PR
フリーページ
大連の第一印象(2005/3/5)
おすすめリンク「田舎暮らし物件」
初心忘るべからず(2005/3/8)
大陸のちょっと奥地へ－瓦房店紀行
Raleighの第一印象(2005/3/28)
粉雪舞うウェストバージニア(2005/4/3)
Lake Crabtreeの休日(2005/4/10)
新緑のWilliam Umstead州立公園－その１
州立公園探検－その２(2005/4/17)
港町ウィルミントン紀行(2005/4/17)
第一部：航空ショー見学記
第二部：歴史の街散策記
Eno River州立公園(2005/4/24)
首都ワシントン訪問記(2005/4/28)
米国南部－サウスカロライナの旅(2005/5/1)
マートル・ビーチでシーフードを堪能
チャールストン－米国南部の｢小京都｣
インディアン居留地を訪ねて(2005/5/14)
シドニーに帰る日(2005/12/5)
デカン高原の優雅な休日(2006/2/12)
キーワードサーチ
▼キーワード検索
【６月運用成績】－1…
かぶ１０００さん
THE GAME OF LIFE むかついてきましたさん
Duke三郎物語 duke3さん
こあらオヤヂblog こあらオヤヂさん
ドタバタ珍道中＠し… caramelatteさん
THE GAME OF LIFE むかついてきましたさん
Duke三郎物語 duke3さん
こあらオヤヂblog こあらオヤヂさん
ドタバタ珍道中＠し… caramelatteさん
コメント新着
2007年01月07日
カテゴリ： 家探し・不動産＠大連
明日は成人の日で祝日。
散歩がてら、近所の分譲マンションを見に行くことにしました。
我が家は、東京都心のオフィス街の一角から、地下鉄でわずか２駅、頑張れば歩いて行けるほどの至近距離にあります。徒歩１５分圏内にある駅としては、
木場(東西線)
門前仲町(東西線、大江戸線)
越中島(京葉線)
豊洲(有楽町線、ゆりかもめ)
４駅、５路線が使える、極めて便利な立地です。そんな我が家の近所に、｢ちょっと気になるマンション｣が、二つほどあります。
ニュートンプレイス
ライオンズマンション門前仲町古石場 (古石場三丁目、最寄駅：木場、徒歩７分)
どちらも、通りがかるたびに、｢ああ、こんなところに住めたらなあ･･･｣と、溜め息が出るような、ちょっと憧れの物件です。
特にニュートンプレイスは、敷地内に庭園あり、屋内ジムあり、高層駐車場あり、その他カフェラウンジ、フロントサービス、ミニショップ、地上約５５ｍの眺望ルーム、バーカウンター、ゲストルーム、フィットネスルーム、託児ルームあり･･･というスペックの高級マンションだから、金額的にはちょっと手が出ないとは思いますが、後学のためにも、一度は見ておきたいなあと思っています。
一方ライオンズマンションは、ニュートンプレイスよりはもう少し庶民的で、買いやすそうです。全室、バルコニーは２ｍ以上の奥行きがあり、平久川のリバービューが望めるという話です。
何はともあれ･･･今後、日本に何年住むか分かりませんが、日本に居るうちに、居住と投資の両面を睨んだ物件を、東京都心近くで｢仕込んで｣おきたいと考えています。
それには、もちろん｢先立つもの｣が必要です。いま、私の手元にはあまりキャッシュがありませんが、もし本当に、東京で気に入った物件に出会ったならば、思い切って、今シドニーで持っている物件の一つを売り、｢日豪両国での不動産買い換え｣を決行しても良い。
豪ドルの為替レートが、日本円に比べて高くなったこと
豪州と日本で、住宅ローン金利差が約５％あること
たとえばの話、私が２００２年７月に、シドニー郊外で買ったタウンハウス(一戸建て集合住宅)を売って、東京の物件に乗り換えることを、モデルケースとして考えてみましょう。
この物件は、３９万４千ドルで買いました。いま売れば、４０万ドルを若干超えるとは思いますが、話を簡単にするために、４０万ドルで買って、４０万ドルで売れたという想定にしましょう。
