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2007年12月24日
カテゴリ： 家探し・不動産＠大連
福岡から、最終のJAL便で東京に帰ってきました。
福岡では、わずか１泊２日の滞在でしたが、朝から晩までスケジュールが盛りだくさんでした。現地の友人２人と会い、お食事会をやったし、また旅行中の父と下関で落ち合って、魚市場で買い物したし･･･なかでも特筆すべきは、
福岡で、４軒の不動産店を訪ね、２０軒以上の物件の紹介を受けた
ことですね。朝から晩まで、地元の不動産営業マンと話しこみ、福岡市内の各地域の投資用物件や賃貸をめぐる事情について、しっかりヒアリングできました。営業マンのなかには、ご自身でマンション投資をやっている方も多く、投資家の立場から、いろいろなアドバイスをいただき、とても充実した二日間でした。
で、結局買うの？買わないの？については、後日のお楽しみにいたしますが･･･今日からは、計３回のシリーズで、福岡で目指す大家ライフについて書いてみます。
第一回目：なぜ福岡でマンション投資なの？ ←今回
第二回目：福岡ワンルーム投資戦略-詳細版
第三回目：｢ゆりかごから墓場まで｣福岡大家ライフ
１）なぜマンション投資なのか？
投資とは、現在持っている富の一部を、収益のあがる用途に投じることにより、将来の富を築く営みです。
いまの時代、日本で暮らすうえで、誰にとっても投資は必要だと思います。年金不安の昨今、自らの老後に備える意味でも、また子供の教育のためにも･･･。
投資といっても、その対象は様々です。不動産・土地から株式から、通貨や債券、貴金属から先物取引まで･･･そして、投資は国を選びません。今や日本にいながら、欧米とか、中国・インドなど新興諸国の金融商品を、いくらでも買える時代です。つまり、投資のバリエーションは無数にあると言ってよいでしょう。
人によって、またライフスタイルによって、投資の目的・目標も違ってくると思います。大きなリスクをとっても短期間で大きく儲けたい人もいれば、じっくり着実に資産を殖やしたい人もいるでしょう。私はどちらかといえば、着実にコツコツと殖やしたいタイプです。そして、値上がり益よりも運用益、要はお金が定期的に入ってくるという、キャッシュフローを重視するのが、私の基本的な投資スタイルです。
そんな私にとって、いま一番の課題は、｢ いかにして、日本円のキャッシュフローを確実に生むか？
いま全世界を見回した時、日本は他の先進国や新興経済諸国に比べて、魅力的な投資対象とはいえないかもしれません。高齢化が急速に進み、その関係で経済成長率は低く、日本円は他の主要通貨に対し、ずるずると価値を下げています。株式市場も低調だし、東京の地価もミニバブル化の疑いがあり、今後の値下がりが懸念されます。預金金利など、限りなくゼロに近いのが現状です。
私は、これまでいろんな国に住み、働き、投資してきました。ですので、投資対象を日本にこだわるつもりはありません。日本より経済に勢いがあり、収益が上げやすい国に投資した方が、概して効率がいいと思っています。しかし、
私は日本人です。私のル－ツは、日本にあり、親兄弟や親類は皆、日本で暮らしています。だから、今後どの国に住もうとも、日本には必ず年１回は里帰りすると思うし、歳をとったら、きっと母国・日本で暮らしたくなるでしょう。要するに、私の暮らしが日本と全く無縁になることは、一生涯ありえません。
加えて、私の家族は、日本円を必要としています。妹は病気と戦いながら、大学院に行ってますから、私が学費や生活費の面倒をみていますし、これから両親が歳をとっていくと、通院・入院、介護など、かならず日本円の出費が、コンスタントに発生することでしょう。
だから、｢日本円のキャッシュフロー｣は、私にとって必要なのです。たとえ、海外に住んでいようとも、日本で私のために、日本円をコンスタントに稼いでくれるような投資対象を、私は探してきました。
その答えのひとつが、｢日本でのワンルームマンション投資｣です。たとえばの話、５００万程度のワンルームマンションをキャッシュで買って、月５～６万円の家賃を取る。そこから管理費や修繕積立金、公租公課を差し引いても、月４万円くらいを、私の預金口座にコンスタントに入れてくれるような投資があれば･･･
月４万もあれば、妹への生活費仕送りもずいぶん楽になるし、或いは娘の将来のために積み立てることもできる。さらに、このような収益ワンルームを２つ、３つ持てば、自分の老後の個人年金として使うこともできる。
とはいえ、気をつけなくてはいけないのは、ワンルームマンションも我々と同様、歳をとることです。築年数が古くなると、それだけメンテナンスにお金がかかるし、高い家賃がとりにくくなるし、それに何より、売りにくくなって価値が下がります。したがってワンルーム投資は、｢時間との戦い｣といえましょう。
だから私は、次のような投資戦略を考えました。
☆築１５年くらいのワンルームを、できるだけ安く、キャッシュで仕入れる
