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新企画でお会いしましょう
いつも読んでいただいて誠にありがとうございます。これまでロサンゼルスのオープンハウスの話題を中心にお届けさせていただいていました。一応、主だった地区の物件は一通りご紹介させていただきましたので今後はオープンハウスのご紹介に限らず、ロサンゼルスの不動産情報のブログとして一層のバージュンアップをはかりまた皆様にお目にかかりたいと考えております。では、新企画でお会いしましょう。ありがとうございました。
2008.03.17
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Century Park East - センチュリーシティの中心部に建つフルサービス高級高層コンド
ここで何度も取り上げているセンチュリーシティ。個人的にロサンゼルスで今後最もバリューが上がる街だと確信している。近未来にはＮＹのセントラルパーク沿いの高級高層ビル群のイメージ。今この街は新たなエンターテーメント系の高層ビルなどが次々完成し、隣接する有名シェフの高級レストランには"勝ち組”のプロフェッショナル達がパワーランチを楽しむ。2010年を目処に、この街の中心にあるショッピングセンターはさらにハイエンドに生まれ変わり隣接して建設されるコンドミニアムもおよそ2億円台からの分譲予定。先に取り上げたロサンゼルスで一番の高級コンドミニアム”The Century"は約3.5億円からの分譲。これらの新築物件は1SFあたり$1500前後の価格帯になる。このSFあたりの価格はビバリーヒルズの一等地よりも高い。それらの流れをうけて地域一体の既存のコンドも価格の底上げが起こるのは全く自然な現象である。エリア中心に建つこのCentury Park East、現在１SFあたり約$500-600. このエリアで１ミリオン以下で買える最後の物件。 Century Park East はこの街の開発が始まって最初に完成したフルサービス高層高級コンドミニアム。勿論24時間のバレットサービス、フロントサービス、オリンピックサイズのプール、ジム、テニスコート、庭園など、考えられる高級コンドの全てを完備したコンドミニアム。その住みやすさは現在でも多くの日本企業の駐在家族がここをリースしている事でもわかる。安定した家賃収入が見込める投資物件でもある。この街の中心の主だったコンドの中で１ベッドルームの物件を持つコンドは２つしかない。新築コンドにも1BRの建設予定はない。（が、もう一方のコンドには数えるほどしかなく、大変価格が高い。）希少価値はかなり高い。現在の１BRのリース価格は月$2400前後。以下、ここから現在売りに出ている物件For sale!1BR 2階 805SF $399,0001BR 18階 805SF $ 490,0001BR 11階 853SF $519,0002BR 9階 1018SF $610,0002BR 19階 1018SF $649,000更なる価格交渉も可能性あり。ご興味のある方は左下メールにてお願いいたします。
2008.01.28
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ＬＡ最高級コンドミニアム 販売開始!!
センチュリーシティに建設中のThe Centuryがついにそのベールをはがし販売を開始した。42階建て高層建築、サンタモニカマウンテンからオーシャンまで見渡せるパノラマの景観.このセールスオフイスでは綿密に造られた模型でこのビルの全体イメージを表現。4エーカーに及ぶヨーロッパの城を思わせる庭園は大都会の中心に位置する事を忘れさせる。施設には住民が自由に使える先端機材で用意されたシアター（映写室）、100人近くはもてなす事の出来るバンケット（パーティ）ルーム、豪華な佇まいのラウンジ。スポーツジムは勿論のことオリンピックサイズのプールまで。各階には選任のコンセアージが配置され、さながら私設執事のように快適な生活作りに大きな役割を果たす。インテリアは今一番注目されている三つデザインルームが競い合うように三つのコンセプトを創り上げレジデンスはそれらの中から選ぶことができる。そもそもこのコンドミニアムのターゲットは世界中に5－6つの家を持つジェット族と呼ばれる人々。日本の方々も海外に２軒目３軒目の家を持つ人が多くなっているがまさしくそのような層にむけて造られた”ＬＡで最上級の快適な生活を保障する”レジデンス。住民は世界にどこに居ても専用のＷＥＢサイトから家の中を見ることが出来る。到着の予定をコンセアージに知らせて空港からのリムジン送迎、クリーニング、または滞在中の食料、備品の調達、観劇、レストランなどの予約など”ご主人様を迎える準備”を完璧にサポートする。自分専用の5つ星のスイートルーム。２ベッドルーム、$3.3ミリオン(約三億五千万円）から最上階ペントハウスの$30ミリオン（約三十二億円）まで。名実ともにLAで最高級のコンドが完成する。For Sale!現在、販売を開始しております。ご見学ご希望の方はメールにてお気軽にお問い合わせ願います。
2007.11.27
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リッツカールトン レジデンス - LAダウンタウン
以前、ここでも取り上げたLAダウンタウンの大規模な開発プロジェクト、LA Live。世界レベルのスポーツイベント、世界一のエンターテーメントと居住地区の融合。LAレイカーズの本拠地 ステイプルセンターを中心に新しい巨大なプロジェクトが進められている。その一つ、5つ星ホテル、リッツ カールトンと4つ星ホテル JWマリオットの建設が始まった。この二つのホテルは同じ敷地、建物を共有する。そのリッツ カールトンホテルの27階から52階まではプライベートな居住スペース”リッツカールトン レジデンス”、224戸が建設中である。日本流に言うと“ホテル リッツの管理する分譲マンション”。ホテルとは別の住民だけの入り口をもち、5つ星リッツホテルが供給できるの最高級の居住空間を演出する。関係者によると224戸のうち既に半分近くが売却済みとのこと。内装もリッツの名を語るにふさわしいデザインチーム、Babey Moulton Jue & Boothのプロデュース。このRitz レジデンスでは住民専用の施設は勿論、ホテル内のジム、スパなども使用でき、Ritzのサービスを心ゆくまで享受できる。まさに世界の五つ星、“Ritzに住む”という事伝統的な世界のRitz Carlton Hotelのサービスを ホームオーナーシップのベネフィットを持ちながら得ることができる。。世界の一流を知りLAでの居住を考えている方に最高の選択。１BRの約２７坪から２１０坪（5444SF)のペントハウススィートまで。価格レンジは1.5ミリオン＄から6ミリオン＄まで。以下はレジデンスオーナーが受けれるサービス、施設コンシィエァージ サービス専用スカイロビー専用ラウンジ映写室ホテルフィットネス スパ＆ジム屋上プール、スパ展望スカイテラスバレットパーキング専用会議室Ritzのすべてのホテルサービスご興味のある方がご一報願います。For Sale!Photo by" Ritz Residence" Web site
2007.10.22
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ビバリーヒルズに住もう！ お値打ち物件 特集
ビバリーヒルズというと桁違いのお金持ちしか縁のない場所。。Yes しかし No．ビバリーヒルズの住宅街を北に10分程上っていくとそこはビバリーヒルズ ポストオフイス（ＢＨＰＯ）と呼ばれるエリア。勿論ビバリーヒルズの市内。そこは平坦な住宅街だけでなく山道を切り開いた宅地に建つ家が多い。丘に立つ家が多いためすばらしい眺めが堪能できる家が多いのも特徴。ロサンゼルスの都会とは思えないほど自然に囲まれたエリア。日本の某有名人もこのあたりに家を構える。一般的な市街地・住宅街とは違ったユニークな立地の為、お値打ち品を見つけることも多々。今回はその中から以下の3軒をご紹介。1) $1,245,000 （約1億4300万円） 4 ベッドルーム 2 バス 2階建て木々に囲まれ、渓谷を見下ろす敷地の行き止まりに建つ閑静な住宅。大変静か。 屋根裏のようなリビングルーム、そこから絶景を見下ろすパテイオに続く。張り詰めた天井、硬材を持っているダイニングルーム オープンに作られたリモデルされたキッチンとバス。地下に作られたもボーナスルームはジムやオフイスとしても使える。大変プライベートな造り。建て面積 2090 SF (77坪）敷地総面積 6490 SF(240坪）2）$1,275,000 （約1億4600万円） 3 ベッドルーム 3 バス 3階建て三階建てのビルを改造したような、大変アート色の強い物件。デザイナーのこだわりを細部まで感じることが出来る。３階にあるパテイオには噴水もあり、すばらしいキッチンに面する。建物全体がヨーロッパにあるような佇まい。このあたりでは大変ユニークな外観。寝室のつくりもユニーク。一階はガレージ（二台分）と玄関、階段。二階は寝室のスペース、３階は広々とした高い天井のリビングとキッチン、そしてパテイオに繋がる。建て面積 2370SF ( 87坪)敷地総面積 4748SF (175坪)大変ユニークなデザインの為か、市場に出てはや３ヶ月。更なる値段交渉も不可能ではないかも。。。3) $1,397,000 （約1億5300万円） 3 ベッドルーム 2 バス 3階建て大変静かな一角にひときわ目立つログタイプの家。日光を一杯に取り込み、高い天井 吹き抜けのリビングルーム。程よい広さ、落ち着いた佇まいは週末の別荘にいるような雰囲気。余裕のあるマスターベッドルームにはホテルのスイートルームのようなバスルーム。 キッチンは全てステンレスで統一されプロ仕様。パテイオではジャグジーが設備。大変洗礼されたデザインの内装建築。個人的にとっても好きな家。建て面積 2309 SF (86坪)敷地総面積 7630 SF (283坪）9月7日現在、以上3軒はまだ買い手がついていません。興味のある方はお早めにご一報ください。左のメッセージからお願いいたします。混沌とした市場にあってもロサンゼルス西部は高値’安定の傾向は続いている。市街地にある2BRコンドミニアムを売却して一生住める3BR以上の庭付き一戸建てに買い換えるのは実はよい時期かもしれない。ビバリーヒルズに家を持つ。。夢ではないかもしれない。*以上は9/6/07現在、の情報です。これ以外にも多くの家が売りに出ています。是非、お気軽にお問い合わせください。
2007.09.08
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デビッド ベッカム邸 in Beverly Hills 22億円也
MLSロサンゼルスギャラクシーMF、デビッド ベッカムは移籍に伴い豪邸をビバリーヒルズに購入。総建物面積 13,149 SF (487 坪)総敷地面積 55,030SF (2038 坪)Bedroom 6Bathroom 9Parking 3新築 2007年イタリアン ヴィラスタイル。世界的建築家Tim Morrisonの作品。新築物件。ビバリーヒルズでも最もプレステージの高いエリアSan Ysidroドライブに建つ。Ｈスタイルのフロアープランは太平洋と街並みの展望を最大限に活用するため。6つのベッドルームに加え、書斎、リビング、ファミリールーム、メディアルーム（映写室）、勿論プールも。入団後直ぐの怪我に悩まされ、つい先日のレッドブルズの試合までフル出場することはなかったが,経済効果は全く予想以上でどの試合でもこれまでの約5倍の観客を動員。米サッカー界を野球並みの娯楽に押し上げそうな勢い。ベッカムの驚くほどの契約金ももう既にペイオフしている様子。そんな中このベッカム邸に窃盗団が押し入った。その中の一人がベッカムファンであった事からそのうちの一人が自首。逮捕に至る。このベッカム邸、市場に出たのは今年の3月。販売予定価格は当初26億円。結局ベッカムには22億円で売り渡されたため結局4億円の値下げ。San Ysidro通り近辺はビバリーヒルズの中でも格別なエリア。ＳＦあたり$1500を超える物件がほとんど。ご近所にはトム クルーズをはじめ有名人邸宅が軒を並べる。以下はその近辺でありながら少し奥まった場所にある（Beverlyhills Post Office)ため、お買い得な物件。現在以下の物件が On Sale.3000SF 4 Bedroom 3 Bath $2,150,000 地中海スタイル4951SF 4 Bedroom 4.5 Bath $2,299,000 格安 お買い得物件（売り急ぎ物件）有名建築家によるデザイン、百万ドルの景色 4000SF 4 Bedroom 4 Bath $4.995.000 デザイン建築、ビバリーヒルズホテルを下に見下ろす場所ご興味のある方は是非メールにてお問い合わせください。
2007.08.23
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Century City, 映画の撮影所がメトロポリタンに
1960年代、Foxスタジオの撮影所として建設され、現在ではWLAのミニメトロポリタン(Cityの中に全ての施設を持つ)として益々開発が進む今、注目のCentury City.近隣のエリア、ビバリーヒルズ、ウェストウッド、と共に最もプレステージの高い地域の中でも特別にユニークな歴史を持つ地区。そのCentury Cityの開発が近年益々パワーアップしている。1925年、カーボーイ俳優Tom Mixがプライベート牧場として所有する広大な土地を、Fox映画のオーナーWilliam Foxが購入。その後、スタジオをハリウッドからこの地に移転。その後ここからは20th Century Foxとして多くの映画を世に出た。しかし、第二次世界大戦の後、財政危機に陥ったスタジオは、資金調達の為、1957年、それらの一部の土地をスタジオから高層Office Building、Hotelなど開発事業に乗り出した。次々と高級コンドも建設され、それらは未来都市を思わせるビル郡のそばにありながら、まさに都会のオアシスのような緑に囲まれた静寂な高級居住エリア。ＬＡでも特化した物件の数々。（写真：センチュリータワー）2010年には現在あるショッピングセンターが仕事、娯楽、生活全てがその一帯でまかなえる日本で言う”六本木ヒルズ”のようなエリアを完成予定。そこには260戸の超高級コンドも併設。（写真：ＬＡタイムス）LAダウンタウンも同様に”住める街”に向かって大規模な開発が続いているが、このCentury Cityの開発の強みはそのロケーション。ロサンゼルス一の高級住宅街に囲まれ,LAXまでも30分以内、南にはゴルフ場公園が広がる。新築のコンドの価格は1SFあたり$1300以上、最低価格も$3 Million を超える予定、現存するコンドもそれにつられて益々底上げ価格の上昇がかなり進むと予想される（現在は$650-850@SF）住居環境、投資価値両方を大満足できる、大変お勧めのエリア。Avenue of Star、Century Cityの目抜き通り。42階建ての超高級高層コンドが建設中。その名も”The Century". （写真：the Century City WEB Site)世界的な建築家であるRobert A.M. Sternの作品プライベートエレベーター、各階ごとのコンセジュ、全てに最高の贅を尽くした居住空間。永住型コンド。最小で2500SF、価格は$3.25ミリオン（約3億9000万円）から。完成は2010年。現在、予約受付中。http://www.thecentury.com/home.html
2007.08.11
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史上最高値の豪邸 in ビバリーヒルズ 198億円の邸宅 For Sale!
