仲介してくれた担当は、元賃貸営業でアパートがある街が担当だった。その担当が「あの業者さんはしっかりしてますよ！」と管理会社を教えてくれた。私は、その足で現地に向かい、契約書と鍵の束を渡して管理をお任せしてきました。管理を任すと言っても、入居者と新しく契約し直さないといけない。売主からは、「この人にアパート売りました」と書かれた紙が１枚。それだけじゃ、私が新しい所有者であることを入居者に示せない。登記簿謄本を提示しないといけないのですが、決済当日なので、司法書士から法務局が所有権移転登記の申請を受理した書類をＦＡＸしてもらった。あとは、管理会社が契約事務を行ってくれました。それが２００６年の師走の話です。年が明けて、私が始めたのは防水工事。２階通路のウレタン防水が切れて、鉄骨階段がサビだらけになってました。まずは、水を止めようと防水をやり直しました。決済前に退去した部屋のリフォームは、下駄箱を付けたり、クネクネミラー、帽子掛け、棚を付けたり、スポットライト照明、キッチン照明の取り付け。廻り縁や幅木も茶のペンキで塗ってリニューアル。自作マイソク＆写真を持って、管理会社に募集のお願いに行きました。客付けと平行して、インターネット回線の工事。入居者に無料でフレッツ光を提供すれば、アパートの魅力が増すのでは？と思い工事した。ＯＮＵ、ルーター、セキュアスイッチを収納するウォールボックスを買ってきて、外壁に固定。電源も引っ張ってきました。ＯＮＵの設置をＮＴＴにしてもらって完成。ＬＡＮケーブルは、各部屋に屋外用ＬＡＮケーブルを外壁に固定しながら、エアコンの穴から室内に入れた。時は流れて２００６年３月。空室は更に増えて２室。学生さんが卒業する。さらに追い打ちをかけるように滞納が発生！ここはうまく管理会社が処理して、退去することになった。これで３室空いた．．．それでも４，５月と１室づつ決まって、残りは１室。入退去の攻防は今も続いてますが、おかげさまで入居率はほぼ９０％で推移しています。満室にしたいところですが、管理会社も頑張ってるようなので厳しいことは言いません。今までもよく客付けしてくれたと思ってます。客付けは、管理会社を入れてるので実質的に専任媒介になってますから、私が他社に募集依頼に行くことはありません。なるべく営業さんの負担を増やさないように、マイソク図面を自分で作成して、写真もすぐに掲載できるよう加工したのをＣＤ－Ｒに焼いて送ってます。あとは、機会がある事に管理会社に顔を出し、物件のことを忘れられないようにしています。修繕もインターネット設置工事のほか、通路防水、ベランダ防水、鉄骨階段塗装、水銀灯交換、蛍光灯交換、シリンダー錠交換、コンロ交換、照明器具交換、コンセント増設、お風呂水栓交換、お風呂換気扇交換などなど。ハウスクリーニングも自分でやるので、その分収入が増える。敷金では足りない分を請求することもありますが、みなさんちゃんと払ってくれますね。ありがたいです。滞納もきちんと処理して払って頂いてます。管理会社と対応策をよく話し合ってから実行してもらってます。分割払いをしていただいたり、連帯保証人さんが払ってくれたり、敷金と相殺して退去してもらったこともある。保証会社が代位弁済してくれたこともあります。荷物もきちんと片付けてから明け渡してくれました。アパートの管理運営については、ブログにほとんど書いてますので、参考にしてくださいね。２００６年１２月からの分はこちらへ。次回は、～新しいステージへ～です。「ようやく理解した出口戦略から」始めます。いよいよ本題突入か？ 不動産投資の健美家
2009.07.09
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～不動産投資の準備２～
～不動産投資の準備～の続き～不動産投資の準備２～私の不動産投資にも再度火が付きました！ってことでしたけど、実際に不動産投資を始めるきっかけになったのは、「金持ち父さん貧乏父さん」でした。本から始まって、CASHFLOW101,CASHFLOW202の英語版を購入。各地で開催されていたキャッシュフローゲームにも参加した。そして、沢孝史氏の「お宝不動産」との出会い。頭金を貯めて中古アパートを買い、そこからのキャッシュフローを貯めて、更に２棟目を買う。こんなやり方があるんだ！と気づかせてくれました。そのほかの不動産投資本を読みまくり、ＤＶＤセミナーを購入してましたが、遂に生のセミナーに参加。それが、猪俣道場の猪俣淳氏猪俣道場は、二日間にわたって不動産投資を数字で分析する方法、銀行融資の基準、新築アパートの基本的なデザインをコーチしてくれるセミナー。１８万円と高額でしたが、これで収益を上げられるアパートと、そうでないアパートをしっかりと数字で見分けることができるようになった。セミナーを受講してから半年後、ついに１棟目のアパートを購入！素人大家の誕生ですが、ここからが大変でした．．．←押して頂けると乗ってきます！ 不動産投資の健美家
