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larealtor
ロサンゼルスの不動産ブローカーの私が、現在売りに出ている豪邸のオープンハウスをご案内します。
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2007.01.03
テーマ： 海外生活(7787)
カテゴリ： オープンハウス
ロサンゼルスで”買い手市場”宣言が出されて約半年が経過。一年で最も市場が動かなくなるホリデーシーズン。
さすがにクリスマスイブの日曜日、オープンハウスのサインを見ることはなかった。
オープンハウスとはその名の通り"家の一般公開"。
このサイトも基本的にはその"一般公開日"に取材したもの。
一般的な”家を売るの手順の一つ”として昔から行われてきた手法である。
最近 この”オープンハウス”が売り手からも不動産業者からも不人気。
なぜ不人気か？
一言で言うと効率が悪い。
多くの売りは他の不動産業者の顧客によるオファー。
オープンハウスともなると、売り手は家を空けることを強制される。
毎週日曜日、子供を３人も連れてあてもなく時間をつぶす外出はかなりのストレスのはず。
不動産業者も約４時間の間、客が来ても来なくても拘束される。
かける労力のわりに実入りが少ない,が現実。
次に、セキュリティの問題。
一般公開なので買う気のない人でも出入り自由。
当然泥棒さんも。
複数の訪問者が一度に入ってきた場合、多くはノーマーク。
調度品が惜しげもなく飾ってあるビバリーヒルズの超豪邸のオープンハウスでは、
多くのオープンハウスではコーヒーやクッキーがフリーサービス。
日曜の昼下がりのデートや暇つぶしには最適。
残念ながら家を本気で買う気のある訪問者（Serious buyer)の割合はさほど多くない。
よって オープンハウスは不人気である。。が、
売れる家しか売れなくなっている、昨年とは違う市場。。
昨年比較で、売る為の時間（Days on market)は大幅に延長（約70日）。
今の市場では”売る為には”何でもする”意気込みが求められる。
たとえ4%の非効率なオープンハウスでも。。だ。
毎週毎週、家の前に旗を建て、訪問者が来るのをひたすら待ち続ける。。。。
打てる手はすべて打つ。。。攻撃性と粘りが求められる市場。
一年前なら近所のコーナーにサインを出して旗を立てるだけで多くの訪問者があった、
しかし今は違う。
インターネットでの動画つきのリスティング、近所へのDM，そしてオープンハウスの予告広告、
そして再びＤＭである。
次にオープンハウス自体の演出である。
買い手が買うことをほぼ決めるのは家に入って50秒以内だという。第一印象がすべてである。
そこでオープンハウスの演出家、オープンハウス ステージャー(Open house stager) の登場。
たとえば、このサイトに出てくる豪邸のインテリアは殆どこの”プロ”の手によってインテリアデザインされたもの。
いくら米国人がインテリアの趣味がいいとはいえ皆が一流ホテル並みの趣味のいいインテリアに囲まれているわけではない。
オープンハウス演出家、ホームステージャー（Home stager)、はその家の最大限の魅力を引き出すインテリアをデザインし訪問者を魅了する。
通常のインテリアデザインとは違い 家具や小物はほとんど借り物。表面的な部屋のmake over。
単に絵や小物を飾るだけの簡単なデザインアドバイスから、全ての家具を入れ替えて壁の色からカーテンまでコーディネートする、
数万ドルかける本格的なデザインまで。家の価格や目的に応じて様々。
当然余分なコストがかかる。よって従来は数億円する豪邸のみの手法。
しかし、最近では差別化の難しいコンドミニアムなど、中価格帯の売り家にもステージング需要が高まっている。
たとえ数万ドルかけてステージングしてもその効果で２０万ドル上乗せの価格で売れれば効率のよい投資。
在庫が正常に戻った今の市場、このステージングビジネス、益々繁盛中。
*********
昨年からはじまったこのブログ。不定期なＵＰにもかかわらず読んでいただいてありがとうございます。
今後も西ロサンゼルスの不動産市場をどんどんレポートしていきます。
今年もよろしくお願いいたします。
Yasuko
さすがにクリスマスイブの日曜日、オープンハウスのサインを見ることはなかった。
オープンハウスとはその名の通り"家の一般公開"。
このサイトも基本的にはその"一般公開日"に取材したもの。
一般的な”家を売るの手順の一つ”として昔から行われてきた手法である。
最近 この”オープンハウス”が売り手からも不動産業者からも不人気。
なぜ不人気か？
一言で言うと効率が悪い。
多くの売りは他の不動産業者の顧客によるオファー。
オープンハウスともなると、売り手は家を空けることを強制される。
毎週日曜日、子供を３人も連れてあてもなく時間をつぶす外出はかなりのストレスのはず。
不動産業者も約４時間の間、客が来ても来なくても拘束される。
かける労力のわりに実入りが少ない,が現実。
次に、セキュリティの問題。
一般公開なので買う気のない人でも出入り自由。
当然泥棒さんも。
複数の訪問者が一度に入ってきた場合、多くはノーマーク。
調度品が惜しげもなく飾ってあるビバリーヒルズの超豪邸のオープンハウスでは、
多くのオープンハウスではコーヒーやクッキーがフリーサービス。
日曜の昼下がりのデートや暇つぶしには最適。
残念ながら家を本気で買う気のある訪問者（Serious buyer)の割合はさほど多くない。
よって オープンハウスは不人気である。。が、
売れる家しか売れなくなっている、昨年とは違う市場。。