あの " Hotel California"のモデル、ビバリーヒルズホテルの裏手に佇む総敷地面積 7344坪総建物面積 1944坪ベッドルームの数 29室バスルームの数 40室映画、市民ケーン（Citizen Kane.） のモデル William Randolph Hearstがかつて所有していた邸宅。JF Kennedyがハネムーンに使った宿。映画 " Godfather" や ケビンコスナーの映画" Body Guard"の撮影にも使われた。現在は金融業界の成功者が過去30年そこに住む。敷地内には 4つの家とアパート（？）、そしてコテージがひとつ。アートスタジオ、ダンススタジオ、図書館、シアター、ワインセラー。。。考え付くものは全てこの敷地に含まれていると考えていい。販売価格＄165ミリオン、約198億円也。固定資産税だけでも年間2.3億円。。。。。歴史的建築物としても相当な価値を誇るこの”イタリアンヴィラ”はビバリーヒルズ市にとっても、特別な不動産。あえてＳＦ（square feet)を計算する。$2200である。これだけ広いのに（広いとＳＦあたりの価格は低くなる）ビバリーヒルズでも最高額である。これを買うのはやはりイラン人だろうか。。198億円 For Sale!!
2007.07.18
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ＬＡのFeng Shui ( 風水）事情
親しいインテリア学校の講師が開いた“Ｆeng Ｓhui (風水）とインテリア”講座。立ち見が出るほど大盛況。出席者の殆どは白人。判りやすい教材も次々出版。ＬＡタイムスでも取り上げられること、しばしば。“水は繁栄の象徴。噴水や滝などを新しい建築物には加えるようにアドバイスしている”風水コンサルタントのＵｄｄさん。（写真：ＬＡタイムス）繁栄の象徴”流れる水”は ＬＡのエグゼクティブ層に好んで受け入れられ、このような小物をオフィスで見ることもしばしば。不動産業者のための“風水”資格講座 なるものがにわかに流行り始めている。オフイスで唯一のアジア人、強みになるかと思ったものの、思いとどまる。風水で“いい運気”の家はそれをアピール出来る、“悪い”家を売るときそれを黙っていると、心にわだかまりが出来て。。。詐欺のような気分になるのではないか、と。世の中、知らないほうがいい事もある。。先日、ほぼ決まりかけた家の購入で直前にお客様よりキャンセルが入る。“風水の先生があの家に住むと”主人が亡くなるか、他の女のところに行く、といわれました。だから止めます“との事。。。。。それは。。。。世の中、知らないほうがいい事もある。。
2007.07.01
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私の好きな家
個人的にお勧めしたい私好みのリーズナブルな物件。ビバリーヒルズと並ぶ、高級住宅街ベルエア地区の郊外、ビバリーグレン沿い。一戸建て,デザイン建築4ベッドルーム、小部屋(Den)付。３つのバスルーム。これはお日様サンサンのリビングエリア建て面積（91坪）、三階建て。家の中央に位置する、ダイニングエリア３階から庭につづく通路斜面ながらも落ち着いた佇まいの庭$1,078,000！（約一億三千万円）なんと１スクエアフィートあたり $435！ロサンゼルス西部の平均的なSF当たりの価格はほぼ$600。ベルエア地区の平均は＄680-800.破格値！この家は８年前、有名建築家による総リモデル。その斬新なデザインは建築雑誌にも大きく取り上げられたほど。現在のオーナーは25年ここに住んでいる夫婦で子供3人。現在は著名なアーチストの奥様と音響エンジニアのご主人の二人。空間と自然光を大切にしたデザインは奇をてらうものではなく落ち着いた内装破格値の訳？私が個人的に考えられることは1）デザイン性が強い 2）ビバリーグレン沿いに建つ家なので朝夕の交通量が多い 3）ドライブＷａｙが急傾斜。この三つ。近隣の高額物件（$2.5ミリオン以上）ではデザイン性の高い家が一般的。しかし、この価格帯ではもっと”普通の”家が好まれる傾向。私はどれも気にならないので大変魅力的な物件だと思う。このエリアにありがちな崖っぷちにある家ではなくサンセットから北へ５分以内の距離。私は好きです。興味のある方はお早めにご一報願います。（下記メールより）詳しい資料をお送りいたします。注：7/6現在、既に売却されました。お問い合わせいただいた方々、申し訳ございません。
2007.06.19
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イチローが買った！ＬＡダウンタウンＬｏｆｔ
＞ According to Big Time Listings, Seattle Mariners baseball star Ichiro Suzuki closed March 15 on a $2.2 million condo at 673 S. Mateo St. イチローが買ったようですね。$2.2Millionのナビスコビルの物件を。あの人にはかなりアグレッシブなアドバイザーがいるようなので。投資として十分割に合うという結論なのでしょうね。なにやらベッカムも買いに動いている模様。
2007.05.14
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ＬＡダウンタウン新開発計画 －ナビスコのビル
クラッカーでおなじみのナビスコ（National Biscuit co.)、その西部本社であったダウンタウンにあるレンガ張りの赴きあるビル。１９２５年に建設された。ＬＡダウンタウン再開発の一環として古いオフイスビルがロフトタイプのコンドとしてリモデルされそのメトロポリタンな感覚が新しいＬＡに受け入れられた。”Work-Live”、バスケットボールのlakersの本拠地ステイプルセンターを中心に新しい街つくりのプロジェクト、このナビスコビルはエリアにある。ＬＡのダウンタウンにある名所の一つであるこのビルも104戸のロフトタイプのコンドにリモデルされた。あまりにも有名なビルのリモデルの為、人々の注目は大変高く地元のテレビ局がこぞってニュースで取り上げた。一般にも公開され、入場料$25!其の中で最も大きいペントハウス、最上階の物件がこのほど完成、市場に出た。床面積3500SF(130坪）、専用バルコニー面積2500SF(93坪）吹き抜け天井の高さは9メートル。住居スペース４階建て、専用エレベーター付き眺めはＬＡダウンタウンの街並みからＬＡリバー、3つの橋、全てが見渡せる。もちろんドアマン付き、プール付き.近い将来、LAのダウンタウンがマンハッタンのようになったらお買い得かもしれない。 ＄4.9ミリオン（約5億9千万円）For sale!(photo: LA times)
2007.05.09
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ロデオのお値段
ロデオ通りといえば世界の超一流店がぎっしりと軒を並べる世界でも有数の贅沢な場所。カルチェ改装中のシャネル南からブルガリ、テイファニー、ビトン、グッチ、ヴァンクリフ、ゼニア、ディオール。。などなど。そしてエルメスここに路面店を持つ事は一流の証明、逆にここに店がないと米国では一流と認められていない。。。ともいえる。勢いのあるブランドはここに店を求め、時代と共に成長しきれなかったブランドはこのロデオを後にする。現在、２つの店舗が新しいテナントを募集している。Lana Marksクロコダイルやオーストリッチ、宝飾バック等ダイアナ妃をはじめジェニファー Ａなどの若いセレブにも人気のバックデザイナー。1200SF(約28坪）。店内はシンプルなディスプレイで落ち着いたデザイン。場所はサンタモニカ通りとの交差点コーナーの一軒隣。SF（平方フィート）あたり$45で月の総リース費用は$54,000.但しこれはNNN（トリプルネット、それら不動産の維持に関する諸経費が一切含まれていない）価格なので追加で約$3000は諸経費として必要。よって$57,000也。但し交渉可能との記述あり。サブリースをもとめているのか”明け渡し時期は相談”との事。現在も営業中である。もう一軒は上記のLana Marksの隣。（写真右側）サンタモニカ通りとの交差点コーナー。5100SF.広い。カジュアル系のセレクトショップがテナント。道路向いはBrooks Brothers。名もないセレクトショップには少々迫力が足りなかったかもしれない。5100SF(138坪）、ロデオ通りの中でも大きな店舗に属する。SF（平方フィート）あたり$30。月のリース費用は$153,000.これに維持経費が追加される。但しこれも又交渉可能との記述あり。ちなみにロデオ通りから一本西側にある通りはSFあたり$10前後が相場。この3倍！の格差が一流の証明か。NYの5th Ave.や銀座でもこれらの一流店は地価の一番高いところに路面店を持たされる運命（！）。その並なる競合との乱立の中で、高額リースの重圧に耐ええるだけのセールスをはじき続けなければならない。華やかに見える業界であればあるほど、そのプレッシャーは計り知れない。上記二つのロデオ通りの物件、かなり希少価値がある。日本を誇るブランドに是非、営業したい。ビバリーヒルズに誇れる日本のブランド。。。？？どこだろう。心当たりのある方は是非、ご一報願います。ちなみに当社Rodeo Realtyも実はロデオの２本東側のBeverly Driveにあります（笑）ズルですね。
2007.04.30
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ビバリーヒルズ市 考察
私のオフィスがあるビバリーヒルズは栄華と成功の象徴として映画、文学などの舞台として世界に名だたる。超高級ブテイックが立ち並ぶロデオドライブは映画プリティーウーマンで日本でもすっかりおなじみ。観光地としてのビバリーヒルズではなく居住地としてここを見ると、意外な事実が見えてくる。まず人口分布。ビバリーヒルズ住人の約60％はイラン人だと言われている。そう中東のイラクの隣のイランである。彼らは自分たちの事をイラニアン（イラン人）でなくペルシャ （Persian)人と呼ばれるのを好む。彼らの多くはアッパービバリーヒルズの数億円の家に住む。最近就任したビバリーヒルズの市長もペルシャ （Persian)人である。当然のことながら不動産業界でも彼らが多くの優良顧客を牛耳っている。ビバリーヒルズハイスクールにはイラニアンの多くの高校生たちがＢＭＷやメルセデスに乗って通学している。尚、この高校の半数以上の学生が英語が母国語でない。国際色豊かな学校である。人口分布上ではペルシャ （Persian)人は”白人”に部類される。そこでビバリーヒルズの85％は白人、アジア人 7％ 混血4.5％でその他3.5％である。この数字からだとペルシャ （Persian)人以外の白人はわずか25％。過去10年の人口の増加は5.7％。総面積は14.7キロ平方メートル。全て陸地である。持ち家に住む人口の平均年間所得は＄125,707、人口の57％は賃貸に住み、彼らの平均所得は＄48,179。このことからビバリーヒルズの住人は皆お金持ちと言うわけではない。持ち家一戸建ての平均値は＄3,595,000（約4億円）。コンドミニアムで＄899.000（約一億円）と開きは大きい。スクエアフィートあたりで一番高額なのはサンセット通り周辺。1ＳＦ（約0.027坪）あたり＄1000前後である。ヨーロッパ系の白人の若い富裕層はビバリーヒルズよりマリブやハリウッドヒルズを好む傾向が強くなっており最近のハリウッドセレブも同様である。それらの不動産の価格は同等またはそれ以上になりつつある。それでも尚、ビバリーヒルズは富の象徴として多くのアメリカ人の羨望の街である。（写真提供："City of Beverly hills" WEB Site)
2007.04.03
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ウイルシャー通り、次世代の最高級コンド 近日完成
Carlyle（カーライル）、ウイルシャー通りに今年完成予定の超高級高層コンドミニアム。2ベッドルーム、2億5000万円から。2ベッドルームとはいっても一番小さいＵｎｉｔでも2700SF.およそ100坪。このコンドのユニークな特徴の一つ、ＬＡで最高級といわれるスポーツクラブ” ザ、スポーツクラブ” が出資会社の一つであることから一階には”ザ スポーツクラブＶＩＰ”が併設されこの入居者のみのサービスを行う。月会費は一人当たり$500.共有施設も充実しており披露宴なみのパーティが催せるスペースや会議室、ワインセラーまで完備。まさに至れり尽くせり。リッツホテルに住む、そういう感じ。コアのターゲットとしてはリタイヤしたカップル、今まで４億円相当の家に住んでいた夫婦が子供の独立と主に夫婦二人で老後の生活も考えて大きな家を売って移り住む、という設定。キッチンもバスルームもすべて素材は一級品。天井も一戸建てなみに高くビルの一室であることを忘れさせる。まだ建設の基礎が始まったばかりでショールームも完成していない、が当然、ユニットの販売は始まっている。まだ出来ていない最高級コンドを売る為にセールスＯｆｆｉｃｅには様々なハイテクツールがそれをバックアップする。まず、精密に作られたビルの模型。希望の間取りを３Ｄで見せてくれるスクリーンなんとこれが圧巻のＣＧ！さすがハリウッド！まだ出来ていないビルが建設予定地にすでに完成したかのようなＣＧ．３６０度回転して見せてくれ、ビルの中まで見せてくれる。最先端のバーチャルツアー。キッチンとバスルームはショールームがある。全てに最高級の備品を使用したキッチン。これまでも何度もここで取り上げたウイルシャー高層コンド通り。まだまだ進化している。ここ数年内に建設された新しいコンドの全ては一戸辺りの間取りが広く価格も1億5千万円から。様式も従来の便宜性重視のアパート、ホテルタイプからマンハッタンのコープタイプ、”家”が丸ごとビルに入ったような重厚間のある”一生住める”メインハウス型。最近建設中の多くの高層コンドが”マンハッタンタイプ” が売り。この通りにある低層のアパートやホテルの多くは近々取り壊しが決まっており新たなビルの建設が予定されている。が、新しいコンドには１ベッドルームがない。と、いうことは。。$450,000以下で買える、既存のビルにある１ＢＲの希少価値が高まる予感。テナントには決して困る事はない。投資物件としてかなり高め安定株。（リストをそろえております。ご興味のあるからはメールからご一報願います）11階 2747SF, $2,990,000、for sale!!