2009.07.08
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～不動産投資の準備～
～不動産投資黎明期～の続き。～不動産投資の準備～アパートのことを忘れてしまうような出来事それは妻との出会いでした．．．結婚までの約３年、投資のことなんかすっかり忘れて、楽しい日々を過ごしていました（笑）つきあい始めたころは、農家兼小売店経営だと思ってました。ですが、小売店の裏のアパート、更に駅近のアパート＆月極駐車場も持ってるとわかった。まあ、屋敷は広いけど目の前は畑だし、農家ならアパートを持ってても不思議じゃないなと。ところが．．．結婚した頃を境に地域の景色が様変わりし始めた。屋敷の前の畑を半分つぶして、大きなロードサイドの店舗を作った。さらに、今度は屋敷を取り壊して残り半分の畑と合わせて、もっと大きな店舗をつくっちゃった！屋敷は新築するし、大きな店舗を２つも作っちゃうし、一人で商店街を作ってしまった妻の父はただ者じゃない。聞くと、都道の両側にテニスコートなら９面、バレーボールコートなら１４面も作れるくらいの土地があるらしい。現在は、店舗が１つ増えてます。小売店は廃業して、その店舗も貸してますので、全部で４店舗ですね。いやあ！すごい逆玉に見えますが、妻には兄がいまして、その兄が跡を継ぐことになっています。ですので、私が手出しできる訳じゃないです。実は、義理の父がここまで大家業を拡大できたのも、長年にわたる苦労と、じっとそのときを待つ我慢強さがあったからです。農家だけでは食べていけないので、妻の母は小売店を立ち上げ、父は工事会社に勤めに出ることになりました。日々の生活と農作業とで忙しいのに、将来の事をしっかり考えていた。工事会社に勤めることで、色々な関係が作れたし、情報ももらうことができた。そして、焦らず着実に進めたことで、大きな収穫が得られるようになったと思います。「しっかりアンテナを張っていれば、チャンスは向こうからやってくる」（by義父）都道の両側は、ほとんどが第一種低層住居専用地域で、店舗や事務所を作れない場所でした。畑をつぶして、どんどんアパートを建てなさい！と言ってくる業者は大勢いたそうです。ですが、すでに２棟のアパートを持っていた義父は、住居系の賃貸の難しさを経験していたので、これ以上は増やさないと決めていたそうです。そして、じっと時を待っていると．．．チャンスが向こうからやってきた。用途地域変更！第一種低層住居専用地域から第二種中高層住居専用地域になったのです。二中高になると１５００平米以下の店舗・事務所もＯＫですので、テナント貸しもできる。そして、暖めていた計画を実行に移し、見事に完全リタイア＆相続対策を成し遂げた訳です。最近は、ゴルフ三昧ですが、土地区画整理事業の理事を務めたり、うまーく土地交換をしたりと活躍してます。こんな義父に影響されて、私の不動産投資にも再度火が付きました！～不動産投資の準備２～へ続く。←押して頂けると乗ってきます！ 不動産投資の健美家
2009.07.07
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～不動産投資黎明期～
