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2008年06月11日
カテゴリ： 柏・東葛
不動産は、一生の買い物といわれます。
特にサラリーマンにとっては、２０年、３０年の長期にわたる住宅ローンを払い続けて、初めて手に入る高額商品。だから誰だって、賢い買い物をしたいと思っているはず。たとえば、通勤や買い物に便利で、住環境が良く、学校や医療機関も揃っている地域で、広くて快適な家を手に入れたいはず。そして資産価値の面からも、長期にわたって、値崩れしない家を欲しているはず･･･です。
が、フタを開けてみれば、念願のマイホームを手に入れたはいいが、３０年後、ローンを払い終えた時点で、二束三文の激安中古物件に成り下がってしまう例が、後を絶ちません。そんな人々を横目に、同じく３０年後、マイホームが資産価値を保ってくれたおかげで、裕福な暮らしを謳歌している人も、大勢います。金額にすると、軽く何千万円の差が出てしまうのです。この差は、どこから来るのか？
その答えを探している人に、是非お勧めしたいのが、この本
山崎隆 ｢ 東京のどこに住むのが幸せか ｣(講談社セオリーブックス)
これは私が知る限り、日本の不動産に関する書籍のなかで、最も良質な読み物のひとつです。特に首都圏で家を買いたい人にとっては、この本は絶対に読むべきでしょう。
｢不動産を買う前に立地を買い、立地を買う前に街を買う｣
｢急成長している街を選ぶと、自動的に衰退する街を選ぶことになる」
｢街が誕生したら、少なくとも１００年くらいのスタンスで予見する必要がある｣
｢よそ者をジロジロ睨み付けるような住民の住む街の寿命は、すでに終わっている｣
等々、数々の金言があふれ、読み物としても楽しい。また、物件の売買価格や賃貸価格の経年変化に着目し、その減価率から将来の資産価値を推論するアプローチは、大変説得力があります。素晴らしい本です。
彼の薦める｢買うべき｣(値下がりしにくい)立地とは、大きく言うと｢都心＞郊外｣、｢(都心の)南西側＞北東側｣。特に、東急線や中央線の沿線にあって、｢明るい雰囲気の下町｣(たとえば武蔵小山)を、特に推奨しています。
ですが、さしもの山崎氏も、おそらく気づいておられない点が一つあると思います。それは、
新築ではなく、築１０～１５年の中古マンションを買って貸すモデルであれば、北東側の郊外でもそれなりに｢美味しい｣
この命題は、ほかならぬ私の実体験から、実証できます。
私は、千葉県柏市の出身。地元の中心駅、柏駅から徒歩５分という駅前立地で、築１３年の中古ファミリーマンション(3LDK)を、今から１０年前、１９９８年に購入しました。当時、私の年収は、今の半分程度でしたから、柏のような郊外で中古マンション買うのが、精一杯でした。
ただ家を買う前から、｢郊外で新築マンションを買うのは絶対に損だ！｣ということは、経験から知っていました。柏周辺の新築ファミリーマンションは、通常、３０００万円以上しますが、築１０年を迎える頃には物凄く値が下がってしまいます。築３０年とかになると、買った値段から６割程度も減価してしまい、１０００万円強で売れれば御の字みたいな世界、まさに二束三文に成り下がってしまうのが常です。これは柏だけでなく、町田、立川、埼玉県のような首都圏郊外なら、どこも似たようなものでしょう。
マイホーム買った挙句、２０００万(利子を入れると約３０００万)円も損するなんて、世は非情なものです。が、築１０年を超えたあたりから、値下がりのスピードが緩やかになることも、私は経験的に知っていました。そういうタイミングで買えば、すでに値段が安いから、値下がりリスクも大きくありません。なおかつ、柏駅前という立地なら、間貸ししても住みたい人はたくさんおり、築が古くなっても賃料収入は大崩れしません。
上に言ったことを図で分かりやすく示すと、要は、こういうことです。
私は、上の物件には、２年足らずしか住みませんでした。その後、海外移住とかいろいろあって、つごう８年余り、貸し続けているのですが、今のところ、持ち出しはほとんどありません。８年通算で空室率は８％以下、賃料の下落率は年平均１％以下、売買価格の推定減価率も低い。上の著書のデータと見比べると、なんと
東京世田谷区、目黒区の東横沿線並みのパフォーマンス