2007.03.12
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ロデオドライブに１００円ショップ近日オープン？？
実際には９９セントショップいわば米国の１００円ショップ。ここはあの世界の名だたる超高級ブランドが軒を並べる”ロデオドライブ”。その中ほどセリーヌ、クリスチャン ディオールの並びの一軒がなにやら工事中。右となりはMaxMara,そうそうたる顔ぶれその工事の覆いに近づくとそこにはなんと"99cent shop coming soon!（99セントショップ、近日開店！）"の垂れ幕。まじで。もっと近づいて、みる。まぎれもなく、”９９セントショップ近日オープン”の張り紙。このあたりは１SFあたり$10前後。2000SFだと少なくても$20,000の家賃。どう考えても採算が合いそうにない。それに駐車場のほうが。。。数ドル節約するより。高い。隣のMax Maraの店員さんに聞いてみた。”ここはロデオドライブよ。９９セントショップなんてこの辺りにはないわ（”何言ってるのだろう。観光客が！”と顔に書いてあった）””いや、わかっていますけど、隣にサインが出てるので。。。”狐につままれたような顔で私についてきた店員さん。サインを見ると唖然として一言”I have no idea!(まったくわからない)”と。そりゃそうでしょ。道行く人も騒ぎ始める。。。やっぱり”どっきりカメラ”かな。もしそんな事が本当にあったならどういう手を使ってでも高級店達が100円ショップを追い出すことは必至。それにしてもきつい冗談。来週また確認しよう。*その後この９９セントショップの垂れ幕はなくなっていました。いたずらだった様です。
2007.02.26
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ハリウッドセレブの豪邸（1） ダニー デビート
小さな小太りおじさんキャラの俳優。その昔 シュワ知事（！）と双子の役の映画" ツインズ”で日本でも大当たり。今では俳優業よりプロデュサーとして大変有名。最近ではジュリアロバーツがアカデミー賞をとった”エレン ブロコビッチ”、トラボルタがよみがえった”ポップフィクション”も彼の作品。（写真：映画”Deck the halls”,より）そんな彼の家がこの一月に売りに出された。 ビバリーヒルズ。つい最近までブラッド ピットが26億円の家を持っていたのと同じ地域。サンセットとビバリーグレンのわずかに東側。このあたりがビバリーヒルズでも最もプレステージの高い”本物のビバリーヒルズ”といわれる地区。5ベッドルームと7つのバスルーム。建面積は約540坪。敷地総面積は3022坪。建築家はWallace Neff, フレンチ ノルマンディースタイルの落ち着いた邸宅。1930年にオリジナルは建設された。勿論、内装、インテリアは全て最新にリモデル済み。 敷地内には二つのプール、最新鋭の試写会ができる映写室、音響スタジオ、二つのオフィス、ジム、図書館、ワインセラー、そしてゲストハウス。庭はほぼプライベート公園といえる広さとクオリティー。ダニー デ ビートがこの家を買ったのが20年前。現在、彼が支払っている固定資産税は年間約一千万円。この家が現在売りに出されている価格は36億円（！）。1SFあたりだと＄2,188！これは私が今まで調べた中で最も高額。お隣さんのブラッド ピットの家が昨年売れた時1ＳＦあたり＄2,233だった。彼の家も同じ建築家が建てた家なのでセレブの家としては想定内の現実的な価格といえる。が、同じ地区の一般人（一般の大金持ち）の持つ家は昨年実績1ＳＦあたり＄1200前後の価格帯。セレブ御殿の約半額である。勿論、建築様式、素材、メンテナ設備など、単にＳＦあたりで割り切れるものではないが、このセレブの2件だけ近所の中でもアタマ2つ分は高値。セレブ価格ということ。。。か。それでも地域の平均価格が押し上げられれば、その一帯が割高になる。家の持ち主にとってはいい影響がでるのは確か。残念ながらこの家を見学するには、この家を買うことができる財政状況を先に証明する事が必要。よって今回はＭＬＳのリストからの写真を使用。Danny Devito の家36億円でFor Sale!
2007.01.30
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ベルエア（ビバリーグレン）新規開発エリア 新築4億円なり
ビバリーヒルズから北に向かって上がっていくと切り立った崖にひっかっかる様に建っているお城のような豪邸をあちらこちらに見る。いくつかの主要道路からそれて車一台分しかない脇道に出るとまだまだ整地されていない土地がこの高級エリアにも多く残る。最近整地された物件の多くはこのような”不安定”に見える土地に建っているものが多い。急斜面の道路脇、崖に大雑把な基礎でかろうじて支えられているように見える邸宅（？）は私たち日本人にはちょっと勇気のいる物件。この物件は大規模に切り開かれたエリア、ビバリーヒルズの繁華街からは車で10分ほど北上。ベルエア/ホルンビー地区の新築5ベッドルームのご紹介。ビバリーグレン サークル、新規で開発された比較的見通しのよい広々とした開発地区。崖っぷちの家ではない。急な坂道や家の後ろの切り立った崖はすこし圧倒されるものの、近隣の開発と比較してかなり余裕のある整地。上品で古きよきショッピングセンターを囲むような宅地開発。建築中の家も多い。昨年6月に完成した新築5ベッドルーム。地下1階地上2階のつくり。車庫に続くゲートは隣の家との共有。車庫から地階に入ると多目的に使用できる小部屋がいくつも並ぶ。ワインセラー、収納庫、メード部屋などが想定されている。音楽のスタジオも作れるのでないかとのこと。一階にはプールにつづく開放的なつくりのリビングダイニングエリア。陽がさんさん。新築なので、全ての家具、インテリアデザインもステージャー（前出）によるもの。このデザインは不動産エージェントが所有しているデザイン会社の作品。。希望によりこれらの家具一式付きで価格交渉可能とのこと。すなわち家具付き一戸建て。トランク一つで4億円の家に引越し可。完成時、この家の価格は$4,500,000。其のころの市場は、まだまだ強気の金額設定。価格の上昇が止まり、売り手も現実を見据えこの度$3,999,000に下方修正。”$3,000,000でオーナーはOfferを受ける可能性はあるか？”と 聞いたところ（オフレコで） ”可能性はある” とのこと。びっくり。同様のサイズの隣家が二年前に買った価格とほぼ同じ、ということ。2004年の価格。。。SFあたりだと約$570。これは誠にリーズナブル。ベルエア・ホルンビー 5300SF新築一戸建て5BR, 4.5BA$3,999,000を $3,000,000！！！！（で購入の可能性あり）Fore Sale!!＜おまけ＞ちなみにこういう高級住宅エリアのスターバックスは景観を乱さないようにコンサバな外観で営業。写っているのは有名なヘビメタのミュージシャンらしい、が。。忘れた。
2007.01.18
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祝10,000カウント！
年始早々から10,000カウントを超えることができました。感激です。ありがとうございます。数を意識して作っていたブログではなく、自分の知識をみんなでシェアできれば、というのが狙いでした。しかし訪問者が増えるにつれ、コンセプト自体に迷いを感じたりしましたが、自分なりに手探りでここまで来ました。私はアメリカ信仰は薄いタイプの在米者だと自認していますが事、こと家、”住”事に対する豊かさは我々日本人がアメリカから学ぶところは多くそれが”生活の豊かさ”に繋がっているのだと思います。今後もロサンゼルスの住環境、不動産の情報を生活の視点から捉え、皆様に情報を発信していければと思っております。”継続は力なり”。今後どのように展開するのかまだ決めていませんがこのブログを軸に益々精進していきたいと思います。今後もよろしくお願いいたします。
2007.01.05
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LA不動産事情ー売りの現場が変わった”Open house”篇
ロサンゼルスで”買い手市場”宣言が出されて約半年が経過。一年で最も市場が動かなくなるホリデーシーズン。さすがにクリスマスイブの日曜日、オープンハウスのサインを見ることはなかった。 オープンハウスとはその名の通り"家の一般公開"。このサイトも基本的にはその"一般公開日"に取材したもの。一般的な”家を売るの手順の一つ”として昔から行われてきた手法である。最近 この”オープンハウス”が売り手からも不動産業者からも不人気。なぜ不人気か？一言で言うと効率が悪い。近年のデーターによると”家の一般公開”で売れたのは全体のわずか４％。多くの売りは他の不動産業者の顧客によるオファー。オープンハウスともなると、売り手は家を空けることを強制される。毎週日曜日、子供を３人も連れてあてもなく時間をつぶす外出はかなりのストレスのはず。不動産業者も約４時間の間、客が来ても来なくても拘束される。かける労力のわりに実入りが少ない,が現実。 次に、セキュリティの問題。一般公開なので買う気のない人でも出入り自由。当然泥棒さんも。複数の訪問者が一度に入ってきた場合、多くはノーマーク。調度品が惜しげもなく飾ってあるビバリーヒルズの超豪邸のオープンハウスでは、私設セキュリティガードが訪問者のチェックを行っているところも。多くのオープンハウスではコーヒーやクッキーがフリーサービス。日曜の昼下がりのデートや暇つぶしには最適。残念ながら家を本気で買う気のある訪問者（Serious buyer)の割合はさほど多くない。 よって オープンハウスは不人気である。。が、そんな悠長なことを言っていられない。売れる家しか売れなくなっている、昨年とは違う市場。。 昨年比較で、売る為の時間（Days on market)は大幅に延長（約70日）。今の市場では”売る為には”何でもする”意気込みが求められる。たとえ4%の非効率なオープンハウスでも。。だ。毎週毎週、家の前に旗を建て、訪問者が来るのをひたすら待ち続ける。。。。打てる手はすべて打つ。。。攻撃性と粘りが求められる市場。 一年前なら近所のコーナーにサインを出して旗を立てるだけで多くの訪問者があった、しかし今は違う。インターネットでの動画つきのリスティング、近所へのDM，そしてオープンハウスの予告広告、そして再びＤＭである。次にオープンハウス自体の演出である。買い手が買うことをほぼ決めるのは家に入って50秒以内だという。第一印象がすべてである。そこでオープンハウスの演出家、オープンハウス ステージャー(Open house stager) の登場。たとえば、このサイトに出てくる豪邸のインテリアは殆どこの”プロ”の手によってインテリアデザインされたもの。いくら米国人がインテリアの趣味がいいとはいえ皆が一流ホテル並みの趣味のいいインテリアに囲まれているわけではない。オープンハウス演出家、ホームステージャー（Home stager)、はその家の最大限の魅力を引き出すインテリアをデザインし訪問者を魅了する。通常のインテリアデザインとは違い 家具や小物はほとんど借り物。表面的な部屋のmake over。単に絵や小物を飾るだけの簡単なデザインアドバイスから、全ての家具を入れ替えて壁の色からカーテンまでコーディネートする、数万ドルかける本格的なデザインまで。家の価格や目的に応じて様々。当然余分なコストがかかる。よって従来は数億円する豪邸のみの手法。しかし、最近では差別化の難しいコンドミニアムなど、中価格帯の売り家にもステージング需要が高まっている。 たとえ数万ドルかけてステージングしてもその効果で２０万ドル上乗せの価格で売れれば効率のよい投資。在庫が正常に戻った今の市場、このステージングビジネス、益々繁盛中。*********昨年からはじまったこのブログ。不定期なＵＰにもかかわらず読んでいただいてありがとうございます。今後も西ロサンゼルスの不動産市場をどんどんレポートしていきます。今年もよろしくお願いいたします。Yasuko
