2004年02月26日
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２）『もっと頭金を貯めてから！』・・・ホントにそれでいいの？
「マイホーム欲しいなぁ。でもこれから先のこと考えると・・・」
最近良くこんな会話（ため息？）を耳にします。バブル以前なら“土地や給料はドンドン上がる”・“年金はバッチリ!”で、日本経済もウハウハ状態だったわけですから、「いかに良い物件を見つけて早く手を打つか」さえ考えて行動すればまず失敗はなかったですよね。ところが今となってはそれも大昔の話。“土地や給料は上がらない”・“年金は崩壊”で日本経済はガタガタ。同じ日本といっても、今と昔では住んでいる世界がまったく違うんですよね。だから、マイホームを求める人の行動パターンも違ってきて当たり前。マイホームに対する消費者の考え方は、その時代ごとの社会的背景によって大きく変わっていくんですよね。では、近年はどんな行動パターンが最も多いのか？・・・答えは次の通りです。
『将来が不安だよ～！頭金をもっと増やしてから実行しよう。目標は○○年後！そうすれば借入額も少なくて済むから、ローン返済もラクになる。これ一番の安全策だね！』
「ウン！確かにそうだ。頭金多ければローンも少なくて済むしな・・・」と、うなずいてしまいます。でも、ホントにその方が有利なのかなぁ・・・？具体的に例を上げて考えて見ましょう。
最近良くこんな会話（ため息？）を耳にします。バブル以前なら“土地や給料はドンドン上がる”・“年金はバッチリ!”で、日本経済もウハウハ状態だったわけですから、「いかに良い物件を見つけて早く手を打つか」さえ考えて行動すればまず失敗はなかったですよね。ところが今となってはそれも大昔の話。“土地や給料は上がらない”・“年金は崩壊”で日本経済はガタガタ。同じ日本といっても、今と昔では住んでいる世界がまったく違うんですよね。だから、マイホームを求める人の行動パターンも違ってきて当たり前。マイホームに対する消費者の考え方は、その時代ごとの社会的背景によって大きく変わっていくんですよね。では、近年はどんな行動パターンが最も多いのか？・・・答えは次の通りです。
『将来が不安だよ～！頭金をもっと増やしてから実行しよう。目標は○○年後！そうすれば借入額も少なくて済むから、ローン返済もラクになる。これ一番の安全策だね！』
「ウン！確かにそうだ。頭金多ければローンも少なくて済むしな・・・」と、うなずいてしまいます。でも、ホントにその方が有利なのかなぁ・・・？具体的に例を上げて考えて見ましょう。
『頭金は多い方が有利』はホントなの?
《モデル例》
Aさん35歳、妻と子2人の4人家族で、現在月9万円の賃貸マンションに居住中。最近、一戸建て購入を検討し始めているが、少しでもローン借入額が少なくて済むよう、頭金をもっと増やしてから5年後くらいに実行しようと考えている。
【Aさんのマイホーム購入計画の概要】
●購入希望時期・・・5年後
●購入予定価格・・・4000万円（今の水準で。土地･建物各2000万円。税抜き）
●今出せる頭金・・・500万円（購入まで銀行定期で5年間複利運用予定。年率0.1％）
●予定積立金・・・・5万円/月（定期で毎月積み立てる）
●ローン返済期間・30年
●今のローン金利・平均年3.2％（元利金等返済・固定金利で計画、5年後は予測不可能）
『今すぐ購入』と『5年後に購入』で比較
Aさん35歳、妻と子2人の4人家族で、現在月9万円の賃貸マンションに居住中。最近、一戸建て購入を検討し始めているが、少しでもローン借入額が少なくて済むよう、頭金をもっと増やしてから5年後くらいに実行しようと考えている。
【Aさんのマイホーム購入計画の概要】
●購入希望時期・・・5年後
●購入予定価格・・・4000万円（今の水準で。土地･建物各2000万円。税抜き）
●今出せる頭金・・・500万円（購入まで銀行定期で5年間複利運用予定。年率0.1％）
●予定積立金・・・・5万円/月（定期で毎月積み立てる）
●ローン返済期間・30年
●今のローン金利・平均年3.2％（元利金等返済・固定金利で計画、5年後は予測不可能）
『今すぐ購入』と『5年後に購入』で比較
支払い総額で比較する、家賃と住宅ローン。
A：ローン完済までに財布から出て行くお金･･･どっちがお得？
B：それぞれの６０歳定年時の残債は?