豪ドルだけでみれば、収支はトントンです。ところが、日本円で換算してみると、為替のマジックにより、全く違った結果になります。
私が買った当時の為替レートは、１ドル＝６７円でした。したがって、
４０万ドル×６７＝２６８０万円
で買ったことになります。
ところが、現在は豪ドルの価値が大いに上がり、１ドル＝９４円に達しています。ですので４０万ドルで売れれば、
４０万ドル×９４＝３７６０万円
なんと、１０００万円以上も値上がりしたことになるのです！
これを元手に、東京のマンションと｢等価交換｣したとしても、２６８０万円の物件と、３７６０万円のそれでは、グレードが断然違いますよね。
とはいえ、実際問題として、１０００万円丸儲けになるわけではありません。不動産仲介料、法的費用、公租公課、豪ドル→日本円の為替手数料など、もろもろの費用がかかります。いやそれ以前に、シドニーの物件は、まだ半分以上ローンが残っています(涙)。
ところが･･･です。ローンが残っていること、それ自体が、シドニーから東京への不動産買い替えの、強力な誘因になっているのです。
ローンには、もちろん利子がかかります。いま、オーストラリアの住宅ローンの利率は非常に高く、年７％以上です。私自身、シドニーで物件を所有しているだけで、年７％超の利子負担が肩に重くのしかかっています。
ところが、いま日本で住宅ローンを組めば、せいぜい、年２～３％で済みます。これから、多少は上がるのかもしれませんが、オーストラリアみたいに、年７％とかになるとは考えられません。
２５万×０．０７５÷１２＝１５６２．５ドル(１４６，８７５円)
ところが、ほぼ同額の東京のマンションに住み替えて、年利２．５％で２５００万円のローンを借りた場合、月々の利子負担は
２５００万×０．０２５÷１２＝５２，０８３円
なんと、月々、１０万円近くもトクなのです！
そう考えると、｢これは、やるっきゃないなあ｣という気になってきます。
もちろん、不動産投資は長い目でみなくてはなりません。今後、日本経済がどうなるのか？住宅の価値がどう変遷していくのか？賃貸に出した際の相場はどの程度か？直下型大地震や火災のリスクはどうなのか？･･･その辺まで吟味する必要があるのでしょう。
長い目でみれば、いろいろ懸念事項はあります。それでも、東京都心近くという立地の魅力は、他に代え難いものがあります。
ひとつの考え方としては、シドニーの物件を３０００万円台後半で売って、東京で、もう少し頑張って、４０００万円台前半まで視野に入れてみる？？
独白：それにしても、 マンション建ちすぎ だよなあ････。
散歩がてら、近所の分譲マンションを見に行くことにしました。
我が家は、東京都心のオフィス街の一角から、地下鉄でわずか２駅、頑張れば歩いて行けるほどの至近距離にあります。徒歩１５分圏内にある駅としては、
木場(東西線)
門前仲町(東西線、大江戸線)
越中島(京葉線)
豊洲(有楽町線、ゆりかもめ)
４駅、５路線が使える、極めて便利な立地です。そんな我が家の近所に、｢ちょっと気になるマンション｣が、二つほどあります。
ニュートンプレイス
ライオンズマンション門前仲町古石場 (古石場三丁目、最寄駅：木場、徒歩７分)
どちらも、通りがかるたびに、｢ああ、こんなところに住めたらなあ･･･｣と、溜め息が出るような、ちょっと憧れの物件です。
特にニュートンプレイスは、敷地内に庭園あり、屋内ジムあり、高層駐車場あり、その他カフェラウンジ、フロントサービス、ミニショップ、地上約５５ｍの眺望ルーム、バーカウンター、ゲストルーム、フィットネスルーム、託児ルームあり･･･というスペックの高級マンションだから、金額的にはちょっと手が出ないとは思いますが、後学のためにも、一度は見ておきたいなあと思っています。
一方ライオンズマンションは、ニュートンプレイスよりはもう少し庶民的で、買いやすそうです。全室、バルコニーは２ｍ以上の奥行きがあり、平久川のリバービューが望めるという話です。