2007.01.03
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CheviotHills - 知る人ぞ知る”渋目”の高級住宅地
ここでも取り上げたチェビオットヒルズ。知る人ぞ知る、しっとりとした昔ながらの高級住宅地。東京で言うと。。。用賀。。違うか。。今回は市場に出て間もない、３ベッドルームの豪邸をご紹介。ビバリーヒルズの中心地からわずか10分、FY10とFY405に囲まれた大変便利な場所にある小高い丘の静かで閑静な住宅地。それぞれの家の敷地はゆったり。ビバリーヒルズの南側の家並みよりも余裕を感じる。これがマーケットに出たばかりの３ベッドルーム３バスルーム。リビングルーム庭に抜ける台所二階のベッドルームパティオの風景階段を41段上がったところにプールとジャグジープールから家を見下ろす建面積 約2000SF.売り出し価格 ＄1,799,000!SFあたり約$900!!!この界隈でも特によい地区ではあるけれど、少し(かなり）欲張りすぎの価格設定!!SFあたり$600前後が相場。すばらしい庭を考慮してもかなりのOver value!ではないかと。。。とにかく Fore Sale!ウエスト ロサンゼルス地区では過去5年間で価格がほぼ二倍になった。低金利による不動産価格の高騰。やっとこの2006年5月頃、"売り手市場から買い手市場への移行”が宣言され、価格はやっと横ばいに安定。夏過ぎの事である。その後”大暴落”への期待（？）から買い手達が”待ち”に入る。在庫が多くなり、取引量が１１％以上も落ち込んだ。 しかし価格はなぜか下がらない。昨年11月の中間価格（YTD）と今年の価格との比較では6.8%のUP、。昨年は$860K，今年は$918k（一戸建て市場）。ホンの一部の地区（マリブビーチはマイナス27.5%！ここの価格は少し異常だった。）を除けば主たる地域は全て昨年より高い。Hollywoodは24％、Marina Del reyは20%UPである。ビバリーヒルズも15%UP、相変わらず高級市場は健在。ピークは今年3月。中間値は＄990K。以降なだらかな下降線を描いている、が、まだ昨年よりも高い。売れるまでの日数の平均は59日。昨年の39日と比較すると随分差がある。が、6割の物件は現在でも30日以内で満額で売れる。売れない物件は半年たっても売れない。こういう物件が平均日数を押し上げる。そう、売れる物件は売れる、売れない物件は売れない、普通の市場に戻った、というのが一番、適当な表現という気がする。世間で言われている”価格は調整の時期に入った”という意味は売れない物件を法外な価格で買う人がいなくなって、平均価格が落ち着いたという事か。過激な”暴落”予言の兆候は現場にはまだ見えてこない。NAR（CA州不動産組合）の発表した来年2007年の予想は以下である。”CA州の2007年の不動産市場の見通しは、１）平均売り価格は2%ダウンの$550K、２）セールス量は7%ダウンの447500戸。”危機感を持つ世間相場よりも随分緩やかな予想。水晶玉もない経済学者でもない私は統計学、経済学、数学、全てを駆使して専門家が弾いた上の数字を信じる事にする。
2006.12.05
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不動産エージェントの実録TV番組、ミリオンダラーリスティング！！
この夏、LAで話題になったテレビ番組の一つ。"Million Dallor Listing!（一億円の売り物件！）"この番組は実在の不動産エージェントが一億円をこえる物件を実際に売るところまでの経過をハリウッドならではのドキュメンタリータッチで面白おかしく作られたドキュメント（？）番組。舞台はマリブとハリウッドにある不動産会社。マリブは”ビーチが見えるビバリーヒルズ”。一流のセレブの多くがここに家を持つ。最近の若いセレブはビバリーヒルズよりもマリブを好む人たちも多い。勿論、ブラピもデミムーアもここにビーチ沿いに素晴らしい豪邸をもつ。。この地区の不動産エージェントは芸能人を多く顧客に持つ者や見るからにジゴロのようなファッショナブルな二枚目が何億円もの物件をどんどん成約させていく。以下、番組に登場したエージェントたち。Scotty Brownスキンヘッド、黒いサングラスがトレードマークのスコット。ハリウッド女優を妻に持ち、多くのセレブを顧客にもつ。ライブハウスのマネージャーをはじめエンターテイメント業界”関連”の仕事を渡り歩き、この業界に落ち着いた変り種。彼のコンセプトはフレンドシップ。人脈が全てともいえる彼の営業スタイルである。どんな佳境にあってもこの大きな笑顔で受け止める。マリブセレブからの信頼は大きい。番組では総額10億円の家の取引が、クライアントの妻の一言でご破算に。。。そんな時でも”気にしないで、気持ちはわかるよ。取引より君とのフレンドシップの方が大切だから。”と大きなスマイル。昨年の取引高は約50億円。Chris Cortazo昨年度、LA不動産バブルの最盛期、このジゴロ系二枚目はなんと一人で220億円売り上げた！彼のモットーは売り物件を買い手と同じぐらい好きになること。すなわち、売る前に改築、内装を施し、彼の納得いく家を作り上げてから値を吊り上げて市場に出す。オープンハウスでは家中を趣味のいいたくさんの生花で飾り立てる。。。。完ぺき主義。欧州の世界中に家を持つ本当の大金持ち。彼らは例外なくこのLAにも家を求める。そういう欧米の目の肥えたお客様が彼の顧客。彼の趣味のよさがそういう顧客を満足させる。それと。。 彼の容姿がそれに一役買っていることは。。。疑いない。私のように”1SFあたりはいくら？”などというヤボな質問をする客には用がない。窓から広がるビーチを見せて ”この素晴らしい眺め、これは全て美しい君のものだよ” と、ささやく。。。そういう営業スタイルではないかと、推測される。ハリウッドエリアは超高級住宅地のハリウッドヒルズから韓国街まで多様な人種が相手のビジネス。マリブのように真っ白なマーケットではない。英語を全く話せない韓国人の主婦相手に奮闘するエージェントなど努力のわりには実入りが少ないことも。。Shannon MCleodハリウッドのブロンド美人エージェント。彼女の行くところいつでも愛犬のチワワも一緒。もともと女優志願であったが大学卒業後、金融の世界へ。不動産の面白さに引かれて現在は超高級住宅地ハリウッドヒルズを中心とする不動産エージェント。”ガツガツしていると思われるのが何よりもイヤ”と、言う割には元彼のハリウッドヒルズの豪邸を売るとき、欲に目がくらんで DUAL AGENT（売り手、買い手双方のエージェント。双方の利益を同じだけ優先するため双方にとって納得できない取引となりやすい。しかしコミッションは倍額となる）を引き受ける。それが原因で彼の信用を無くし、契約は白紙に。。。それでも自分のスタイルは守り続けるキューテイブロンド。昨年度取引額、自称6億円この他にも味のある実在のエージェントが毎週登場。面白い人間模様が繰り広げられていく。LAにはエージェントのライセンスを持つものが驚くほど沢山いる、が、実際に成功できるのはホンの10％にも満たない。9時から5時までの規則正しい仕事が出来ない、ただの怠け者が全体の70％、と、言ってもいいと思う。やはり”他の仕事をしても成功する能力のあるモノ”だけが成功できるのは、どのビジネス業界も同じである。最後に私のボスのご紹介。Patric!San Diegoのお坊ちゃまとして生まれ、元ミュージシャン。MBA（経営大学院 卒業）、ブローカー免許。GOLFはシングル。テニスはトーナメント経験者。ビバリーヒルズの不動産を扱ってはや20数年。巨大な業界人脈を持つ。ロデオのあの一角を歩くと最低5人の知り合いとすれ違うので、一緒に3ブロック先に行くのに40分かかったことがある。彼の顧客はエンターテーメント系のセレブ。心優しい愛妻家。なぜか私を気に入ってくれて彼がヘッドハンティングのされて現在の会社に移った際、私も一緒に引き連れて移籍させられた。で、現在に至る。お世話になっています。（写真 Bravo tv: Million Dallor Listingより）
2006.11.18
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ロサンゼルス ダウンタウン マンハッタン（？）化計画。職住混合都市へ
ダウンタウン再開発プロジェクトが大々的に進行中。一部の近代的高層オフィスビルと低層の老朽化したビル。オフィス勤務する人たちが一斉に帰宅した後はゴーストタウン、スラムと化しＬＡで最も治安の悪い場所の一つ、それが従来のＬＡのダウンタウン。そこに夜の住民を増やし、究極の”働き、遊び、住む”場所を作ろうという大々的な目的のもと、ロサンゼルス市が中心となって100を越すプロジェクトが進行中。中でも最も注目を集めているのがAEGが発表した”LA LIVE”プロジェクト。AGEとはロサンゼルス一のイベント会場であるステイプルセンターを所有、バスケットのLAレイカーズをはじめ世界中のあらゆるスポーツ、エンターテイメントビジネスのリーディングカンパニー。"LA LIVE”プロジェクトとはステイプルセンターを中心として新たにコンサートやライブパフォーマンス会場、映画館、テレビ・ラジオ放送施設、店舗、ナイトクラブ、オフィスなどを含むエンターテインメント地区を新たにダウンタウンに開発するプロジェクト。28エーカーにも及ぶ大開発。その ”遊ぶ” 事業と平行して、もちろん ”住む” プロジェクトが大々的に進行中。これらは１）オフィスビルから住居ビルへのコンバージョン型 と２）低層老朽のビルの取り壊しによる新築高層コンドの建築に分けられる。建築基準の特別な許可及び税制の誘導（コンバージョン費の一部免除）に伴い、レンガつくりなどの古い大型のオフィスビルだったものを外見はそのままで中身を居住用に改装。もともと低所得者向けに考えられた構想だったため内装にお金をかけない打ちっぱなしのロフトタイプが主流。しかしこのＮＹロフトタイプがこれまでのＬＡにない新鮮さで受け止められＬＡダウンタウンの新築高級コンドの主流となったのは皮肉。約1万戸のコンバージョンタイプの住宅を計画。新築コンドはこのステイプルセンターを中心に4000戸が建設予定。”LA LIVE”の第一期完成は2008年。それにあわせて約半分以上が2008年までに完成予定。サウスパーク地区に開発された新しいアーバンライフを提案する、新建築のコンド群。あちらでもこちらでも建設中である。デベロッパーは仮許可が出るのを待って販売を開始するが販売と同時にほぼ完敗、らしい。。。（エージェント談）。住宅プロジェクトの一つSOUTHの看板この再開発プロジェクトであわせて14000戸の住宅が建築される計画。今回のオープンハウスは上記SOUTHプロジェクトの新築コンド第一弾、2006年春に完成した”イレブン”の１ＢＲ、2000SFのロフト。モダンなデザインのロビーフローリング、コンクリート打ちっぱなし、角部屋全ガラス張りのロフトダウンタウンが一望できるシンプルでモダンなキッチン現在、このビル全体の12%にあたる20戸が早くもオーナーから売りに出されている。早いもので6月からのリステイングもある。6月から現在まで売れたのは1戸だけ。2000SF(74坪）,の角部屋12階。$1,275,000 For Sale!