～投資の始まり２～の続き。～不動産投資黎明期～「うちもそろそろマンションでも買うか！」なんて両親が言い始めたのもこの頃です。３ＤＫの社宅から新築のマンションへ。同じようなタイミングで、「北海道の土地を売りに出さないか？」と不動産屋から電話があった。昭和４６年頃、宅地分譲された土地８０坪を父が買っていました。売っても２割は税金で持って行かれるので、ほかの方法はないか探してみました。何がきっかけだったのかは覚えていないのですが、アパートを建てて貸すのはどうなんだろう？と思い始めた。これなら、家賃を新築マンションのローン返済に充てれば、格安でマンションに住める！当時、我が家のインターネットはISDNで速くなかった。会社にはＣＡＴＶのインターネット回線が来ていたので、合間を見てはアパート経営のやり方を勉強していた。もうサイト名は覚えてないのですが、アパート経営について書かれていたホームページがいくつかあり、食い入るように画面を見つめていました。実は、このときまで不動産屋の存在を意識したことがなかった。生まれてからずーっと社宅暮らし。私も両親も家を借りたことがない。不動産屋と言えば、サザエさんの「花沢不動産」くらいしか想像できませんでした（笑）色々ネットで調べて、最初に資料請求したのは、「Youトピアカワムラ」簡単な図面を作ってもらいましたが、最初の図面は容積率オーバー（笑）想定家賃や建築費は、ほとんど知識を持ち合わせていませんでしたので、ずーっと満室＆家賃下落なしのシミュレーションを見てそのまま信じてしまいました．．．何となく、もっと大手の方がいんじゃないか？次に、「パナホーム」に連絡してみた。現地調査の写真や登記簿謄本のコピー、お勧めの間取り、予想建築費、経営シミュレーションなどを送ってくれました。だけど、如何せん知識も経験もないので、これ以上前に進む気が起きません。ところが、そんなアパートのことを忘れてしまうような出来事がありました！←ポチッと応援してね！ 不動産投資の健美家
2009.07.06
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～投資の始まり２～
さらり・みつる不動産投資物語 ～投資の始まり～の続きです。その電話は、「カネツ商事」からでした。商品先物取引業のカネツ商事がうちに電話をしてきたは、単に片っ端から電話勧誘をしていただけでしょう。一応、商品先物の利益と損失リスクも聞いて、ファミレスのテーブルで口座を開設することになりました。パラジウムでスタートするつもりが、なぜか米国産大豆の取引を始める。証拠金は、塩漬けになっていた東海染工とＫＤＤの株式をカネツ商事に預けて７０万円の証拠金にした。米国産大豆は、１枚７万円の証拠金なので、最大１０枚の取引ができるわけです。営業マンのいいなりで、初っぱなから枠一杯の１０枚を買建てする。いきなりのストップ高。当時の米国産大豆の値幅制限は１２００円だったはず。倍率は５０倍だったかな？いきなり、７０万円の利益を上げる。営業マンの言われるままに建玉してましたね。アンコにもされましたが、たぶん手数料稼ぎでしかないです。それでも相場に乗って、一時は３００万円を突破。米国産大豆の板寄せは一日４回（だったかな？）あって、仕事中にＰＨＳを持って倉庫の影に行き東京穀物商品取引所のテレホンサービスに電話して価格を確認してました。営業マン主導の取引から脱却しようと思い、林輝太郎氏の本やパン・ローリングのソフトなどを勉強しました。中でも「酒田罫線法」は何度も読みましたね。付け焼き刃で学んだ知識も実践ではかなかな応用することができず、下げ相場をナンピンで食い下がり玉砕。３００万円の利益を１２０万円まで減らしたところで、一旦、口座を閉じることにしました。当時のいいところは、営業マンが現金で持ってきてくれるんです（笑）口座を作ったのと同じファミレスで、現金１２０万円を受け取りました。これが平成９年頃のお話です。次回は、いよいよ～不動産投資黎明期～です。←応援してね！ 不動産投資の健美家
2009.07.05
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～投資の始まり～
さらり・みつる不動産投資物語 ～前文～ の続きです。平成７年 株式ミニ投資（ミニ株）が登場しました。石坂浩二が大和証券？の宣伝していたのを今でも思い出します。単位株の１／１０から始められる株式投資で、資金力に乏しい個人投資家の参加を狙った制度ですね。ありあまる時間と、普通の学生よりはお金を持っていた私は、石坂浩二に乗せられてミニ株を始めることになりました。チャート集と会社四季報を買って、いざスタート！ちょこちょこ小銭が貯まるようになったので、「これはいけるのか！」と気が大きくなり、父から２００万円借りて、単位株を売買するようになりました。宮越商事の仕手戦にうまく乗っかって、そこそこ利益が出てきた。ですが、当時は電話注文で、あまり無茶な指値を入れると、担当からお叱りを受けたりもしてました。