☆買って１２～１３年程度、築３０年になるまでに、投下資金を全て回収する
１２～１３年で回収するためには、年８％以上の実質利回りが必要となります。経験上、外形利回りで１２～１３％は欲しいところでしょう。
２）なぜ福岡なのか？
まず、私が住んでいる東京で、上記の投資戦略に合うような物件を探しました。ところがそれは、間もなく失望に変わりました。東京のワンルームは、
★売値が高すぎる
★利回りが低すぎる
★築年が古すぎる
東京周辺で、辛うじて検討できるエリアが、葛飾区や足立区などの下町、そして相模原市などの郊外です。でもこれらは、決して人気エリアではない上に、利回りを追求すると、築年がやはり２０年前後となってしまうので厳しい。
そこで首都圏をあきらめ、他の大都市の物件を調べてみました。札幌、仙台、名古屋、京阪神、広島、福岡･･･そしたら、
出てくる、出てくる！
築浅で高利回りの物件が、ザックザクと･･･
しかも、都市規模が小さいこともありますが、札幌や福岡では、都心に近い、便利で人気のあるエリアの物件が、｢築１５年、外形利回り１２～１３％｣の射程圏内に入ってきます。つまり、立地の｢選りどり見どり｣が、地方都市ほど可能になるのです。
築１５年前後のワンルーム外形利回りの平均値は、感覚的にはこうなります。
札幌、仙台、広島、福岡 １１～１３％
名古屋、京阪神 １０～１２％
東京下町、首都圏郊外 ８～１２％
東京都心、西部近郊 ５～ ９％
となると、｢札仙広福｣４都市のうち、どれを選ぶか、という問いになってきます。私は結論として、福岡を選びました。その理由は、
１）人口統計や将来予測を見ると、４都市中、福岡が最も若者人口の流入が多く、ワンルームの需要も続くと思われる。かつ福岡は、人口の老齢化が日本で一番遅く、２０２０年頃まで労働人口は減らず、２０２５年まで総人口が減らないため、活気のある経済社会が当面続くと予想される(札仙広は、２０１５年以前に労働人口が減りはじめる)。
２）将来、近隣アジア諸国との関係から、経済を発展させるポテンシャルが高い
３）私自身、福岡に住んだことがあり、ある程度土地勘がある。かつ福岡は、｢将来住みたい日本の都市No.1｣。場合によっては福岡での起業や、家族を連れての移住もありうる。だから、｢自分や家族が使う｣ことも念頭に入れて考えられる。
さて次回は、各論編。福岡市のどの地区で、どのような物件を仕入れるべきか、自分なりに考えたことを書いてみますね。
そして、福岡の美味しいお魚の画像を、一日１枚づつ、アップしてきます。まずは、
イカのお造り
透き通ったイカの、コリコリした歯ごたえがたまらない！！
福岡では、わずか１泊２日の滞在でしたが、朝から晩までスケジュールが盛りだくさんでした。現地の友人２人と会い、お食事会をやったし、また旅行中の父と下関で落ち合って、魚市場で買い物したし･･･なかでも特筆すべきは、
福岡で、４軒の不動産店を訪ね、２０軒以上の物件の紹介を受けた
ことですね。朝から晩まで、地元の不動産営業マンと話しこみ、福岡市内の各地域の投資用物件や賃貸をめぐる事情について、しっかりヒアリングできました。営業マンのなかには、ご自身でマンション投資をやっている方も多く、投資家の立場から、いろいろなアドバイスをいただき、とても充実した二日間でした。
で、結局買うの？買わないの？については、後日のお楽しみにいたしますが･･･今日からは、計３回のシリーズで、福岡で目指す大家ライフについて書いてみます。
第一回目：なぜ福岡でマンション投資なの？ ←今回
第二回目：福岡ワンルーム投資戦略-詳細版
第三回目：｢ゆりかごから墓場まで｣福岡大家ライフ
１）なぜマンション投資なのか？
投資とは、現在持っている富の一部を、収益のあがる用途に投じることにより、将来の富を築く営みです。
いまの時代、日本で暮らすうえで、誰にとっても投資は必要だと思います。年金不安の昨今、自らの老後に備える意味でも、また子供の教育のためにも･･･。
投資といっても、その対象は様々です。不動産・土地から株式から、通貨や債券、貴金属から先物取引まで･･･そして、投資は国を選びません。今や日本にいながら、欧米とか、中国・インドなど新興諸国の金融商品を、いくらでも買える時代です。つまり、投資のバリエーションは無数にあると言ってよいでしょう。
人によって、またライフスタイルによって、投資の目的・目標も違ってくると思います。大きなリスクをとっても短期間で大きく儲けたい人もいれば、じっくり着実に資産を殖やしたい人もいるでしょう。私はどちらかといえば、着実にコツコツと殖やしたいタイプです。そして、値上がり益よりも運用益、要はお金が定期的に入ってくるという、キャッシュフローを重視するのが、私の基本的な投資スタイルです。
そんな私にとって、いま一番の課題は、｢ いかにして、日本円のキャッシュフローを確実に生むか？
