京都北山独立系ＦＰの徒然日記

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2006.08.27

私は、関西ですから地方のことまで分かりませんが、住宅関係、ＦＰ関係の実務家として
２、3年後が心配です

まったくの私見であり、誰の受け売りでもありませんので、間違っていたらゴメンなさい
しかし、相当な確率で当たると思っています
まず、金利、物価に関しては確実にインフレ傾向です
この2年くらいは、いいムードで進んでいくと思います。金利も上がりますが、物価も上がる、しかし経済環境が、いいムードで大手はボーナスなども良くなる
団塊の世代が抜けて、就職も良くなります
もちろん外的要因、アメリカの中間選挙や、北朝鮮、イラン、イスラエルなど大きな問題がない場合と言う前提ですがね

問題は、この後です

しかし、確実にいえるのは、住宅・不動産特に住宅業界は淘汰の時代に入ると思われます
工務店はもとよりハウスメーカーも、どんどん淘汰されます

生残り合戦になるでしょう
消費税の引き上げ、土地の値上がりの駆け込み、金利上昇前の駆け込み
大阪、近畿地区のこれから2年ほどの予定マンション供給量は相当なものです
大型プロジェクトがたくさんあります
これらに駆け込んだ後、お客さんはなくなります
今年、上半期の、マンションの平均坪単価は、190万円まで来ました
おそらく200万円は軽く越えます
2年前なら150から160万円台でしたからね、恐ろしい上がり方です
床面積を小さくしたりで、売値は上げないようにするでしょうが、でも上がってきています

最近は、土地が変えなくなってきていますから、少し減ってきていましたが
特に大阪市内は、ほとんど変えない状況になってきましたね、ですから、今年上半期の初月度成約率は８２％と上がっています。ちなみに近畿全体では６５％程度です

こんな中で金利が上がってくれば徐々に延滞者が出てきます
１％の優遇金利などで、オール借り入れで買っていたような人たちは支払いできません

このあと、絶対需要は減ってきます

つまり、新築需要は先細りです
ましてや、今建てている家はなんだかんだ言っても、良くなっています
高耐久で建てた家は、神戸の震災では全半壊なしです

こういった家は、20年くらいで建て替えることにはなりません。ましてや100年住宅なんていってるのもちろんです

つまり、今後の建て替えサイクルも、大幅に長くなるわけです
となれば、言うまでもありません
但し、リフォーム市場は逆に広がると思いますが・・・

マンションの、建て替えは、今後出てきますが、町の工務店には関係ありません
ただ、今は、住宅不動産共に悪くはありません

この時期に経営者が、どれだけ手を打つか？
体力資力に余裕がある間がチャンスです

逆に、購入者側からはどうか、ですね

良く相談を受けます
今までの日本なら、このブームが終わって値崩れした後のほうが、良かったと思います
しかし、この時期に、販売価格が下ったとしても、インフレ、金利、消費税と付帯したものまでが
上がってきます

下った分が、帳消しになるくらいなら、いい場所があったら買うべきでしょう
焦る必要はありませんが

特に３％くらいの超長期固定金利で組んでおけばね
変動は、余力のある人以外はやめたほうがいいと思います

いつも言うように、ライフプランに応じてですがね

それと、年齢は遅くなるほど、定年に近づきます
退職後の支払いは厳しいですし、退職金を使うと老後資金が苦しい

お金の問題だけじゃなくって、新しい家に家族と暮らす時間が短くなります
子供は、あっという間に大きくなってしまいます
一緒に暮らしたいなら早く、
逆に、老後二人用なら、そういう考えもありで、遅めにちっさな家を建てればいいのです

自分たちのライフスタイルを考えてがんばって下さい
無理して買うのも駄目、我慢しているのも駄目、といえば人生息が詰まりますその人の人生はその人が納得行く形がベストです

だから、私は、家づくりのアドバイスに、あまり、工法にこだわりません。今の家は自分たちが住んでる間に壊れることはありません。もちろん、ひどい施工のは駄目ですが

だから、外断熱が絶対とか、むくが良いとか、鉄骨が強いとか、そんなものは、気にしなくっても言いと思います。自分が好きなのにすれば良い訳です。自身を持って、好きなのを建てればいい

あえて言うなら、精度の高い家のほうが心配です。もともと、木や鉄は狂います、膨張したり、反ったり、縮んだり。こんなものがベースなのに、0.何ミリの狂いも無く、密封してとか、機械を使って強制的に、構造に対して手を入れる。しかし機械は10年もすれば、故障したり消耗します

いい加減に作ってあるようでも、家は、何十年も持ちます
ここにギャップが出てこないかですね
あの、高度成長時代に建てた、みかん板をラス板代わりにして、床下の配管がつながっていなかったような家でも、かろうじてではあっても40年以上持っていますからね

マニアックになりすぎるより、ざっとしたほうが意外に強かったりもします

ただ、マニアックな方は、これがまた楽しいのです。だから、マニアックに調べて建てる、これにももちろん反対しません

結果も大事ですが、それぞれがプロセスを楽しむ。これを逆に、お金の面や、理屈で断念したら人生に悔いが残ります

だから、私は、ぎりぎりでも許容範囲なら、ＦＰとして理屈だけで反対はしません
一緒に考えて、行動に移して、その最中に、この計画が、金銭的に無謀だと気づかれる場合もあります
それでも、される場合は、しっかりリスクと、覚悟を説明します

これは、投資と同じですね

まず、踏み込んで考えることも必要です

ただ、こんな状況ですから
いま、持ち家であれば、土地は関係ありませんし、家賃もいりませんから、無理にローンの大きなのを背負って買い換えるのは、良く検討してみてください

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