B：それぞれの６０歳定年時の残債は?
【５年後の条件は】
１）「景気は今と変わらない」
まったく物価変動なし、ローン金利も“今”と同じ（５年後も相変わらずの今と同程度の不況が続いている）
２）「景気は更に悪化へと」
地価は５年の間毎年２％づつ下落、ローン金利も平均２．９％まで低下。その他の条件は“今”と同じ（日本経済はガタガタ、住宅ローンの金利も再度、最低記録へ）
３）「景気はやや回復基調へ」
地価は変動なし、建物価格は「住宅性能表示」の浸透により年率１％で上昇、ローン金利は４．４％（７～８年前と同じ）まで少し回復。その他の条件は“今”と同じ
１）「景気は今と変わらない」
まったく物価変動なし、ローン金利も“今”と同じ（５年後も相変わらずの今と同程度の不況が続いている）
２）「景気は更に悪化へと」
地価は５年の間毎年２％づつ下落、ローン金利も平均２．９％まで低下。その他の条件は“今”と同じ（日本経済はガタガタ、住宅ローンの金利も再度、最低記録へ）
３）「景気はやや回復基調へ」
地価は変動なし、建物価格は「住宅性能表示」の浸透により年率１％で上昇、ローン金利は４．４％（７～８年前と同じ）まで少し回復。その他の条件は“今”と同じ
【今すぐ購入】の場合と比べて５年後は･･･
１）「景気は今と変わらない」 の場合→３６２万円余分に支払う
（５年間、毎日“１９８３円”をドブに捨てていることに！）
２）「景気は更に悪化へと」 の場合→１４７万円少なくなる
（５年間、毎日“８０５円”を得した計算に！）
３）「景気はやや回復基調へ」 の場合→１４２６万円 （イシンホームが建てられるくらい） 余分に支払う
（５年間、毎日“７８１４円”をドブに捨てていることに！）
せっせと頭金を貯めている間に、家主さんに支払う家賃はなんと ５４０万円！ ５年後のローン金利も大きく影響してくるね。先延ばしする場合には、あらゆる要因を総合的に考えて判断しなくちゃ・・・ネ！
１）「景気は今と変わらない」 の場合→３６２万円余分に支払う
（５年間、毎日“１９８３円”をドブに捨てていることに！）
２）「景気は更に悪化へと」 の場合→１４７万円少なくなる
（５年間、毎日“８０５円”を得した計算に！）
３）「景気はやや回復基調へ」 の場合→１４２６万円 （イシンホームが建てられるくらい） 余分に支払う
（５年間、毎日“７８１４円”をドブに捨てていることに！）
せっせと頭金を貯めている間に、家主さんに支払う家賃はなんと ５４０万円！ ５年後のローン金利も大きく影響してくるね。先延ばしする場合には、あらゆる要因を総合的に考えて判断しなくちゃ・・・ネ！
A：ローン完済までに財布から出て行くお金は･･･?
そんなバカな！５年間がんばって頭金、３００万円以上増やしたのに・・・なんでこうなるの？！
そんなバカな！５年間がんばって頭金、３００万円以上増やしたのに・・・なんでこうなるの？！
【今すぐ購入】の残債→９１３万円
１）「景気は今と変わらない」 の場合→ １５５４万円
２）「景気は更に悪化へと」 の場合→ １４３０万円
３）「景気はやや回復基調へ」 の場合→１７５５万円
年金月額は・・・・・・０円
１）「景気は今と変わらない」 の場合→ １５５４万円
２）「景気は更に悪化へと」 の場合→ １４３０万円
３）「景気はやや回復基調へ」 の場合→１７５５万円
年金月額は・・・・・・０円
B：６０歳時の残債と年金額は・・・？
スタートが遅れれば遅れるほど、６０歳以降に大きなリスクが降りかかる！
スタートが遅れれば遅れるほど、６０歳以降に大きなリスクが降りかかる！
他にも最適な購入時期があります。それは次回の時に・・・・。
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