なのです。要するに、千葉県の郊外都市という、不動産評論家から｢負け組沿線｣とか｢死んだ土地｣とか、クソミソにけなされる地域でさえも、良いタイミングと立地を選べば、東京南西部の優良住宅地に準じた資産価値パフォーマンスが出る、ということなのです。
気がつけば、柏のマンションのローンも、あと９年弱で完済です。これまで、賃料でローン(元本＆利子)と管理費、修繕積立金、公租公課のほとんどを賄ってきたから、負担感もほとんどありません。４０代でめでたくローン完済して、その後も売らずに貸し続けますから、子供の教育費がかかる時期、自分の老後資金が必要な時期も、このマンションからあがる賃料収入が、家計を助けてくれることでしょう。
私は中古マンションを正しく買ったことにより、ハッピーになったのです。より裕福になり、家計やライフスタイルの選択肢が広がったのです。その立地が、港区、渋谷区、世田谷区みたいな所謂｢勝ち組地域｣ではなく、千葉県の柏であっても、それが十分可能なのだということを、私はわが身をもって証明したと言えましょう。
築１０～１５年というタイミングで、２０年程度のローン組んで、郊外中古マンションを仕込むことは、もう一つ大きなメリットがあります。築３０年強という、建物の耐用期限を十分残した時点でローン完済できるので、貸すもよし売るもよし、つまり出口戦略が立てやすい、という点です。
首都圏全体では、
｢都心＞郊外｣、｢南西部＞北東部｣
柏エリアでは、
｢柏駅前＞周辺駅の駅近＞バス便エリア｣
という方程式に、厳格に支配される世界なのです。
ところで、上に述べたことは、｢単なる例外｣なのでしょうか？資産価値の面でいえば、郊外は総じてダメだけど、中心駅の駅前であれば例外的に大丈夫だという･･･だから柏でなくても、町田、立川、所沢みたいな駅前で中古マンションを買えば、大丈夫なのか？
私はどうも、そうではないような気がします。柏を含む、千葉県東葛地域の不動産は、欧米先進国でよく使われるAffordabilityという指標でも、首都圏のなかで突出した強さを示している｢お値打ち地域｣だからです。このことは、次回以降、詳しくお話ししようと思います。
特にサラリーマンにとっては、２０年、３０年の長期にわたる住宅ローンを払い続けて、初めて手に入る高額商品。だから誰だって、賢い買い物をしたいと思っているはず。たとえば、通勤や買い物に便利で、住環境が良く、学校や医療機関も揃っている地域で、広くて快適な家を手に入れたいはず。そして資産価値の面からも、長期にわたって、値崩れしない家を欲しているはず･･･です。
が、フタを開けてみれば、念願のマイホームを手に入れたはいいが、３０年後、ローンを払い終えた時点で、二束三文の激安中古物件に成り下がってしまう例が、後を絶ちません。そんな人々を横目に、同じく３０年後、マイホームが資産価値を保ってくれたおかげで、裕福な暮らしを謳歌している人も、大勢います。金額にすると、軽く何千万円の差が出てしまうのです。この差は、どこから来るのか？
その答えを探している人に、是非お勧めしたいのが、この本
山崎隆 ｢ 東京のどこに住むのが幸せか ｣(講談社セオリーブックス)
これは私が知る限り、日本の不動産に関する書籍のなかで、最も良質な読み物のひとつです。特に首都圏で家を買いたい人にとっては、この本は絶対に読むべきでしょう。
｢不動産を買う前に立地を買い、立地を買う前に街を買う｣
｢急成長している街を選ぶと、自動的に衰退する街を選ぶことになる」
｢街が誕生したら、少なくとも１００年くらいのスタンスで予見する必要がある｣
｢よそ者をジロジロ睨み付けるような住民の住む街の寿命は、すでに終わっている｣
等々、数々の金言があふれ、読み物としても楽しい。また、物件の売買価格や賃貸価格の経年変化に着目し、その減価率から将来の資産価値を推論するアプローチは、大変説得力があります。素晴らしい本です。
彼の薦める｢買うべき｣(値下がりしにくい)立地とは、大きく言うと｢都心＞郊外｣、｢(都心の)南西側＞北東側｣。特に、東急線や中央線の沿線にあって、｢明るい雰囲気の下町｣(たとえば武蔵小山)を、特に推奨しています。
ですが、さしもの山崎氏も、おそらく気づいておられない点が一つあると思います。それは、
