2010年09月01日
カテゴリ： 6号物件
皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。
集合住宅の空室をリフォームする場合は、１度にすべての部屋を
リフォームする必要ないと考えています。
とりあず、１戸か２戸をリフォームして
入居が決まってから、また1つリフォームしても遅くないです。
【ポイント】
１、お金がかからない部屋から順番にリフォームして行く。
２、入居者のニーズを確認しながら、リフォーム内容も決められる。
３、他にも物件を所有している場合は、毎月のキャッシュフローで
リフォームして行けるので資金が回しやすい。
※ 売り切れた場合は、機会損失がでるのでバランスよく調整してください。
今回の場合は、セオリーは外して
お金が1番掛かる家・掛からない家を同時にやりました。
理由は２ＤＫを２つ作るよりも、２ＤＫ・３ＤＫを
作った方が集客が早いかもと考えたからです。
一番酷かった 6-3号（３ＤＫ：５２m2）
◆ リフォーム前
【6帖和室】
【4.5帖洋室】
【4.5帖和室】
【6帖ＤＫ】
【風呂】
【トイレ】
◆ リフォーム後
【6帖和室】
・クロス 壁のみ
・柱 ﾍﾟﾝｷ（セルフ）
・ふすま張替え
・押入れ補修
・タタミ別の部屋のと入れ替え。
【4.5帖洋室】
・クロス 天井のみ
・壁の回りぶち ペンキ（セルフ）
・フローリング
・押入れ補修
【4.5帖和室 →洋室へ】
・クロス 壁のみ
・柱 ﾍﾟﾝｷ（セルフ）
・フローリング
・襖補修
【6帖ＤＫ】
・クロス 壁・天井
・キッチン カッティングシート貼り（交換はしていない）
・フローリング
・給湯配管・混合の蛇口
【トイレ】
・簡易水洗取付け
・壁ペンキ（セルフ）
※ 父が左官屋さんです。 ちなみに叔父が大工。
【風呂】 写真 まだなし（後日ｱｯﾌﾟ）
・桶交換（友人に中古を千円で売ってもらった）
・壁も床も崩壊しいた、柱も朽ちてない。
セメント＆ブロックで補修。
【共用部】
・クロス 壁
・ペンキ塗り（セルフ）
・フローリング
・裏口ドア 補修
・ほかたくさん
大まかなリフォームの内容です。
※ 営業用の写真なので綺麗部分だけ映っています。
クロスを省いた天井や洋室の壁などは
まぁ、この家賃相場ならこんなもんか的な
感じで完璧に綺麗にはなってません。
やり過ぎると家賃を下げられないので注意です。
営業マンにはクロスを貼っていない場所なんかは
営業の時に正直に伝えてます。
私の場合はこんなスタイルでやってます。
◆リフォーム後の間取り
・こんな感じの酷くボロイですが、中途半端に綺麗でも
交換・張替えする場合同じ金額が掛かります。
なれてくればいつも通りのボロさですｗ
・ボロやっていて、個人的に一番嫌いな作業は
ニップル外しです＞＜ ほんと厄介な作業です。
・たくさん苦労はあるけど、仲間がいろいろ助けてくれるので
なんとか暑い夏を乗り越えられそうです＾＾
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