昨年比較で、売る為の時間（Days on market)は大幅に延長（約70日）。
今の市場では”売る為には”何でもする”意気込みが求められる。
たとえ4%の非効率なオープンハウスでも。。だ。
毎週毎週、家の前に旗を建て、訪問者が来るのをひたすら待ち続ける。。。。
打てる手はすべて打つ。。。攻撃性と粘りが求められる市場。
一年前なら近所のコーナーにサインを出して旗を立てるだけで多くの訪問者があった、
しかし今は違う。
インターネットでの動画つきのリスティング、近所へのDM，そしてオープンハウスの予告広告、
そして再びＤＭである。
次にオープンハウス自体の演出である。
買い手が買うことをほぼ決めるのは家に入って50秒以内だという。第一印象がすべてである。
そこでオープンハウスの演出家、オープンハウス ステージャー(Open house stager) の登場。
たとえば、このサイトに出てくる豪邸のインテリアは殆どこの”プロ”の手によってインテリアデザインされたもの。
いくら米国人がインテリアの趣味がいいとはいえ皆が一流ホテル並みの趣味のいいインテリアに囲まれているわけではない。
オープンハウス演出家、ホームステージャー（Home stager)、はその家の最大限の魅力を引き出すインテリアをデザインし訪問者を魅了する。
通常のインテリアデザインとは違い 家具や小物はほとんど借り物。表面的な部屋のmake over。
単に絵や小物を飾るだけの簡単なデザインアドバイスから、全ての家具を入れ替えて壁の色からカーテンまでコーディネートする、
数万ドルかける本格的なデザインまで。家の価格や目的に応じて様々。
当然余分なコストがかかる。よって従来は数億円する豪邸のみの手法。
しかし、最近では差別化の難しいコンドミニアムなど、中価格帯の売り家にもステージング需要が高まっている。
たとえ数万ドルかけてステージングしてもその効果で２０万ドル上乗せの価格で売れれば効率のよい投資。
在庫が正常に戻った今の市場、このステージングビジネス、益々繁盛中。
*********
昨年からはじまったこのブログ。不定期なＵＰにもかかわらず読んでいただいてありがとうございます。
今後も西ロサンゼルスの不動産市場をどんどんレポートしていきます。
今年もよろしくお願いいたします。
Yasuko
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明けましておめでとうございます。
ハミルトン さん
あけましておめでとうございます
larealtor
さん
おめでとうございます！
シマ子 さん
ホームステージャーですか。
カナダで不動産を売っている方に、オープンハウスの時は部屋を広くするために実際の2/3サイズの家具を用意するって聞いたことあります。
何事も「見せ方」は大切なんですねぇ。 (2007.01.03 22:45:55)
カナダで不動産を売っている方に、オープンハウスの時は部屋を広くするために実際の2/3サイズの家具を用意するって聞いたことあります。
何事も「見せ方」は大切なんですねぇ。 (2007.01.03 22:45:55)
Re:おめでとうございます！(01/03)
larealtor
さん
シマ子さん
ご無沙汰しています。
おめでとうございます。どうですか日本は。
そうなんですよ。第一印象ですね。ピンと来る、あれですね。
シマ子さん
＞ホームステージャーですか。
＞カナダで不動産を売っている方に、オープンハウスの時は部屋を広くするために実際の2/3サイズの家具を用意するって聞いたことあります。
＞何事も「見せ方」は大切なんですねぇ。
-----
(2007.01.04 01:51:16)
ご無沙汰しています。
おめでとうございます。どうですか日本は。
そうなんですよ。第一印象ですね。ピンと来る、あれですね。
シマ子さん
＞ホームステージャーですか。
＞カナダで不動産を売っている方に、オープンハウスの時は部屋を広くするために実際の2/3サイズの家具を用意するって聞いたことあります。
＞何事も「見せ方」は大切なんですねぇ。
-----
(2007.01.04 01:51:16)
新年
takako さん
Re:新年(01/03)
larealtor
さん
おめでとうございます。
Ｔａｋａｋｏさんにとっても素晴らしい一年になりますように。
takakoさん
＞あけましておめでとうございます。
＞本年も宜しくお願い申し上げます。
＞やこさんにとって、素晴らしい年となりますように！
＞ブログ、たのしみにしています♪
-----
(2007.01.05 14:25:01)
Ｔａｋａｋｏさんにとっても素晴らしい一年になりますように。
takakoさん
＞あけましておめでとうございます。
＞本年も宜しくお願い申し上げます。
＞やこさんにとって、素晴らしい年となりますように！
＞ブログ、たのしみにしています♪
-----
(2007.01.05 14:25:01)
Re:LA不動産事情ー売りの現場が変わった”Open house”篇(01/03)
疑問視 さん
裏話をばらしたがる日本人っていますけれど、
それだと日本人が足下見るようになるだけではありませんか？
それはビジネスとしてアメリカを応援していることにはならないと思いますが。
まるでスパイみたいな視点なんでしょうか (2011.01.01 09:25:33)
それだと日本人が足下見るようになるだけではありませんか？
それはビジネスとしてアメリカを応援していることにはならないと思いますが。
まるでスパイみたいな視点なんでしょうか (2011.01.01 09:25:33)
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