2006.10.29
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LA 最大、最後の大規模都市開発プロジェクト プラヤ ビスタ
ロサンゼルス空港から程近く、前出のマリナデルレイに近隣する広大な敷地に巨大な夢の街が建設中。プラヤ ビスタ、ウエストロサンゼルス、最大で最後の”新しい街”プロジェクト。第二次世界大戦時、デュカプリオ主演の映画”アビエーター”のモデルになった億万長者のハーワード ヒューズがここに航空機の製造会社を建設、広大な土地は多くの工場、格納庫、滑走路、そして駐車場として使われた。1990年後半からは、映画会社の撮影所となり、タイタニックをはじめ多くのヒット映画のスタジオとして使われた。そして2000年、新しい都市開発は大々的に着工された。新しいコミュニティは住宅と商業、娯楽がバランスよく計画されたまさに理想的な街。3250戸の住宅（コンド・アパート）、今年、第一次住宅建設プロジェクトがほぼ完了した。（コンドは完売住み）今後、残りの2600戸が第二次プロジェクトとして建設予定。 住宅地域には公共施設として一流ホテル並のプールやジム、図書館の建設も終了。商業施設や高級なショッピングモール等もこのゲートコミュニテイに建設中。プロバスケットチーム（LA Clippers)もここに拠点を持つことが決定し大規模なスポーツ施設も建設されている。”City of Praya Vista” の誕生である。住宅地域の街並みは、まるでデイズニーランド。おとぎの国に迷い込んだかのよう。美しい建物が建ち並ぶ。全米から集められた一流の建築家、デザイナーがそれぞれのデベロッパーの元、まさに夢の競演。 ゲートに囲まれた街なので歩いているのは皆、住人。広々とした遊歩道。ホテル並の公民館（コミュニティセンター）には最新設備のスポーツジム、から温水プールまで。新築のコンドはほとんどが完成とともに完売するが、二年前に第一次分譲で購入したオーナーが早くも売り始めた。これは現在$695,000で売りに出されている2BR2階建てコンド（1427SF）。ビルの入り口パティオの風景1階はリビングダイニング、二階に寝室。2004年 約$50Kで売りに出された2BRが$70k近くで売れてれいく。現在のこの”新しい街”には値崩れの風はまだ届いていない。
2006.10.17
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マリナデルレイ マリナハーバーを見下ろす究極のＬＡライフ
マリナデルレイ。その名の通りLAで最大のヨットーハーバーをもつ街。ロサンゼルス空港からわずか10分、ビバリーヒルズまでは20分、ロスのダウンタウンまでもわずか30分。LAでも屈指のアクセスをもちながら海辺に広がる静かなヨットハーバーは都会の喧騒を忘れさせてくれる。 1999年そのハーバーに突如として19階建ての超大型高層コンドミニアムが完成した（第一次）。その名も”AZZURA”イタリア語で”青い空”を意味する。地上19階450世帯。とにかくLAにありそうでなかった都市型リゾートタイプのコンドといえるかもしれない。高級リゾートホテルを彷彿させる作りはアートとリゾートの贅沢な融合。”アートギャラリーに住む”がテーマ。1960年代に全盛を迎えたポップアートの巨匠たち、Andy Warhol, Ed Ruscha Billy Al Bengston そして Roy Lichtenstein-grace 、それらを中心に150点にも及ぶ”Azzurra Art Collection” が共有スペースに惜しげもなく飾られている。フロントConciergeサービス。セキュリティが徹底されている為、住民以外はエレベーターを使用する事が出来ない（エレベータが動かない）。そこで外部者はすべてこのフロントを利用して住民と連絡してもらう。メディアギャラリー、壁一面にいくつも設置されたＴＶモニター、巨大なプラズマＴＶ、コーヒーバー、など自分の家にいるようなリラックスした楽しめるスペース。住民が自由に使える豪華な会議室もある。高級ホテルを思わせる廊下。ところどころに”Azzurra Art Collection” の絵が飾られている。それぞれのフロアーに芸術家の名前がつけられ、そのイメージを踏襲したインテリアとそのアーチストの作品が展示。最上階はあの Andy Warhol。(ペントハウスは約129坪、マリナとプールに面した豪華な作り)。エレベーターホール。ハイセンスな色使い。現在売りに出されている1BRのリビングルームスペース1000SF,$650,000．三階から外を見た風景第一次が完成したのが1999年、その後このLA不動産バブル（？）の波に乗り、二次、三次（2003年）と完成する毎に売り出し格がロケットのように高騰。2000年には2BRが＄542Ｋだった物件が2001年には＄625Ｋで取引され、現在同様のモデルは$1ミリオン以上で市場に出されている。新築物件は1ＢＲでさえも＄700Ｋから。文字通り””AZZURA”、青天井である。2000年当初＄290/SFだったものが現在は1SFあたり＄700で市場に出ている。さらに昨年からこの一年、この地域の売買の中央値がなんと38％上がった。これはLA全域で最高値。その引き上げに、この巨大コンドの取引が一役買っているのは言うまでもない。
2006.10.03
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サンタモニカ デザイナー豪邸 5億5千万円
日本人にとって最もカルフォルニアらしい街、サンタモニカ。今回はサンタモニカの住宅街に新築されたモダンで斬新なデザインの豪邸のご紹介。メリンダ グレイ、ＬＡの女性建築家の第一人者。サンタモニカを愛し、この街に住み、ここならではの斬新な建造物を多く手がける。彼女の作品の特徴は、並置されて連結された正確なまでの幾何へのこだわり。作品全体を通して随所で感じる事が出来る。最新作品であるこの家もその”こだわり”の産物。場所はサンタモニカのビーチから小高い丘を抜けた住宅街。これらビーチエリアの特徴として一戸あたりの敷地面積が前出のビバリーヒルズやベルエア、ウェストウッドのあたりと比べて随分狭い。多くの場合、敷地いっぱいに家が建てられ建蔽率は極めて高そう。ほとんどが二階建て以上なの頷ける。隣の家ともかなり隣接しており日本の住宅事情を彷彿させる。コンクリートのうちっぱなしのビルに色とりどりの木で作られたバルコニー。鉄製の梯子が規則正しく、美しくビルを取り囲む。この建坪は１７０坪、うち４０坪は地下のメディアルーム（スタジオ）。建物中央は３階までの吹き抜け。1階中央に作られたのはイタリア製 ＢＯＦＦＩ社のシステムキッチン。２階から見下ろした風景。惜しげもなく使われている厳選されたされた素材は”木”と”金属”とガラスだけ。これは。。。マスターベッドルームの、バスルームの入り口の様子バスルーム。洗礼されて尚且つ大胆な色使い。３階にあるベッドルームから吹き抜けになった廊下を写したもの。3階から見下ろした風景庭に作られた憩いのスペース。総敷地面積は５３０坪、五つのベッドルームを持つ地上３階、地下１階。ビル全体に音響システムの為の工事済み。もちろんプール、スパ付。価格、約5億5千万円、１ＳＦあたり約$1020.特にミュージシャンの為のスタジオ付邸宅として For Sale！
2006.09.20
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ウイルシャー 高層コンドミニアム 市場考察
６月に取り上げたＬＡで最も高級な高層コンドが立ち並ぶウイルシャー通り。WILSHIRE REGENT ロサンゼルスを南北に延びるフリーウエイ405をWilsheir Blv.で降り、ビバリーヒルズに向かって走ると,およそ2マイルにわたって20階建て以上の高層高級コンドミニアムが通りの両側に立ち並ぶ。この地区にあるコンドミニアムの多くはバレットサービス（入り口正面に車を止めるとサービスの係員が荷物を持ち、駐車場に車を運んでくれる）があり、24時間体制でセキュリティーの管理。バレットの様子古いものは1960年代に建てられたビル。多くが80年後半から90年代に建てられた。これらのコンドミニアムの形態はおおよそ三種類に分けられる。1）フルサービス、フル設備（プール、テニスコートなどを含む）完備2）フルサービス（バレット含む）3）２４時間セキュリティのみ価格帯は、約＄900から＄450/SF まで。最近建てられたビルは全てがフル装備でそのレベルも一流ホテル並み。一世帯あたりが最低でも1500ＳＦなので最低価格でも一億円から。対して、1960年代に立てられたビルでフル設備でないものは＄450/SFから。 この一帯のビルはかなりのハイメンテナンスが徹底されているので年代を経ても”老朽”ではなくＮＹのアッパーにあるアパートの趣。それに殆どのオーナーが、独自で室内を改装する為、ビルが建てられたのが３５年前でも、そのユニットは総改装されて３年以下なんていう物件も多くある。Wilshire Thayerで売りに出されている物件。すべて重厚なニューイングランド風に総改装済み。かなりの費用がかかっている。。過去6年間でカルフォルニアの平均上昇率は約２倍なのに対しこの一帯の価格は３倍近く上昇。全米的に、この先数年は不動産価格の停滞が予想をされている。が、過去の経緯で見る限り、このあたりは年３－５％の上昇率で考えれば怪我はしない（10年以上の維持の場合）。それだけ”ウイルシャー”ブランドの需要は常に高いといえる。投資物件としても安定した一流物件。その中から特徴あるコンドを以下にご紹介。Wilshire ThayerWilshire Thayerのロビー1981年に建てられたビル。入り口がウィルシャー通りに面しておらず、外観も落ち着いて静かなたたずまい。プールなどの設備はない。しかし、バレット、コンセージュなどのサービスが行き届いたNYタイプのコンド。（個人的に好きなビル）15階建てで66戸。特筆すべきはそれぞれのユニットの内装。現在売りに出ている、ほぼ全てのユニットもここ過去数年前に改装済み。現在このビルからは３戸が売りに出ている。そのうちの２つの価格帯は、ここウイルシャーでは最安値の$465/SF。For Sell！リスト価格 ＄795,000 (マーケットに出てから4ヶ月.当初の価格$985,000から最近大幅値下げ！)内装 近年、デザイナーによる総改装済み（床はハードウッド、マーブル） 広さ 1711SF（64坪）、角部屋！4階、２BR２B価格・SF ＄465管理費 ＄1335このオーナーは同時にリースの募集も行っている。（リースが先に決まれば維持するつもり？）リース価格 ＄5250/月（過去の経緯からみて現実的なリース価格といえる）投資として20％の頭金だと月の支払いは約$4000、管理費を合わせてもほぼ足は出ない範囲で管理は可能。しかもこのビルの最高値がついたのは昨年、$452/SF. よって今の価格からまだ１０％は交渉の可能性も。上品な佇まいのビルの一戸。LA Tour Wilshire1990年に建てられたフル設備、超高級コンド。ゲートで囲まれた敷地。入り口は噴水を真ん中に余裕ある車寄せ。まさに高級ホテルを思わせるこのコンドはこのウィルシャー通りにある高級コンドの中でも最上級に属する。日本の超著名人がここに住んでいる事は有名。現在売り物件はでていない。８月に売れた物件の明細は以下。売価格 $2,500,000 (マーケットに出てから7ヶ月目の売り、当初の価格$2,799,000から大幅値下げ！)広さ 3,143SF（116坪）、14階、3BR 3.5B価格・SF $795管理費 $2,502リース価格 $11,000（昨年度同モデル実績）前ユニット数は７３戸（一階あたり平均３戸）と余裕のある限られたつくり。さすがにハイエンドの物件の為か過去数年のピークのときでも投資目的で転売された数は周囲のビルに比べて大変少ない。
2006.09.05
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米国で家を買う －不動産購入の手順 その2