何はともあれ･･･今後、日本に何年住むか分かりませんが、日本に居るうちに、居住と投資の両面を睨んだ物件を、東京都心近くで｢仕込んで｣おきたいと考えています。
それには、もちろん｢先立つもの｣が必要です。いま、私の手元にはあまりキャッシュがありませんが、もし本当に、東京で気に入った物件に出会ったならば、思い切って、今シドニーで持っている物件の一つを売り、｢日豪両国での不動産買い換え｣を決行しても良い。
豪ドルの為替レートが、日本円に比べて高くなったこと
豪州と日本で、住宅ローン金利差が約５％あること
たとえばの話、私が２００２年７月に、シドニー郊外で買ったタウンハウス(一戸建て集合住宅)を売って、東京の物件に乗り換えることを、モデルケースとして考えてみましょう。
この物件は、３９万４千ドルで買いました。いま売れば、４０万ドルを若干超えるとは思いますが、話を簡単にするために、４０万ドルで買って、４０万ドルで売れたという想定にしましょう。
豪ドルだけでみれば、収支はトントンです。ところが、日本円で換算してみると、為替のマジックにより、全く違った結果になります。
私が買った当時の為替レートは、１ドル＝６７円でした。したがって、
４０万ドル×６７＝２６８０万円
で買ったことになります。
ところが、現在は豪ドルの価値が大いに上がり、１ドル＝９４円に達しています。ですので４０万ドルで売れれば、
４０万ドル×９４＝３７６０万円
なんと、１０００万円以上も値上がりしたことになるのです！
これを元手に、東京のマンションと｢等価交換｣したとしても、２６８０万円の物件と、３７６０万円のそれでは、グレードが断然違いますよね。
とはいえ、実際問題として、１０００万円丸儲けになるわけではありません。不動産仲介料、法的費用、公租公課、豪ドル→日本円の為替手数料など、もろもろの費用がかかります。いやそれ以前に、シドニーの物件は、まだ半分以上ローンが残っています(涙)。
ところが･･･です。ローンが残っていること、それ自体が、シドニーから東京への不動産買い替えの、強力な誘因になっているのです。
ローンには、もちろん利子がかかります。いま、オーストラリアの住宅ローンの利率は非常に高く、年７％以上です。私自身、シドニーで物件を所有しているだけで、年７％超の利子負担が肩に重くのしかかっています。
ところが、いま日本で住宅ローンを組めば、せいぜい、年２～３％で済みます。これから、多少は上がるのかもしれませんが、オーストラリアみたいに、年７％とかになるとは考えられません。
２５万×０．０７５÷１２＝１５６２．５ドル(１４６，８７５円)
ところが、ほぼ同額の東京のマンションに住み替えて、年利２．５％で２５００万円のローンを借りた場合、月々の利子負担は
２５００万×０．０２５÷１２＝５２，０８３円
なんと、月々、１０万円近くもトクなのです！
そう考えると、｢これは、やるっきゃないなあ｣という気になってきます。
もちろん、不動産投資は長い目でみなくてはなりません。今後、日本経済がどうなるのか？住宅の価値がどう変遷していくのか？賃貸に出した際の相場はどの程度か？直下型大地震や火災のリスクはどうなのか？･･･その辺まで吟味する必要があるのでしょう。
長い目でみれば、いろいろ懸念事項はあります。それでも、東京都心近くという立地の魅力は、他に代え難いものがあります。
ひとつの考え方としては、シドニーの物件を３０００万円台後半で売って、東京で、もう少し頑張って、４０００万円台前半まで視野に入れてみる？？
独白：それにしても、 マンション建ちすぎ だよなあ････。
お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
[家探し・不動産＠大連] カテゴリの最新記事
-
資源国お買い得の時代は終わる 2015年05月25日
-
成功する海外不動産セミナーのかたち 2015年04月22日
-
熊谷、小山、土浦…北関東三兄弟対決 2015年03月18日
【毎日開催】
15記事にいいね！で1ポイント
© Rakuten Group, Inc.