いま全世界を見回した時、日本は他の先進国や新興経済諸国に比べて、魅力的な投資対象とはいえないかもしれません。高齢化が急速に進み、その関係で経済成長率は低く、日本円は他の主要通貨に対し、ずるずると価値を下げています。株式市場も低調だし、東京の地価もミニバブル化の疑いがあり、今後の値下がりが懸念されます。預金金利など、限りなくゼロに近いのが現状です。
私は、これまでいろんな国に住み、働き、投資してきました。ですので、投資対象を日本にこだわるつもりはありません。日本より経済に勢いがあり、収益が上げやすい国に投資した方が、概して効率がいいと思っています。しかし、
私は日本人です。私のル－ツは、日本にあり、親兄弟や親類は皆、日本で暮らしています。だから、今後どの国に住もうとも、日本には必ず年１回は里帰りすると思うし、歳をとったら、きっと母国・日本で暮らしたくなるでしょう。要するに、私の暮らしが日本と全く無縁になることは、一生涯ありえません。
加えて、私の家族は、日本円を必要としています。妹は病気と戦いながら、大学院に行ってますから、私が学費や生活費の面倒をみていますし、これから両親が歳をとっていくと、通院・入院、介護など、かならず日本円の出費が、コンスタントに発生することでしょう。
だから、｢日本円のキャッシュフロー｣は、私にとって必要なのです。たとえ、海外に住んでいようとも、日本で私のために、日本円をコンスタントに稼いでくれるような投資対象を、私は探してきました。
その答えのひとつが、｢日本でのワンルームマンション投資｣です。たとえばの話、５００万程度のワンルームマンションをキャッシュで買って、月５～６万円の家賃を取る。そこから管理費や修繕積立金、公租公課を差し引いても、月４万円くらいを、私の預金口座にコンスタントに入れてくれるような投資があれば･･･
月４万もあれば、妹への生活費仕送りもずいぶん楽になるし、或いは娘の将来のために積み立てることもできる。さらに、このような収益ワンルームを２つ、３つ持てば、自分の老後の個人年金として使うこともできる。
とはいえ、気をつけなくてはいけないのは、ワンルームマンションも我々と同様、歳をとることです。築年数が古くなると、それだけメンテナンスにお金がかかるし、高い家賃がとりにくくなるし、それに何より、売りにくくなって価値が下がります。したがってワンルーム投資は、｢時間との戦い｣といえましょう。
だから私は、次のような投資戦略を考えました。
☆築１５年くらいのワンルームを、できるだけ安く、キャッシュで仕入れる
☆買って１２～１３年程度、築３０年になるまでに、投下資金を全て回収する
１２～１３年で回収するためには、年８％以上の実質利回りが必要となります。経験上、外形利回りで１２～１３％は欲しいところでしょう。
２）なぜ福岡なのか？
まず、私が住んでいる東京で、上記の投資戦略に合うような物件を探しました。ところがそれは、間もなく失望に変わりました。東京のワンルームは、
★売値が高すぎる
★利回りが低すぎる
★築年が古すぎる
東京周辺で、辛うじて検討できるエリアが、葛飾区や足立区などの下町、そして相模原市などの郊外です。でもこれらは、決して人気エリアではない上に、利回りを追求すると、築年がやはり２０年前後となってしまうので厳しい。
そこで首都圏をあきらめ、他の大都市の物件を調べてみました。札幌、仙台、名古屋、京阪神、広島、福岡･･･そしたら、
出てくる、出てくる！
築浅で高利回りの物件が、ザックザクと･･･
しかも、都市規模が小さいこともありますが、札幌や福岡では、都心に近い、便利で人気のあるエリアの物件が、｢築１５年、外形利回り１２～１３％｣の射程圏内に入ってきます。つまり、立地の｢選りどり見どり｣が、地方都市ほど可能になるのです。
築１５年前後のワンルーム外形利回りの平均値は、感覚的にはこうなります。
札幌、仙台、広島、福岡 １１～１３％
名古屋、京阪神 １０～１２％
東京下町、首都圏郊外 ８～１２％
東京都心、西部近郊 ５～ ９％
となると、｢札仙広福｣４都市のうち、どれを選ぶか、という問いになってきます。私は結論として、福岡を選びました。その理由は、
１）人口統計や将来予測を見ると、４都市中、福岡が最も若者人口の流入が多く、ワンルームの需要も続くと思われる。かつ福岡は、人口の老齢化が日本で一番遅く、２０２０年頃まで労働人口は減らず、２０２５年まで総人口が減らないため、活気のある経済社会が当面続くと予想される(札仙広は、２０１５年以前に労働人口が減りはじめる)。
２）将来、近隣アジア諸国との関係から、経済を発展させるポテンシャルが高い
３）私自身、福岡に住んだことがあり、ある程度土地勘がある。かつ福岡は、｢将来住みたい日本の都市No.1｣。場合によっては福岡での起業や、家族を連れての移住もありうる。だから、｢自分や家族が使う｣ことも念頭に入れて考えられる。
さて次回は、各論編。福岡市のどの地区で、どのような物件を仕入れるべきか、自分なりに考えたことを書いてみますね。
そして、福岡の美味しいお魚の画像を、一日１枚づつ、アップしてきます。まずは、
イカのお造り
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