米国で不動産を購入する為の基本的な手順,希望の物件が見つかった後の手順をご説明。Ａ）オファーを入れる先に挙げた三項目を熟考の末、気に入った物件が見つかったら購入のオファー（申し込み）を入れる。この時点で買い手が理解すべき大原則、それは”誰に売るかはオーナーの一存である”という事。オーナーが気に入った条件、気に入った買い手に売る事ができる。値切られるよりは満額、満額よりはそれ以上の条件、妥協して買おうとする人よりもその家を本気で気に入ってくれる買い手に売りたがる。更にはトラブルになりそう（ローンが下りない）な買い手より確実に契約がまとまりそうな信用のある買い手を選ぶ、という事である。オファーは買い手のエージェントから直接そのオーナーに売り手のエージェント立会いの下、提出する。これが本来の手順。その際、買い手のエージェントが以下の書類をパッケージして売り手に提出する。１）カバーレター売り手の好感が得られるような丁寧なレター。家族（及びペット）の写真など 微笑ましいコメントをつけた写真を添付して高感度を高めることも。２）残高証明頭金、その他の経費、プラス数か月分相当のモーゲージの支払い額が入っていれば問題ない。銀行の窓口で入金時等に発行してくれる”Customer Recept"のコピーでOK.３）Pre-Approval Certificate銀行、及びモーゲージ会社が発行したもの。このバイヤーには”これだけの金額を貸す準備が出来ています” を証明。４）Purchase agreement（規定の契約用紙を使用）希望価格、購入条件などを細かく記載されたもの。全ての項目に注意してすべて納得済みでサインする事が大事。買い手のサインで有効。５）手付金価格の１％から３％程度のチェックのコピー。頭金の一部となる。以上を買い手のエージェントが売り手に提出する。通常３－４日で売り手から受領の連絡があるか、売り手からカウンターオファーが提出される。これは、買い手が出してきた価格などの条件に対し売り手側が新たに出し直したもの。例えばリスト価格が$500,000に対し買い手が$400,000でオファーを出してきたら売り手が$450,000でカウンターオファーを出す。という具合。B) エスクロー売り手、買い手で交渉の合意に達するとエスクローがオープンする。エスクローとは売り手、買い手から完全に独立した第三者が本契約にいたるまでの必要書類の受け渡し、契約完了までの進行状況を管理するプロセス。以下の全ての手順を通常50日以内で終了する。その費用は価格$1000につき$1.50費用は売り手買い手がそれぞれの費用分担を支払う。エスクローの経費のほか買い手は頭金、手付金の他に価格の1-2%が諸経費として必要になる。１）ローン審査申請後１７日以内に結果が出る。金融機関は買い手のローンの審査とともにその物件の鑑定を行いその物件にローン価格の価値があるかどうかの確認。基本的に過去のデーターを元に鑑定されるので急激な価格の上昇期にはローン希望額に届かない場合がある。その場合、買い手が不足分の資金の調達に成功しなかった場合、最終契約に至らない（＝エスクローがクローズ出来ない）。２）物件査察（Propety Inspection)買い手は家の設備、電気配線、ガス、水道、土台などの調査を専門家を使って行う。問題があると売り手に修理の依頼又は値引きの交渉をする。調査費用は$500前後。３） タイトルの確認エスクロー会社は、タイトル会社に名義の確認を依頼。この時点での名義が間違えなく売り手のものになっているか確認。確認後その結果をもとにタイトルレポートが発行される。その後、そのレポート（権利証明）に対するタイトル保険を手配。４）火災保険買い手の加入を確認後金融機関へ報告する。保険料金は物件価格の約0.35%が相場。５）クロージング買い手は手付金、頭金、そしてエスクローの費用をエスクローの口座に振り込む。確認後タイトル会社が名義を買い手に書き換える。以上ででエスクロー手続きの終了となる。買い手は家の権利証明と家の鍵を、売り手はお金を受け取り晴れて契約終了。以上が基本的な米国（カルフォルニア）での不動産の売買に関する手順となる。エスクロー終了までに、どんな小さな疑問も残さずエージェントに確認する事が大事。全て納得のいく契約をしたい。
2006.08.28
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米国で家を買う －不動産購入の手順 その１
今回は米国で不動産を購入する為の基本的な手順のご説明。Ａ）予算設定”私は一体幾らの家が買えるのか？”勿論、一括現金購入の場合、上限はない。しかしほとんどの購入希望者はローンを組んで購入資金にあてる。よって現実的には"幾らの家が買えるか＝月々幾ら払えるか？＝一体幾ら借りれるか”と言うのが現実的。既に米国の場合、ローンの審査は４つの”Ｃ”と呼ばれる査定基準により借り入れ限度額が決まる。１）Capacity(返済能力）過去二年間の年収はいくらか？それらは納税記録を元に判断される。自営業の人の評価が辛いのもこの為である。実質年収は多くても、実際には会社員より不利な評価をされる事もある。２）Credit History（信用履歴）クレジット会社から発行されるCredit Reportのスコアで判断される。クレジットカード等の返済状況、残高などを元に換算。680点あれば通常のローンを組むのには問題ないとされる。日本にお住まいの方が米国で不動産を購入される場合はInternational Credit Reportを必要とされる場合がある。（日本にお住まいの方の米国での不動産購入に関しては追って特集予定）３）Capital（資金）頭金はどれだけ払えるか、エスクロー等の諸経費や手数料を払うだけの十分な資金はあるか、など。在米の場合、20%の頭金があればローンを組むに有利である、が０％のダウンペイメントでもそれ以外の条件があえばローンを組める。４）Collateral （担保保障）最後に”担保・保障”である。借り手が支払いを遂行できなくなった時、ローンの対象物件がその満額の価値があるかどうかが検討される。貸し手のリスクをを最小限にする為、借り入れ額が購入総額の８０％を超える場合（頭金が２０％以下の場合）、ＰＭＩ（Private Mortgage Insurance),モーゲージ保険への加入が義務付けられる事が多い。保険料はローン総額の０．５％前後で設定される。以上を総合的に検討され、限度額が設定され銀行又はローンブローカーはPre-Approval Letterを発行する。これがあると売り手への信頼が高まり交渉が有利に運ぶ事も多く、是非事前に用意したい。借り入れ限度額（固定30年）の、大まかな目処としては現在の月収（世帯合計）の1/3、割る その金利。:（月収÷３）÷金利×1000=ローン総額（例：金利６．５％として、 ローン総額＝月収の三分の一(ex:$2000)/6.5*1000=$307,693, 総額$384,615(20%の頭金）の家が購入可能）と、言う事になる。ただ固定金利ローンの他にも初期固定型（3,5,7年の金利固定）、変動型（国債などの金利に連動して変動）、又は金利だけ支払うインタレストオンリーのローンもあり、月々の支払いはこれらの順に安くなる。ただその分、変動によるリスクが高まるのは言うまでもない。これらの考え方は月収の30%をモーゲージの支払いに当てるという仮定のもとに計算されている。Ｂ）ロケーション選び予算が決まったら信頼できる不動産エージェントと実際に物件選びに入る。その際、もっとも重要なのはロケーション！ロケーションの決め手は大きく分けて以下の４つ。１）購入の目的、将来計画（中期、長期）２）環境、治安３）将来性目的住居目的か投資か。住居の目的の場合、そこに住む家族の便宜を一番の考慮するが投資の場合はその立地の資本価値が最も大きな要因となる。将来計画アメリカ人は平均５年で引っ越すといわれている。この家に何年住むつもりかでロケーションの選択は大きく変わる。又、投資目的の場合、大よそ何年後に売る計画などがあればそれも考慮に入れるべきである。教育環境エリアによって学区が変わる。のは日本も同じ、ただしこのロサンゼルスでは隣同士の高校でも随分レベルが違う事が。。治安環境ここ米国の場合、道一本離れると全く治安状況が変わってしまう、とはよくあること。物件の古さ、コンディションはリモデルする事は出来ても治安や教育環境は換えることは困難。治安と土地の価格は残念ながらこのロサンゼルスでははっきりと反映する。ところが近年、性犯罪者の情報が公開され高級住宅地にも性犯罪暦を持つ者が多く住み、子を持つ家族には新たな脅威となった。現在の不動産購入契約書では性犯罪者が付近に住んでいる事を理由に規定の日数内であれば購入をキャンセルできるようになった。これら犯罪者の記録はWEBで一般に公開されている。以上のことを考慮してロケーションが決定する。３）物件の形態、条件支出家を購入する事で以下の支出がほぼ毎月発生する。A）モーゲージ（住宅ローン）B）固定資産税（月割り,購入価格の約１％/ 12 ）C）特別地域税（Mero Roos:新興住宅街に多く見られる地域税、％は様々）以上の他にコンドミニアム、およびゲートコミュニティーではD）HOA（HomeOwners Association fee） これは、いわば共同メンテナンス積立金のようなもの、そのビル又は敷地のオーナーが共同エリアのメンテナンス、サービス費を共同で出し合う。一般に良いメンテナンスの物件はHOAが高い。価格は地域、物件により様々。（目安として＄200-600)形態、条件などベッドルームやバスルームの数から始まって広さ、庭、築年数、台所のつくり、一階建て二階建て、暖炉やプールの有無まで、不動産エージェントが扱うMLS（すべての市場に出ている物件の情報のデーターベース）には数十の項目により物件が検索できるようになっている。しかし、細かい希望は実際に何軒もの家を見て歩いて初めて具体的に気づく事がほとんど。そのため私のお客様には先ず数件の物件を見て歩いてから、より具体的な物件の希望を絞っていき、お客様の要望にかなった物件をじっくりと探していただく。以上のように１）ファイナンス２）ロケーション３）形態、条件を十分考慮してやっと自分にあった希望に合う物件を見つける事が出きる。一大プロジェクトである。次回は物件が見つかった後の購入の申し込みからクロージングまでを説明する。
2006.08.18
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ランチョパーク ウェストＬＡ、新築3億 2千万円
ウエスト ロサンゼルスとはその名の通りＬＡの西側に位置し、ビバリーヒルズ、サンタモニカ、ウェストウッドなどの好立地に囲まれた、大変便利でそれでいて落ち着いたエリア。その中央にランチョパークという公園があり、その中には市営のゴルフ場もある。18ホールをたった$28(約￥3000）でプレイできる。市営と言っても以前はPGAツアーも開催された名門プライベートコースをＬＡ市が買い上げたもの。日本の川原ショートコースとはちょっと違う。（余談ながら私の住んでいるところからは5分の距離）その裏手にチェビオット ヒルという閑静な住宅街がある。今回はそこのプライムロケーションに建てられた新築、美築5ベッドルームのご紹介。角地の約5000SFのロット。すべてに上質の素材を使い、最新の設備にこだわった贅沢な邸宅が先ほど完成した。外観は地中海建築スタイルのしっかりとした佇まい。吹き抜けの玄関。玄関ドア二つ分の高さ。フォーマルリビングルーム（客用リビング）、床はすべてトラバテイン（石灰岩の一種）つくり。その奥に見えるのはフォーマルダイニングルーム（あらたまった食事用ダイニング）家族用リビングキッチンと家族用ダイニングスペース。最高級の台所備品を使用。二階階段上に作られたリビングスペース。階段の素材は胡桃の木。手すりは重厚なカスタムメイドの鉄素材。ゴージャスなバスタブ5,250SF, 総ロット面積 7,720SF. 5台のパーキングスペース。1SFあたり$542．そう、ビバリーヒルズの約半分! それも新築で。この広さを求めるお客様がいればまずここをお勧めしたい。8月2日現在 For Sale! $2,849,000!