自由に取引できる環境はないのか？ありました。「大和証券のホームトレード」平成７年当時、インターネットはほとんど普及してなく、パソコン通信が全盛でした。実は私もパソコン通信をやってました。しかも、自宅の電話回線を使って草の根ＢＢＳを立ち上げていた（笑）会員数は１００名くらいでしたでしょうか。ＢＢＳ電話帳にも載ったので、そこそこ集まりましたね。１回線しかなかったので、１回にアクセスできる人は一人だけ。「ぴーひょろひょろ～」とモデムが鳴る度に画面を見つめて、チャットの要求があるか確認。年に数回は、会員さんとオフライン・ミーティング（通称：オフ会）と称して、あちこち遊びに行ったり、自宅で騒いだりしてました．．．そんな時代、証券会社もPC VAN,niftyサーブなどのサービスを利用して、株式の売買注文がパソコンを使ってできるようになってました。家ではＰＣ－９８ＤＯを使ってオンライントレード。外では、当時発売されたばかりのＮＴＴパーソナルのＰＨＳをＮＥＣのモバイルギアMC-K1（モデム付）に接続して売買。これが平成８年頃のことです。行き当たりばったりでやってる株式投資。そんな長続きする訳がありません。東海染工、ＫＤＤと買ったところで塩漬け．．．２００万円の資金は、１００万円まで減少．．．そんな時、１本の電話が！次回へつづく。 ←応援してね！ 不動産投資の健美家
2009.07.04
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～前文～
２０万アクセス記念「さらり・みつる不動産投資物語」の始まりです。不動産投資へ導いてくれたお宝不動産の・沢孝史氏不動産投資を数字で判断することを教えてくれた・猪俣淳氏激安高利回り物件の伝道師・加藤ひろゆき氏ローコスト＆デザイナーズ新築アパートを紹介してくれた・吉川英一氏リノベに気づかせてくれた・内海廣美氏都心築古戦法を伝授してくれたVitto氏これらの方々が直接的、間接的に不動産投資の広がりと方向性を示してくれたと思ってます。節目になったポイントとこれらの方々のご紹介は、お話の中で追々していきます。さて、いきなり投資の話をする前に、少し私のプロフィールでもご紹介します。素性が分かると本業に差し支えるので、ぼかしを入れながらですが。北海道の真ん中くらいのところで第二次ベビーブーム世代として生まれました。親戚はみんな農家ですが、次男坊の父は農家をやるわけにも行かず、父は国鉄に勤めることに。国鉄は転勤が多くて、だいたい３年に１回のペースで道北各地を転々としました。このまま北海道で暮らしていくんだろうなぁと思ってたら、国鉄の民営化。父の判断でＪＲ東日本に行くことが決定。北海道の片田舎から大都市・横浜へ！高校を卒業した私は、米軍基地に勤務しつつも、職場の先輩に背中を押されて夜間の大学に通うことに。学生気分に戻ったところで転職。時給２１００円の派遣社員となりました。学生だから時間はたっぷりある。しかも、昼間は働いてるのである程度の金もある。ここから、未知なる投資の世界にはまっていくのでした．．．次回は、～投資の始まり～ です。お楽しみに！ブログランキング←応援よろしくお願いします不動産投資の健美家
2009.07.03
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さらり・みつる不動産投資物語
おかげさまで、この楽天ブログ「手足と頭を働かす相良利満の不動産投資」もまもなく20万アクセスを迎えようとしています。20万アクセスを新たな節目にしようと、私が不動産投資を始めるまでのお話をしようと思います。～投資の始まり～・株式投資・商品先物～不動産投資黎明期～・新築アパート計画～不動産投資の準備～・セミナー・参考図書～アパートを買った～・修繕・客付け・滞納～新しいステージへ～・新築アパート・戸建賃貸・築古・区分・リフォーム・キャッシュフローストリーム・宅建主任者・宅建業5回に分けて書いていきます。この5回の節目には、キーマンとなる方が登場してきます。先生、先駆者、心の師匠、大師匠．．．その方々についてもご紹介していきます。ご期待ください！（つまんなかったらゴメンナサイ）ブログランキング←応援よろしくお願いします不動産投資の健美家
2009.07.02
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