新築ではなく、築１０～１５年の中古マンションを買って貸すモデルであれば、北東側の郊外でもそれなりに｢美味しい｣
この命題は、ほかならぬ私の実体験から、実証できます。
私は、千葉県柏市の出身。地元の中心駅、柏駅から徒歩５分という駅前立地で、築１３年の中古ファミリーマンション(3LDK)を、今から１０年前、１９９８年に購入しました。当時、私の年収は、今の半分程度でしたから、柏のような郊外で中古マンション買うのが、精一杯でした。
ただ家を買う前から、｢郊外で新築マンションを買うのは絶対に損だ！｣ということは、経験から知っていました。柏周辺の新築ファミリーマンションは、通常、３０００万円以上しますが、築１０年を迎える頃には物凄く値が下がってしまいます。築３０年とかになると、買った値段から６割程度も減価してしまい、１０００万円強で売れれば御の字みたいな世界、まさに二束三文に成り下がってしまうのが常です。これは柏だけでなく、町田、立川、埼玉県のような首都圏郊外なら、どこも似たようなものでしょう。
マイホーム買った挙句、２０００万(利子を入れると約３０００万)円も損するなんて、世は非情なものです。が、築１０年を超えたあたりから、値下がりのスピードが緩やかになることも、私は経験的に知っていました。そういうタイミングで買えば、すでに値段が安いから、値下がりリスクも大きくありません。なおかつ、柏駅前という立地なら、間貸ししても住みたい人はたくさんおり、築が古くなっても賃料収入は大崩れしません。
上に言ったことを図で分かりやすく示すと、要は、こういうことです。
私は、上の物件には、２年足らずしか住みませんでした。その後、海外移住とかいろいろあって、つごう８年余り、貸し続けているのですが、今のところ、持ち出しはほとんどありません。８年通算で空室率は８％以下、賃料の下落率は年平均１％以下、売買価格の推定減価率も低い。上の著書のデータと見比べると、なんと
東京世田谷区、目黒区の東横沿線並みのパフォーマンス
なのです。要するに、千葉県の郊外都市という、不動産評論家から｢負け組沿線｣とか｢死んだ土地｣とか、クソミソにけなされる地域でさえも、良いタイミングと立地を選べば、東京南西部の優良住宅地に準じた資産価値パフォーマンスが出る、ということなのです。
気がつけば、柏のマンションのローンも、あと９年弱で完済です。これまで、賃料でローン(元本＆利子)と管理費、修繕積立金、公租公課のほとんどを賄ってきたから、負担感もほとんどありません。４０代でめでたくローン完済して、その後も売らずに貸し続けますから、子供の教育費がかかる時期、自分の老後資金が必要な時期も、このマンションからあがる賃料収入が、家計を助けてくれることでしょう。
私は中古マンションを正しく買ったことにより、ハッピーになったのです。より裕福になり、家計やライフスタイルの選択肢が広がったのです。その立地が、港区、渋谷区、世田谷区みたいな所謂｢勝ち組地域｣ではなく、千葉県の柏であっても、それが十分可能なのだということを、私はわが身をもって証明したと言えましょう。
築１０～１５年というタイミングで、２０年程度のローン組んで、郊外中古マンションを仕込むことは、もう一つ大きなメリットがあります。築３０年強という、建物の耐用期限を十分残した時点でローン完済できるので、貸すもよし売るもよし、つまり出口戦略が立てやすい、という点です。
首都圏全体では、
｢都心＞郊外｣、｢南西部＞北東部｣
柏エリアでは、
｢柏駅前＞周辺駅の駅近＞バス便エリア｣
という方程式に、厳格に支配される世界なのです。
ところで、上に述べたことは、｢単なる例外｣なのでしょうか？資産価値の面でいえば、郊外は総じてダメだけど、中心駅の駅前であれば例外的に大丈夫だという･･･だから柏でなくても、町田、立川、所沢みたいな駅前で中古マンションを買えば、大丈夫なのか？
私はどうも、そうではないような気がします。柏を含む、千葉県東葛地域の不動産は、欧米先進国でよく使われるAffordabilityという指標でも、首都圏のなかで突出した強さを示している｢お値打ち地域｣だからです。このことは、次回以降、詳しくお話ししようと思います。
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