2006.08.03
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ブレントウッド牧場付新築物件 馬小屋付 ５億９千万円
先にご説明したビバリーヒルズに代表されるBig "B" （ビバリーヒルズ、ベルエア）の最後ひとつがブレントウッド。この中で一番西側(海側）に位置する。ここは日産ゴルフオープンでおなじみのリビエラカントリークラブと隣接している事でも有名。三つの地区の中では、家並みを見る限り、ここが一番落ち着いた、上品感がある。長く住んでいる住民が多い、かもしれない。一発成金には少々敷居が高い、という気もする。今回ご紹介するのはブレントウッドの山中の果てに現れたランチ（牧場）付豪邸。車で平地の住宅街を走り続ける事約10分。行き止まりに突如として現れたゲート。そこを抜けて急な坂を上っていくと2件の家らしきものと、馬小屋！これが本物の馬小屋！馬を飼える。この頂には馬を走らせる牧場が続いている。これらすべてがこの物件に含まれている。そう、これ全部貴方のもの！この日本の建売のような家は。。。車庫！本当です。さすがに二階はお客様用の部屋。十分な広さの３ＬＤＫ。これが母屋（！）。５ベッドルーム空間を十分に生かした広々としたつくり家全体のデザインと調和が見事な台所。牧場の山小屋を意識したインテリアは山のネイティブインデアンの文化を髣髴させる。母屋だけで5400SF（建坪154坪）、総敷地面積は254,826SF（6880坪）。もちろん牧場も込みの敷地面積。母屋1SFあたり＄1055．二階から見下ろした全景大変おしゃれで華やかなブレントウッドの繁華街からわずか十数分で別世界。ランチでの生活はしたいがオクラホマに行く決心がつかいない方にはぴったりかもしれない。この静かで閑静な高級住宅街に突如として山を切り崩して作られた牧場付豪邸、5億8700万円、7月26日現在、For Sales!＜エリアスタディ＞ブレントウッドFW405の東、Sunset blv.の北側。ビバリーヒルズからの山続き。ＬＡの屈指の高級住宅街の一つ。一世帯あたりの人数 平均 3人子供のいる世帯 40％市場エリアコード 94513一戸建て在庫総数 95件内価格が１億円以下のもの 0件マーケットに出て6ヶ月以上経過したもの 15件マーケットに出て3-6ヶ月が経過したもの 20件マーケットに出て1月未満のもの 24件その他 36件Sample mean ＄2,495,0001SF $850-1100更地価格帯 ＄80-$220
2006.07.27
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旧ジョン レノン邸 ハリウッドヒルズ ４億５千万円
映画の都、ハリウッドからサンセット通りをぬけ、北の小高い急な坂を上っていくとそこは静寂な超高級住宅街 、ビバリーヒルズのハリウッド版とも言おうか。。場所柄ハリウッドで活躍する多くのセレブもここに家を持っている。ブラッド ピットも離婚前はここにあった歴史的大邸宅に住んでいた。今回ご紹介するのはセレブの中のセレブ、ビートルズのジョンレノンが生前所有していた邸宅をご紹介。やはり安全性を重視してか、閉鎖された大変ユニークな門。玄関は吹き抜け、シャンデリアが美しいダイニング。アイランドタイプのキッチン、特別注文のキャビネットに全てステンレスタイプの備品で統一されたどこまでも美しい様式。フレンチドアから外のプールに続く。マスターベッドルーム。二階にあるマスターベッドルーム。フレンチドアからバルコニーに。ハリウッドが一望できる。マスターベッドルーム内にあるバスルーム。緑といっぱいの光に囲まれたファミリーエンターテイメントエリア。すばらしい眺めをもつプール。脇にはプール専用のトイレとシャワールーム、バーを完備。建坪は122坪（4520ＳＦ）。総敷地はなんと350坪(13259SF)主に丘の斜面.1SFあたり$1150.ほぼビバリーヒルズの一等地と同じ。オーナーはビバリーヒルズ在住の投資家。昨年の秋にこの物件を購入している。在庫が昨年の三倍になり”買い手市場”宣言がされた現在、かなり強気な価格設定と言えるかもしれない。７月１７日現在 For Sell.＜エリア スタディ＞７月１７日現在ハリウッドヒルズビバリーヒルズからわずかに北西、ハリウッドを見下ろせる小高い山の斜面。場所柄エンターテーメント業界で働く人口が多い。一世帯あたりの平均は１．７人、子供を持つ世帯の割合はわずか３．５％。この地区の麓を東西に走るサンセット通りはＬＡでも最も最先端なエリア。エリアコード ９００６９一戸建て在庫（市場に出ている売り物件数 ） ９２件１ミリオン（約一億円）以下のもの ３件売り物件の中央値（Sample mean) $1,795,0001SFあたり $800 - $1100が主流更地価格帯 $200-$350うちマーケットに出て６ヶ月を経過したもの ２０件（２２％）マーケットに出て一月以内のもの ４５件（４９％）その他 ２７件（３０％）
2006.07.17
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クェンシー ジョーンズデザインの斬新な豪邸。10億円！
クェンシー ジョーンズデザインの斬新な豪邸。リビングにジャグジー!とは言ってもマイケル ジャクソン”スリラー”のプロデューサーではなく斬新なデザインで定評のある建築家Quincy Jonesの作品。日本人にはビバリーヒルズで総称されるこのエリア、実は三つの”ビッグＢ”からなっている。ビバﾘｰﾋﾙｽﾞ､ﾌﾞﾚﾝﾄｳｯﾄﾞ､ベルエアの三つである。今日の豪邸はその中でも特に”桁外れの”豪邸しか建っていないベルエア地区。エリアの入り口にはアーチが建て付けられ専門の警備員も常勤である。私個人的には、もし予算に糸目をつけずに家を買うとしたら、迷わずBelAirを選ぶ。理由は。。この地区の家は隣の家が遠くて見えない。究極のプライベート、究極の贅沢である。ビバリー、ロデオの繁華街からわずか十数分の距離。深い深い住宅地を抜けたところにそれはあった。急な坂道をあがるとその家の敷地の入り口が見える。緑に囲まれた白い邸宅。一見、よくある家に見えるが。。。玄関を抜けると。。。そこが一番家で高い位置。建坪214坪。見下ろすリビング右手にはなんとジャグージーが。写真の腕が稚拙なことを今回ほど悔やんだことはない。見下ろすリビング、向かって左はリビング。。当然天井が高い！三層に作られているので吹き抜けの二乗というか。。採光はすべて天井のつくられたサンルーフから。これはメインベッドルーム。植物園を思わせる太陽いっぱいのスペース。ベッドルームは全部で５つ。これは客間の入り口。日本の和室をイメージするデザイン。庭から家を見ると、こんな摩訶不思議なデザイン。プール、テニスコートももちろん敷地内にある。庭からはかのベルエアカントリークラブの7番ホールが見下ろせる。総敷地面積は49222SF,1383坪に及ぶこのＬＡでも最高の立地。街の全貌が見渡せる。1SFあたり$1275。この物件がマーケットにでて既に半年。価格は$10,500,000から $9,750,000へ$750,000、7%の値下げ。現在もオファーはない。約30分の間にこのオープンハウスを訪れた人は二人。この家のオーナーは既に東海岸に引越し、数ヶ月に一度ここの寝室を使っているらしい。深い緑に囲まれた美術館のような空間に住みたい方に10 億4000万円6 月10日現在 For sale!
2006.06.15
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Westwood の新築物件、家具付！2億5千万円
WestwoodはUCLA（University of California Los Angeles校）の学生街と静寂な住宅街が程よく共存するエリア。この物件はＵＣＬＡから少し南に位置する。先述のビバリーヒルズと比べると若干庶民的な住宅街。とはいってもロサンゼルス全体ではもちろん高級住宅街に属する。今回ご案内するのはこの地区では大変珍しい新築物件。4300ＳＦ（116（建）坪）、総敷地面積は6750sf(182坪)。地中海様式のデザインの外観をもつ邸宅は先月やっと完成したばかりの新築物件。駐車場・庭の入り口。家の外観に良くマッチしたバイキング様式デザインの木製のゲート。もちろんリモコン作動。3台分は余裕で入るスペース、プールを作ることが可能な十分な庭のスペーも。玄関からの風景。吹き抜けで天井が大変高い。床は全て上質のハードウッド（フローリング）。らせん状の階段の手すりはマーブル木材。照明も全てプロデザイナーによるコーディネート。広々としたリビング。道路に面した立地の為、騒音を完全にシャットアウトする特殊防音された壁と窓。写真にある家具も価格に含まれる。奥はデン（書斎にかわる）スペース。最新の備品でそろえられた素晴らしいキッチン。計算されたデザイン、ダイニングエリアはパティオに続く。二階は5つのベッドルーム。広々とした中央のホールが各ベッドルームのプライベートを約束する。このホールにもＴＶやリビングセットをおいてファミリースペースにできる十分な広さ。それぞれの部屋につくウォークインクローゼット、効率的な収納スペース。メインベッドルームにあるバスルーム。窓のある広いバスタブ。バスルームには暖炉も設置されている。この物件を扱う不動産業者によると”高値を吊り上げるためのゲームの時期は完全に過ぎた。４ヶ月前の市場と今とは全く違う。今、市場には本気の売主と本気の買主しかいない。”と、言う。抵当流れの物件数が急激に増えるという強い懸念がここ超高級エリアでも広がっている。そうなると急激な値崩れの可能性も高い。”今、売りたい。” セカンドハウス、及び投資家が多くの物件をマーケットに出し始めた。それが在庫昨年比率150％の結果である。”カルフォルニアの人口は増え続けている。まだ家が足りない、だから不動産の価格が下降する理由はない”、そう語る不動産業者が多くいる。過去６年間で南加州の中産階層の住む家の価格は平均2.4倍になった($201,000 to $485,000)それと比較して人世帯あたりの収入の伸びはわずか30％以下にとどまる。今、この中間層の家を買える収入があるのはわずか全体の人口の12％である！（00年には28％いた）家が必要な人口は＄500,000以下の物件を探しているのであっていくら在庫があっても億単位の家を買える人口は増えていないのである。過去６年間でカルフォルニアの人口は156万人増加した。うち142万人が外国人である！多くは国の保護を必要とする南からの移住者である。これでは人口の増加と不動産の価格の上昇の関係は単純な正比例ではまったく説明できないのではないか。今カリフォルニアでは低、中産所得のための住宅の開発の必要性が強く叫ばれている。しかしLAのダウンタウンの再開発でも作られていくのは億ション（古い？）ばかり。高級物件の市場でのダブツキが懸念されるのは当然である。この新築物件の価格も公表まで二転三転した。現在公表価格＄2,350,000. 市場に出て既に二ヶ月。現在のところオファーはない。”＄2,000,000での交渉は可能か”の問いに ”オーナーは積極的に考えるであろう”との事。すでに15％の値下げの可能性。1ＳＦあたり＄465.ビバリーヒルズの約半額。リーズナブルでゴージャス、快適な生活を追及する人のために明日から生活できる準備の整った物件をお探しの方に。2億5千万円 FOR SALE.
2006.06.10
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ウイルシャー通り 高層高級コンドミニアム
このサイトの目的は実際に売り物件の広告をしているわけでなくロサンゼルスの高級住宅市場のトレンドををお届けしているつもりである。が、最近 "もう少し現実的な物件を紹介して欲しい" というリクエストが多くなってた。そこで今回は日本人のＬＡでのセカンドハウスとしてお勧めの物件、ウイルッシャー通り沿いの高級コンドミニアムのご紹介。フリーウェイ405（南北に走る高速道路）とビバリーヒルズを結ぶウイルッシャーブルバード沿いに高層高級コンドミニアムが立ち並ぶ地域がある。多くが20階以上の高層で多くの物件には制服を着たドアマン（バレットパーキング）がいて荷物などを運ぶのを手伝ってくれるホテルの様なサービス。米国で活躍する日本人有名野球選手、ゴルフ選手も、ハリウッド進出を狙う俳優さんも皆この地域のコンドミニアムに多く住み、地の利と便利さから日本の投資家が好んで複数の物件を購入する地域でもある。ＬＡに住む日本人の間でもウイルシャーのコンド住まいというと、ステイタス的にはNYのセントラルパーク沿いのコンドや日本では青山通りのマンションと同等という感じ。メンテナンスのよさと高級感、どこに行くにも便利だという点で大幅な値崩れもなく、借り手に困ることも少ない安定した投資物件と言える。この地域のほとんどは高層のビルであるがそれらに挟まれるように建つ5階建て以下のビルの多くも取り壊し、高層ビルへの立替が決まっている。まだまだ進化する地域と言える。現在このあたりの価格帯は5000万円から3億円。建設中の超高級物件は1億円からなんてものもある。今回のオープンハウスはその地域のちょうど中心にある築30年のビル。16階建て。ドアマンは24時間体制、入り口で車を乗り捨てバッレットのスタッフが車を駐車場に入れる。ロビーは小ぶりながらも良く手入れされており、高級感を感じさせる。部屋に続く廊下は深いカーペット張り。ドアは木製で白。リビングダイニングエリア、フローリング。素晴らしい眺めである。約15畳以上はある広さ。デン（仕切りのない部屋・コーナー）に繋がる。キッチンはカウンター式。全体の広さと比較して小ぶり。マスターベッドルーム。日当たりの良い明るいベッドルーム。ここもフローリング。11階、広いベランダからは通りが一望できる。広さは1460ＳＦ（約40坪）。リスト価格は（約）1億2850万円。1SFあたり＄793。が、担当ブローカーによるとこの持ち主は売ることに非常に積極的(？）らしい。どれほど積極的かと聞いたところ（約）9千3百万円！まで下げるとの事！3千5百万円、28％の値下げ！結果、1SFあたりの価格は＄602になる。この物件は市場に出てから２ヶ月が経とうとしている。これはどう考えるべきか？このビルの斜め迎えにある同じく高層高級コンド。同じく10階から物件が売りに出ている。このコンドは比較的新しくGYM、プールなどの施設もより高級、ドアマンの数も常時4人はいる４つ星級の高級フルサービスコンド。ここで売りに出ている物件は1SFあたり約＄700.あの部屋の値下げ前のリスト価格より＄100近く安い。。。ありえない。そう、単に"お買い得の値下げ"ではなく最初の価格が強気すぎ！であった。1ＳＦ＄602の現在の価格が正当価格と言えるかもしれない。しかし半年前ならこのリスト価格もそれほど論外！の数字ではなかったはず。いろんなことを言う不動産屋がいる。当然のことながら"今は待ったほうがいい、もう少し下がりそうです"という不動産屋は少ない(いない）。確かに不動産の価格だけは様々な要素があり一概には言えない。しかし私は友人の相談には "今は市場をじっくり見る時期。あせる時期ではない"とアドバイスしている。その意味でもここ一年はＬＡの物件の価格変動から目が離せなくなりそうな予感。在米12年の私から見てこのWilsheir 通りの高級高層コンドはロサンゼルスでのセカンドハウス、または安定した投資物件として先ず日本の方にお奨めする物件。これらは米国人でも投資目的で購入している人（価格の高騰を狙ってリスクの大きいローンで購入している）が多いので価格の下降を受けて市場にどっと適正価格で吐き出されると多くの関係者は読んでいる。ＬＡで物件の購入を考えておられる方、ぜひこの機会にご相談願います。相談料、ブローカー料は一切いただきません。良い物件があったときにお知らせする、そんな長い目のサービスを考えております。お気軽にメッセージ（左メニュー）をお送りください。追ってご連絡させていただきます。ウイルシャー通りの高層コンド11階3ベッドルーム大出血28％の値下げ。9千3百万円5月28日現在 For Sell
2006.06.01
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要 リモデル2憶6千万円、緑に囲まれた総面積300坪のビバリーヒルズの邸宅
ビバリーヒルズの住宅街をサンセットから山に向かって走っていくとそこは緑の囲まれた静寂な住宅地。ビバリーヒルズ ポストオフィス地区 （ＢＨＯＰ）。このあたりの道は行き止まりが多く、通り抜け出来ないので、その住人及びその訪問客しか出入りしない。そのような一角にこの邸宅はある。公道から入るドライブウエイも余裕のつくり。この物件はこれまでご紹介した物件とは違う。”要改装”の物件。外枠だけ残してほぼ全リモデルすることが前提での売り家。築50年強。そのころは斬新とされた開放的なデザインのモダンな建物。建物のデザインとして組み込まれた”木”を中心に開放的な広々とした建築。日本ではあまり一般的でないが、このような”リモデル前提”の物件は米国では珍しくない。特に新しい住宅地の開発が皆無の超高級エリアでは半数の売買がこのような形で行われる。要は基礎、水道、ガス、電気などの基盤だけ残し、全く新しい家が出来上がる。現在、建坪70にしてなんとたった2つのベッドルームと2つのバスルームという贅沢な作り。高い天井！広々とした庭に続くリビングとダイニング。リビングは完璧なオープンデザインでほぼ庭と一体化されている。太陽の光がサンサンと降りぐ。大きな暖炉。デン（半分仕切られた部屋）のスペースもあり。ユニークに変形されたリビングエリアはいろいろ創造的な可能性を感じさせる。現在のカーペット、壁、、などなどは考慮の必要なし。ここに、アルマーニＣＡＳＡの家具、空間、壁一面の絵画。。などなど、想像力をフルに働かせて。。。こんな感じ？。。。http://www.armanicasa.com/index.jsp?language=jap&site=AH&movieSession=armani_casa.swf&audio=accesoプールも作れる余裕のある庭。比較的古い家の典型的な暗めのベッドルーム、なぜか窓が高いところにあり”光とり”の窓、というつくり。もちろん、考慮の必要なし。改装後はこんな感じ？http://www.armanicasa.com/index.jsp?language=jap&site=AH&movieSession=armani_casa.swf&audio=acceso水周りは。。。。水が出るところ、と言う事実以外は考慮の必要なし。柱、土台、間取り。。。ここだけ見ればよい。オープンハウスを見にきたお客様は内装デザイナー同伴で来ている人ちらほら。。当然、米国では内装デザイナーの需要が大変高い。2300SF, 1 SF あたり$1041/SF.この近辺でほぼ同じ古さ、広さの家がこの1月には＄1250で売れている。しかし3月には似かよった物件が＄1000！＄1040で売りに出されたこの物件のスタート価格としては妥当。。か。ロット自体の大きさは約300坪。この後、最低でも1ＳＦに＄150をかけて改装するとして$345,000.の追加が必要。改装後は1SFあたり約＄1200。前回のサンセットの物件と同じぐらいに落ち着く。日本からの購入の場合、50％の頭金（プラス改装費）をめどにすることが多い。1億3千万円をローンして15年のローン、月々の支払い約100万円。悪くないんじゃないでしょうか？近日、ビバリーヒルズの住宅街では毎週日曜日、あちらでもこちらでもオープンハウスのサインを目にする。沢山、沢山目にする。4月のＷＳＪ（ウオールストリートジャーナル）の記事に都市別の住宅在庫の2005年との比較が掲載されていた。ロスアンゼルス地区では昨年比なんと150％！4月現在、価格はかろうじて変化なし。当然、ダブった在庫の行く末は価格の下降。。。このような状況の中、張りぼての内装などの付加価値を一切取り払った、ベストな地域の土地と骨組みだけの物件を底値をにらみながら購入。2－3千万円かけてそれこそ本当のドリームハウスを実現する。。。。個人的には好きな戦略。。。一年の1/4はロスで過ごす、こだわりの貴方の究極のクォリテイタイムに2億6千万円5月21日現在For Sale
2006.05.23
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サンセット通り、ビバリーヒルズ 余裕の邸宅、8億2千万円
ビバリーヒルズの住宅街を東西に走るサンセット通り。今回はその通りに面する落ち着いた佇まいの邸宅をご案内。このあたりの住民の平均年収は全国平均の約5倍、白人の比率83％。ロスアンゼルスの名門ゴルフ場、ロサンゼルスカントリークラブに程近く、ビバリーウイルッシャーホテルから車で北に約７分ほど。サンセット通りからは家は見えない。見えるのはどこまでも続く塀とドライブウェイと門だけ。この緑に囲まれた総敷地面積は約970坪、建坪150坪の広々とした落ち着いた邸宅である。 門を抜けると左手には広々とした車置きスペース（Motor Court)と車庫。ドライブウェイの前には噴水が静かに流れる。敷地の大部分を大きな木で囲まれているので通り沿いとは思えないほど静か。。 木々に囲まれるようにして二階建てコロニアル風の邸宅。レンガ作りが重厚でクラッシーな外観。広々としたドライブウエイ。入り口は建物の中央、玄関ホール正面にらせん状の階段。 玄関向かって左は客間。コンサバテイブなインテリア。四方から陽が当たるのでとにかく明るい。キッチンはバックヤードに面していて設備はどれも真新しい。 入って右側が家族のリビングルーム。全ての部屋が外に面した作り。広々感がある。階段で二階に上がると広々としたホールを囲むように4つの寝室。約12-20畳ほどの広さ。天井が高い。全ての部屋は室内にバスルーム付き。ここも全ての部屋が外に面して大きな窓で囲まれているため大変日当たりがいい。 高級リゾートホテルのようなバックヤード、プールとジャグジー。良く手入れされている。かなり最近改築された。 プールの広さは15メートルほど。バックヤードはどこまでも深く続く。 1951年に建てられた建物であるが内装、設備とも築5年物に相当する。全ての設備、キッチンから冷暖房設備まで最新のもの。レンガのビルの外枠だけが丁度良く50年間の歴史を重厚に物語る。この敷地は丁度サンセット通りのカーブに面した一等地の広大なロットである。1ＳＦあたり＄1400. その地区の平均が＄1200、その中でも特に大きな総ロット面積を持つ物件である。意味のある価格、といえるかもしれない。ここは家族のための邸宅。ファミリーをこよなく愛し、常に人が集まってくる家。現代のコルネオーネ家、太陽サンサンのＬＡ編と、いうところか。8億2千万円5月14日現在 For Sale.
2006.05.16
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ビバリーヒルズ、フルサービス コンドミニアム２億９千万円
いつも買い物客でにぎわうビバリーウィルッシャーホテル周辺から徒歩（あえて）15分ほどの距離。大邸宅が立ち並ぶ高台にあるお屋敷街とはまた違う。ビバリーヒルズの静寂な住宅街にある超高級フルサービスのコンドミニアム。吹き抜けの大理石のロビーには24時間体制でConcierge、インド系の執事らしい男性、が常在。もちろんバレットパーキングのサービスも24時間。このフレンチ様式のビルが建てられたのは16年前の1990年。6階建て、わずかこのビル全体で24ユニット(各階につき平均わずか4ユニット)の余裕あるつくり今回売りに出されたのは二階の4ベットルーム4バス、2,477SF（約67坪）。玄関のドアは意外にも観音開きでなく普通のシングルドア、天井は特別高くもない。床はすべてよく磨かれたマーブルのフローング。廊下は四方に分かれ右はメインの寝室、左は台所などに続く。正面にはメインリビング。20畳はあると思われる、部屋全体に広がる窓からは外の通りが一望できる。4つのベッドルームにはそれぞれバスルーム（シャワー設備含む）が付いている。そのうちのひとつは4畳半ほどで窓もない。お手伝いさん用の部屋と思われる。台所の備品はプロ様式のステンレスタイプ。新しい。そのまま十分使える。ここは最近よく見られるオープンタイプのキッチンでなく、ほかの部屋から完全に独立した厨房タイプ。このようなタイプのコンドはNY、パークアヴェニューあたりでよく見られる。NY、マンハッタンでは一戸建てはほぼ不可能なためこのようなコンドミニアムに数億円かけるのは当たり前のこと。でもここはロサンゼルス。状況は大きく異なる。このあたりの現在の1SFあたりの価格（一戸建て）は約$700（1990年建設のもの）、4ユニットが土地価格を共有することを考慮に入れて6掛けの$420（単純に四分の一ということはない）、対しこの物件は1SFあたり$1088．この価格にはビルの年代も既に考慮されている前提。その上このビルの共益費（HOD）は、なんと月$1650！すべてのフルサービス体制も結局は共益費で賄われているといってもいい。高級建材の使用で$300 up、これが限界。この物件がマーケットに出てから二ヶ月が経過。価格は1ドルたりとも下がっていない。オーナーは余裕があって売れなくてもいいか、逆に価格の上昇を見込んだ強気の投資で今更下げる余裕がないか、のどちらか、か。世界中に家がありマンハッタン風のホテルタイプのコンドがお気に入りで、常に世界中を旅して各都市のソサエテイに属している、旅にはいつも身の回りの世話をしてくれるメイドを同伴。そんなライフスタイルの貴方に。5月7日現在 For Sale!2億9千万円也.
2006.05.08
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ハリウッドヒルズ／サンセット、６ベッドルーム、デザイナー建築、壮美１７億円
映画のセットではありません。Hollywoodの北に広がるHollywood Hillに建つ壮美な邸宅。約170坪,6099SF.ガラスの翼のようにデザインされたメインハウスと二つのゲストスイートからなる、この建物は近代住宅建築の旗出Robert Offenhauserのデザイン。ＬＡのダウンタウンがら太平洋まで一望に見渡せる、まさにHead of Los Angeles.メインのハウスには4つのベッドルームとダイニング、リビングエリア.フィットネッスセンター、図書室プロの要望にもこたえられるキッチン敷地内にはプールを囲んで庭園、パティオ、スパ、流れる滝、テニスコートも完備。ゲストハウスからも一望できるこの地域の1スクエアフィート(0.03坪）あたりの住宅の平均価格は約＄850/Sf.この邸宅の場合、価格は＄2600/Sf.この差は立地（その周辺で一番の高台、300度のビュー） プラス＄600有名建築家・デザイナーによる建築 プラス＄500新しい高級内装建築建材 プラス＄350その他、バブルの勢い？ バランス＄300！と、いうところか。このレベルの建物になると、”感性” や”以前住んでいた人（有名人）” まさに”プライスレス”な要素が価値を決定する大きな要因となることも多い。上のようなブレイクダウンは口に出すのは”野暮”というところか。高いと思う人には高く、安いと思う人には安い物件。人生の栄華を極めたい貴方に。17億円也。５月１日現在 For Sale.
2006.05.02
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